ריבית בנק ישראל כבר עומדת על 3.5%, ונראה שהשיח על מחזורי משכנתאות עולה מדרגה. אמנם בשנת 2025 לבדה מוחזרו כ־69 אלף משכנתאות בהיקף של 43.6 מיליארד שקל, ועדיין - כשתיק המשכנתאות בבנקים עומד על מעל ל־660 מיליארד שקל, אפשר להניח שיש עוד משפחות ורוכשים שיכולים לשפר את מצבם.
● קרן כספית או פיקדון בבנק: מה יותר משתלם כשהריבית יורדת
● הציבור מסתער על מסלול המניות בפנסיה. כך זה לא יהפוך לטעות יקרה
מה זה בכלל אומר מחזור? במשפט, לקחת משכנתא חדשה בתנאים של היום, במקום הישנה. פעולה כזאת מאפשרת לרוב לשנות מסלולים, ריביות, תקופות, החזר חודשי וכדומה.
בשיח של מחזורי המשכנתא, אני שומע יותר ויותר משפטים כמו "לא חושב שיש לי איך לשפר, לקחתי את המשכנתא כשהריבית הייתה אפסית" או המיתוס הגדול - "לקחתי את המשכנתא לפני כמה שנים, כבר שילמתי את רוב הריבית". המשפטים האלו חושפים שלוש טעויות שעלולות להשאיר אותנו עם משכנתא יקרה במשך שנים.
1"יש לי ריביות של פעם"
יכול להיות שזה נכון ואז הכל טוב, אבל ברוב המקרים זה יהיה נכון חלקית. מי שלקח משכנתא ב־2020 או ב־2021 ולפני אכן קיבל במקרים רבים ריבית התחלתית נמוכה. אבל במסלולים משתנים, הריבית הזאת לא בהכרח נשארה איתו, המנגנון דווקא כן.
בקצרה, הריבית במסלול משתנה מורכבת משני חלקים: עלות "חומר הגלם" של הבנק, ומרווח שהבנק לוקח מעבר לאותו "חומר הגלם". חומר הגלם הוא בעצם סוג של מחיר הכסף בשוק (אם נרצה לדייק - תשואה של אגרת חוב ממשלתית). בימים שבהם המחיר של הכסף היה אפסי (ובחלק מהמקרים שלילי), גם מרווח גבוה עדיין יצר ריבית כוללת שנראתה מצוינת. הבעיה שאז הריבית עלתה, והמרווח, זה שחתמנו עליו בעת לקיחת ההלוואה, נותר זהה לאורך כל חיי ההלוואה.
למשל, ניקח דוגמה שבה עלות הכסף הייתה 0% ועל זה הבנק הוסיף מרווח של 3%. המשוואה הזאת יצרה אז ריבית של 3%. נחמד, לא? אבל המנגנון הזה שמתעדכן אחת לכמה שנים, התעדכן בהרבה משכנתאות כשעלות הכסף כבר הייתה באזור ה־4%, ואם מוסיפים את אותו מרווח - אנחנו מקבלים הלוואה שהגיעה בנקודת העדכון כבר ל־7% ריבית.
בינתיים, לקוח שמגיע היום לרכוש דירה או למחזר יקבל ריבית נמוכה יותר. למה? כי אם הבנקים היו שומרים היום על מרווחים של 3% היינו מגיעים לריביות משכנתא של 7% גם במשכנתאות החדשות. איך היה נראה שוק הנדל"ן אז? מה זה היה עושה להיקף העסקאות? לכן, המרווח נחתך בצורה משמעותית. לכן גם באופן קצת פרדוקסלי, לקיחת משכנתא במסלולים משתנים דווקא בשנים שבהן הריבית הייתה אפסית והאינפלציה כמעט ונשכחה, מעלה את הסיכוי לכדאיות המחזור.
עד כמה זה רלוונטי? כ־20% מהביצועים במשכנתאות שנלקחו ב־2021-2020, תקופה רותחת של שוק הנדל"ן, היו במסלול משתנה צמוד מדד, לרוב עם עדכון כל חמש שנים. אחד מכל חמישה שקלים היה במסלול הזה. אלו המסלולים שמגיעים עכשיו (או הגיעו לאחרונה) לנקודת שינוי, ושם המספרים יהפכו להיות לא הגיוניים.
2הגמישות להחליט
משכנתא נראית לנו כמו הלוואה אחת, אבל בפועל היא תיק של כמה הלוואות. לכל מסלול יש ריבית, תקופה ורמת סיכון משלו. כל מסלול הוא בעצם הלוואה בפני עצמה. יכול להיות שיש לנו קבועה לא צמודה מצוינת מהשנים של הריבית הנמוכה, ולצדה מסלול משתנה שהתייקר מאוד. לרוב, אין סיבה לזרוק את הראשון כדי לתקן את השני.
אפשר למחזר רק מסלול אחד ספציפי, או אם נרצה לחילופין למחזר את כל המשכנתא מלבד מסלול אחד ספציפי. יש לנו פה גמישות להחליט, לקצר, להאריך, או להחליף במסלולים אחרים כל עוד אנחנו עומדים בתקנות הרגולציה.
בחלק מהמקרים אפשר גם להשאיר את החלק הטוב בבנק הקיים ולהעביר את החלק שדורש תיקון לבנק אחר באמצעות שעבוד בדרגה שנייה. בעברית זה אומר שיש לנו משכנתא על אותו בית בשני בנקים שונים. לדרגה השנייה יש לפעמים אותיות קטנות, כמו למשל אחד הבנקים שדורש שהחלק שיישאר בבנק המקורי יהיה גדול ממה שעובר אליו, ועדיין, האפשרות הזאת יכולה לפתוח תחרות גם בלי לוותר על המסלולים הטובים.
3"כבר שילמתי את הריבית"
בכל תשלום משכנתא אנחנו משלמים גם קרן וגם ריבית. נכון שבתחילת ההלוואה בשפיצר חלק גדול יותר מהתשלום מופנה לריבית, משום שיתרת החוב עדיין גבוהה. אבל הריבית לא משולמת מראש. אין כזה סדר כרונולוגי שקודם משלמים את הריביות ורק אז את הקרן.
לכן, כשבודקים מחזור, השאלה היחידה היא אם מכאן והלאה נוכל לשלם פחות, להקטין סיכון או להתאים טוב יותר את ההחזר לחיים שלנו. זו השאלה, העבר לא באמת משנה.
אבל גם "מכאן והלאה" אינו בהכרח אומר עד שנת 2056. הצעה יכולה להראות חיסכון של 150 אלף שקל עד סוף התקופה, בעוד שרובו יגיע רק בעוד 15 שנה. אם אנחנו מתכננים למכור את הדירה בשנים הקרובות, המספר הזה כמעט לא רלוונטי. גם ההפך אפשרי: מחזור שלא נראה נוצץ בהסתכלות כוללת אבל מוריד את הריביות ונוגס מהר יותר בקרן בעשור הקרוב.
לכן צריך להשוות שלושה מספרים: ההחזר החודשי החדש והאם הוא מתאים לתזרים שלנו וליכולת ההחזר שלנו, היקף הריביות ששילמנו בעוד חמש או עשר שנים והעלות הכוללת עד סוף התקופה.
השורה התחתונה
לא כל משכנתא כדאי למחזר, אפילו לא בגלל כותרת על עוד הורדת ריבית. התמקדתי פה בעיקר בחיסכון אבל משכנתא טובה היא משכנתא שמתאימה לחיים שלנו, ולאו דווקא המשכנתא הזולה ביותר.
זה נשמע אולי קלישאתי או בנאלי אבל ראיתי לא מעט אנשים שמסתנוורים מהיקף החיסכון האדיר שאפשר להגיע אליו ושוכחים שבדרך לשם צריך לחיות עם החזר חודשי שלא תואם את היכולות, שלא יאפשר להם אולי להשקיע במקומות שלא פחות חשובים להם (אם זה חיסכון, טיולים משפחתיים וכדומה). לכן מחזור לא חייב להיות רק מחזור של ריביות ומסלולים, אלא בעיקר גם התאמה מחדש של הלוואה הגדולה הזאת שנקראת משכנתא לחיים, למטרות שלנו ולדברים שהכי חשובים לנו.
