חודשי הקיץ הם באופן מסורתי "העונה החמה" של שוק השכירות. משפחות, סטודנטים ומשפרי דיור מנצלים את חודשי הקיץ למעבר דירה ולהתארגנות לקראת שנת הלימודים הבאה. השנה המגמה בולטת ביתר שאת, לאור הנתונים המצביעים על ההאטה משמעותית במכירת דירות חדשות וגידול בביקוש לשכירות - שגם דוחף את המחירים כלפי מעלה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלפני כשבועיים, בדירות שבהן התחלפו שוכרים קפצו המחירים ב־6.6% בממוצע ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.
● הלמ"ס: ירידה חדה במשקי הבית שמתכננים לרכוש דירה
● שתי ערים שלחו מטה את מחירי הדירות, באופן החד מזה שמונה שנים
ההשפעה על השוכרים ברורה, אך במקרים מסוימים גם על בעלי הדירות, שצריכים לקחת בחשבון גם את התשלום לרשות המסים. מי פטור לחלוטין מתשלום מס, מה קורה אם משכירים ושוכרים במקביל ואיך עובדת שיטת הדיווח? קבלו מדריך שלכל בעל דירה כדאי להכיר.
מהם מסלולי המיסוי העיקריים?
קיימים שלושה מסלולים עיקריים עבור משכירי דירות. הראשון והפופולרי ביותר הוא מסלול הפטור. מי שנמצא בו, לא נדרש לשלם שקל מס עבור דמי השכירות ובמקרים מסוימים אף לא לדווח על כך. מסלול זה מיועד למי שהכנסתו החודשית משכירות נמוכה מתקרת הפטור ממס העומדת על 5,654 שקל בחודש. קיים גם פטור חלקי, עליו נרחיב בהמשך, עבור מי שמשכיר את דירות בשיעור כפול מתקרת הפטור - כלומר 11,308 שקל בחודש. מעל סכום זה אין כלל פטור.
המסלול השני הוא מסלול המס המופחת, שעומד על שיעור קשיח של 10% מהשקל הראשון. במקרה זה אין אפשרות לנכות הוצאות עבור תיקונים, בלאי או כל אירוע אחר שהוביל להוצאה מטעם המשכיר.
המסלול האחרון הוא אולי הפשוט ביותר - משלמים לפי מדרגות המס האישיות של כל אחד בהתאם להכנסתו הכוללת. כאשר מדרגת המס הנמוכה הינה 31%, אלא אם המשכיר עבר את גיל 60. במקרה זה, ניתן לנכות הוצאות הכרוכות בהשכרה לרבות תיקונים, ריביות, בעלי מקצוע, פחת ועוד ככול שהיו השקעות חדשות בנכס ששיפרו אותו. אלה יתווספו לעלות הנכס לצורך הפחת.
אם הדירה או הנכס מושכרים ומשמשים לפעילות עסקית של השוכרים, יש לפתוח תיק ולדווח על הכנסה מכל סכום שהוא. המסלולים שלעיל רלוונטיים אך ורק להשכרה למגורים.
במסלול הפטור, איך נקבעת התקרה והאם היא מתעדכנת?
לכאורה כן, בהתאם למדד המחירים לצרכן בכל 1 בינואר. אלא שמאז תוכנית הקיצוצים והגזרות שהעבירה הממשלה בתחילת 2024, התקרה הוקפאה על סכום זה, וטרם ברור אם ומתי היא תעודכן שוב.
האם החישוב צריך לשקף את ממוצע ההכנסות השנתי?
לא. הפטור מחושב על בסיס כל חודש בחודשו. נוסף על כך, אם לאדם יש יותר מדירה אחת שמושכרת, הפטור מתייחס לסך ההכנסות ולא מחושב פר דירה.
וכך יוצא שגם אם דירה הושכרה בחלק מהשנה בשכר דירות חודשי העולה על תקרת הפטור, המשכיר יצטרך לשלם את המס בהתאם לאחד המסלולים הבאים: 10% או מס שולי.
איך מחושב הפטור אם שכר הדירה שלי גבוה מתקרת הפטור?
אם דמי השכירות החודשיים עולים על 5,654 שקל אך נמוכים מ־11,308 שקל, מגיע לכם פטור חלקי. השיטה פשוטה: על כל שקל שבו אתם עוברים את התקרה - תקרת הפטור שלכם מתכווצת בשקל.
לדוגמה: אם אתם משכירים דירה ב־7,000 שקל בחודש, חרגתם מתקרת הפטור ב־1,346 שקל. לכן, נקזז את החריגה מתקרת הפטור (5,654 פחות 1,346) ונקבל תקרת פטור מעודכנת של 4,308 שקל.
את המס תשלמו רק על היתרה: הפרש של 2,692 שקל (7,000 פחות 4,308), שיחויב לפי מדרגות המס הרגילות שלכם.
מה קורה אם אני שוכר דירה ומשכיר דירה במקביל?
בשנים האחרונות נוסף מנגנון שנועד לענות על מצב זה - בעלי דירה יחידה, שמשכירים אותה למגורים ובמקביל שוכרים דירה אחרת, יכולים לנכות מסכום השכירות שהם מקבלים את סכום השכירות שהם משלמים עד לתקרה של 7,500 שקל לחודש, ולשלם מס מופחת בשיעור 10% רק על ההפרש.
למשל, אם הדירה שבבעלותי מושכרת ב־6,500 שקל ובמקביל שכרתי דירה ב־5,500 שקל, אדרש לשלם 10% על ההפרש בלבד. כלומר, מאה שקל בחודש.
מי חייב לדווח לרשות המסים, ואיך עושים זאת?
ניסיונות חוזרים ונשנים מצד הרשות לקדם בחקיקה חובת דיווח עבור כל משכירי הדירות נכשלו כישלון חרוץ בכנסת. על כן, מי שבחר במסלול הפטור ולא עונה על הקריטריונים המחייבים תשלום מס, כלל לא נדרש לדווח על הכנסתו משכירות אלא אם הוא חייב בהגשת דוח.
מי שנמצא במסלול ה־10% חייב לדווח ולשלם את המס עד ה־30 בינואר של השנה העוקבת. כלומר, את המסים על 2026 יש לשלם לכל המאוחר עד סוף ינואר 2027. הדיווח והתשלום מתבצעים דרך אתר האינטרנט של רשות המסים. דיווח באיחור יגרור הפרשי הצמדה וריבית ואף קנסות. מדובר בפעולה פשוטה למדי. מי שבחר במסלול המס הרגיל, נדרש להגשת דוח שנתי מלא לרשות.
אי־דיווח עלול לעלות ביוקר למשכיר הדירות. חרף העובדה שאין מאגר משכירי דירות בישראל, ברשות המסים הידקו בשנים האחרונות את הפיקוח והאכיפה באמצעות כלים טכנולוגיים מתקדמים המאפשרים לעשות בחינות והצלבות. אי־דיווח הינו עבירה פלילית על כל המשתמע בכך.
מה בנוגע למי שמשכיר יותר מדירה אחת?
כשמשכירים מספר דירות למגורים, ניתן לבחור עבור כל דירה בנפרד את המסלול הנוח ביותר: פטור ממס, מס מופחת (10%), או מסלול המס הרגיל (מדרגות מס). עם זאת, את תקרת הפטור מחשבים לפי סך כל הכנסות השכירות מכל הדירות יחד.
אם סך השכירות הכולל מכל הדירות עולה על תקרת הפטור (5,654 שקל בחודש) אך נמוך מכפול ממנה (11,308 שקל), נוצר פטור חלקי מוקטן. את הפטור החלקי שנוצר מותר לנצל כנגד דירה אחת או יותר, ולגבי היתרה שנותרה ללא פטור למסות במסלול הרגיל. לא ניתן להחיל מסלול מס מופחת של 10% כשנבחר מסלול הפטור.
במקרים בהם אדם מחזיק יותר מ-10 דירות, ברשות המסים עלולים לבקש להכיר בהכנסות כעסק. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע טרם קבלת החלטות.
מהם הכללים המיוחדים לבני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות?
החוק מעניק הקלה ייחודית לאזרחים ותיקים (בני 65 ומעלה) שעוברים להתגורר בבית אבות או בדיור מוגן. אם הם משכירים את דירת המגורים המקורית שלהם כדי לממן את השהות, הם זכאים לפטור ממס על הכנסת השכירות - עד לסכום המהווה מחצית מהתשלום השנתי שהם משלמים לבית האבות. סכום זה פטור גם אם הוא גבוה מתקרת הפטור הרגילה. ככול שהכנסות השכירות הינן גבוהות, יתכן כי מסלול זה לא תמיד כדאי.
האם לבחירת מסלול המס תהיה השלכות ארוכות טווח מבחינת רשות המסים?
כן. לבחירת מסלול המס כיום עשויה להיות השפעה ישירה על מס השבח שתשלמו בעת מכירת הדירה בעתיד. עו"ד חנה סלומון, שותפה מיסוי פרט ועתירי הון בפירמת BDO, מסבירה: "ככל שנבחר במסלול של 10% או במסלול המס השולי, הפחת - בשיעור של 2% בשנה מעלות הנכס, בנטרול הקרקע - ינוכה מעלות הנכס המקורית, כך שרווח השבח החייב במס בעת המכירה יהיה גבוה יותר".
לדבריה, "ככל שנבחר במסלול הפטור, התשובה מורכבת יותר: עמדת רשות המסים היא שדין אחד לכל המסלולים, ולכן יש לנכות מעלות הנכס את הפחת שניתן היה לדרוש. אמנם בבית המשפט המחוזי נדחתה עמדה זו במסגרת תביעה ייצוגית, אך רשות המסים ערערה לעליון והסוגיה ממתינה להכרעה. עד אז, הרשות ממשיכה להפחית את הפחת מעלות הנכס גם במסלול הפטור".
