אודי נצר הוא אחד מיזמי ההיי טק הוותיקים בישראל. מי שהקים בעבר את קרן ההון סיכון אוורגרין, והמשקיע הראשון בחברת קומטאץ' (ז"ל). ב־15 שנה האחרונות הוא משמש בעיקר כאנג'ל, שהשקיע לפחות ב־40 סטארט־אפים, ושכדרכן של חברות צעירות לא כולן הצליחו להגיע לקו סיום.
● טור סופ"ש | קונים זמן: טרנד פריסת התשלומים כובש את ישראל ולא נגמר במשכנתאות ובטיפולי שיניים
● בדרך לבורסה אביסרור חושפת: 13 דירות נמכרו לבעלי השליטה בפרויקט בשדה דב
מטבע הדברים, נצר גם יודע מצוין מה זה לאבד עשרות אחוזים מהשקעה. חלק מהסיכון־סיכוי ומכללי המשחק של כל יזם. אבל השבוע, הוא הבין שנכווה בענף "סולידי" בהרבה, וסיפר לי כיצד. בתחילת 2024 הוא קנה דירה להשקעה בצפון תל אביב ב־6.7 מיליון שקל. מדובר בימים של ריבית גבוהה ולא מעט אזהרות על כך שמחירי הדירות כבר עלו יותר מדי, אבל הוא מספר ש"עדיין היה בשוק הדיור סוג של מומנטום, מבצעי הקבלנים היו מספיק אגרסיביים וכמובן שגם מבצעי 80:20 היו קוסמים. נגררתי".
שווה "לזרוק לפח" חצי מיליון שקל
העסקה של נצר היא דוגמה נהדרת לאותם "מבצעים אגרסיביים". בחתימה על החוזה הוא שילם 340 אלף שקל בלבד על הדירה. 5% ממחירה. את השאר, 95% מהמחיר ללא הצמדה ותוספות, הוא נדרש להביא רק במועד קבלת המפתח. מה שבזמנו נראה רחוק, אבל מתקרב במהירות וצפוי להגיע לפני סוף 2026.
וכעת, גם אם כסף אולי לא חסר לו, מה שחסר לו זה הרציונל להשלים את העסקה ההיא - למרות שביטולה יגרור קנס של 200 אלף שקל, על פי סעיף "דמי ביטול" בחוזה, נוסף לאותם 340 אלף שכבר שילם.
לדברי נצר, "השבוע גיליתי בקבוצת הווטסאפ של הרוכשים ששכן שלי, שקנה דירה ממש זהה לשלי, מעמיד אותה למכירה ב־5.7 מיליון שקל. מיליון שקל פחות מהמחיר שאני מחויב לו. והוא חייב לקבל החלטה עד ספטמבר, המועד שבו הוא נדרש להשלים את העסקה. במקור הוא תכנן למכור את הדירה לפני קבלת המפתח, ועכשיו הוא אפילו לא יכול לקבל עליה משכנתא כי הוא כבר ממונף על דירה אחרת".
במתמטיקה פשוטה ועצובה, שווה לנצר "לזרוק לפח" 540 אלף שקל, הכסף ששילם והקנס שעוד יגיע, אפילו בשביל לקנות את דירת השכן. מה גם שאותו שכן לא זוכה ליותר מדי התעניינות, והוא עשוי להתפשר גם מול המחיר המעודכן.
אבל זהו לא סיפור על טעות של רוכש אחד, אלא דוגמאות שמייצרות מומנטום בכל השוק. נצר עצמו סיפר לי שהבן שלו מכר השבוע דירה בבבלי בתל אביב בתמורה ל־4.5 מיליון שקל - שנה אחרי שקיבל הצעה למכור אותה ב־5.1 מיליון שקל.
במקביל, הוא גם נדרש להחליט האם הוא יאלץ לשלם 8% מס רכישה על הדירה החדשה. מראש הוא דחה את התשלום, לאחר שהודיע לרשויות המס שהוא מתכוון למכור את דירתו האחרת, היחידה, שהוא מחזיק בשכונת צמרות בהרצליה (מה שהיה מוריד את חבות המס ב־300 אלף שקל, מ־550 אלף שקל למי שיש לו מספר דירות ל־250 אלף שקל למי שזו דירתו היחידה), אבל זו לא העת למכור גם אותה. הוא עצמו אגב גר בשכירות בבית ברמת אביב.
"זה שינוי תרבותי ענק, זה משפיע על השוק"
"הסיפור האישי שלי פחות מעניין", אומר נצר, "אבל צריך לדעת שאני לא מדבר מפוזיציה, ושאני ממש רואה עד כמה ירידות המחירים משמעותיות".
נצר מייחס את הירידות בעיקר לשינוי בהעדפות הצעירים - שגם מעדיפים שההון שצברו ישכב ויעבוד עבורם בשוקי ההון, וגם מעדיפים את הגמישות והנזילות שמציע להם הדיור בשכירות. "זה שינוי תרבותי ענק. אני מתחכך הרבה עם צעירי ההייטק, וזה משפיע על השוק. הם מבינים את האלטרנטיבה וזה משפיע על הביקוש". באותו עניין, אמר השבוע גם ד"ר דורון סייג, מנהל תחום מדדי דיור בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ששיעור משקי הבית המתכננים לרכוש דירה ירד בסקרי הלמ"ס מ־8% ל־3.6% בשנת 2025, "נתון שמתכתב עם הירידה שאנו רואים כיום בשוק".
למרות שהוא מגיע בעיקר מעולמות ההייטק, בשנתיים האחרונות נצר משמש גם יועץ משכנתאות, תחום אליו הגיע לאחר שסייע לבת שלו לקחת משכנתא ונחשף למחסור הגדול בידע בתחום ("כולם עשו העתק הדבק לאותן משכנתאות"). בנוגע לשוק הדיור, הוא בטוח שאנחנו עדיין "בגן עדן של שוטים". אם עד לפני שנתיים רוכשים פחדו להישאר מחוץ לשוק, היום יותר ויותר חוששים להישאר בפנים. עבור נצר עצמו, מדובר בהחלטה "לחתוך" הפסד בנזק של חצי מיליון שקל.
כוכבי השבוע
מצוין: שיעור חשוב מהטלטלה במניות השבבים
אף אחד לא חושב שהצורך בשבבים יפחת בשנים הבאות. עוד לפני מהפכת ה־AI, היה קשה למצוא מוצרים אלקטרוניים ללא תלות בשבבים, וללא תלות שלנו במוצרים הללו. אבל הטלטלה בענף הכי חזק וחשוב בבורסות היא תזכורת לכך שגם המוצר הקריטי והרווחי ביותר יכול להתנתק מתמחור נורמלי. השאלה לפי איזה מכפיל עתידי של רווח והכנסות החברות הללו צריכות להיסחר לא קשורה לאיכות המוצר.
דוגמה לטירוף הזה ראינו השבוע בבורסה בסין, המדינה שגם מזכירה לנו שכל דבר טוב שיוצא מהמערב מגיע מתישהו במחיר זול בהרבה מהמזרח הרחוק. יצרנית שבבי הזיכרון הסינית CXMT זינקה ביום המסחר הראשון שלה בבורסת שנגחאי ב־470%, והפכה בתוך שעות לחברת השבבים בעלת שווי השוק הגבוה ביותר בבורסה (כמעט 500 מיליארד דולר). חברה שבשנה שעברה עדיין לא הצליחה להרוויח. ומצד שני, היא עדיין שווה רק 10% מאנבידיה.
בלתי מספיק: כצמן נזכר לחלק מצנח זהב
"מצנח זהב", חבילת פרישה נדיבה במיוחד שמאושרת למנהל למקרה שיוחלט שכהונתו תסתיים, נועדה לתמחר את הסיכון בעצם המעבר, או לצמצם את החשש מבעלים חדשים שעלולים להגיע ולהראות לו את הדלת החוצה ("זה לא אתה, זה אנחנו").
אבל השבוע, חיים כצמן לקח את זה צעד אחד קדימה מדי. רגע לפני העברת השליטה בחברת הנדל"ן ג'י סיטי, החליט איש העסקים הוותיק לבקש אישור להקדמת מינויה של קרן כליפה לתפקיד מנכ"לית מפברואר 2027 לאוקטובר 2026. במקביל, יאושר לה מצנח זהב במקרה של פרידה, בגובה 200% משכרה השנתי. הבעיה שזה קורה בדיעבד. כשעוד רגע כצמן כבר לא בעל שליטה, ומדובר בירושה שהוא משאיר לאנשי העסקים צחי אבו וירון אדיב וכידן דהרי שקנו ממנו. אלה שכבר התחייבו שההוצאות יקטנו "לפחות ב־50%", ושהקיצוץ יתחיל בהנהלה הבכירה, שכעת זוכה לסעיף יציאה יקר במיוחד.
