ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב דחתה את העררים שהוגשו בנוגע לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחובות אברהם שלונסקי 41-43 וראובן רובין 14 בשכונת נאות אפקה ב' בצפון תל אביב, ואישרה את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר לפרויקט.
● הדוחות מגלים: כמה דירות באמת נמכרו בשדה דב והצרות הנוספות של היזמים
● הנדל"ניסט שמגלה: הסיבה שאני לא קונה לבת שלי דירה בישראל
ההחלטה, שניתנה ב־26 ביולי 2026, דחתה את מרבית טענות המתנגדים, ובהן ההתנגדות לחריגה ממגבלת הגובה ומחסור במקומות חניה. עם זאת, הוועדה קיבלה חלקית את העררים והורתה לצמצם את הבנייה בקומת הגג.
הפרויקט, שמקודם על ידי חברת כנען התחדשות עירונית, כולל הריסת מבנה משנת 1975, ובו שני אגפים ו־32 דירות, והקמת מבנה חדש עם 72 יחידות דיור. הבקשה המקורית כללה בניית 13 קומות, אך לאחר בחינת גורמי המקצוע עודכנה התוכנית למבנה מדורג בגובה של 9.65 קומות מכיוון רחוב רובין ועד 10.15 קומות מכיוון רחוב שלונסקי.
ההתנגדות לפרויקט הוגשה בשני עררים. הראשון על ידי נציגות השכנים, טל שנק ואח', שיוצגה על ידי עו"ד אלימלך קריסטל. השני הוגש על ידי השכן מהבניין הסמוך ברחוב שלונסקי 45, איתן סולמי, שיוצג על ידי עו"ד אשר כהנא. חברת כנען יוצגה על ידי עו"ד ענת בירן, והוועדה המקומית יוצגה על ידי עו"ד צליל גולדרט מהשירות המשפטי של העירייה.
98 מטר מתחנת פנחס רוזן בקו M3 של המטרו
העוררים טענו בין היתר כי הפרויקט חורג ממסמך המדיניות השכונתי ומתוכנית המתאר תא/5000, המגבילים את הבנייה באזור ל־8 קומות, וכי ההחלטה לאשר את ההיתר התקבלה ללא שיקול דעת והנמקה מספקים ובניגוד למסגרת התכנונית החלה. עוד טענו לפגמים בהליך הפרסום, ובהם שינוי מהותי בבקשה לעומת הפרסום המקורי מ־12.8.2025, שלא פורסם כדין ולא הובא לידיעתם וכלל הגדלה של מספר יחידות הדיור מ־66 ל־72 והוספת פתרון חניה חלקי.
אלא שבמקרה הזה, הקרבה למטרו שינתה את התמונה. המגרש ממוקם במרחק של כ־98 מטר מתחנת המטרו העתידית "פנחס רוזן" בקו M3. עו"ד בירן והוועדה המקומית הסתמכו על הוראות תמ"א 70, המקדמת ציפוף והעצמת זכויות בנייה בסביבת תחנות המטרו.
ועדת הערר קיבלה את העמדה וקבעה כי קיימת הצדקה תכנונית לסטות ממגבלת הגובה המקומית. לפי ההחלטה, תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית המצויה במדרג גבוה יותר מתוכניות מקומיות, ולכן יש לתת לה משקל משמעותי. עוד ציינה הוועדה כי הבנייה לגובה מאפשרת לצמצם את תכסית הבניין מ־1,065 מ"ר ל־728 מ"ר ובכך פינתה שטחים ירוקים ומרווחים להולכי רגל ברחוב שלונסקי.
במקביל, ועדת הערר דחתה את טענות העוררים לפגמים בהליך הפרסום. נקבע כי העוררים היו מודעים לרכיבי הבקשה המתוקנת והעלו טענות בעניינם, ולכן זכות הטיעון שלהם לא נפגעה. עוד ציינה הוועדה כי השינוי המרכזי בבקשה דווקא צמצם את היקף הבנייה מ־13 קומות ל־9.65 קומות, ולכן לא חייב פרסום מחדש. אף שנוספו 6 יחידות דיור ועודכן פתרון החניה, נקבע כי ליבת המחלוקת התכנונית לא השתנתה.
גם טענותיו של סולמי נדחו. הוא טען כי החדרת עוגנים זמניים מתחת למקרקעין הגובלים ללא הסכמת בעליהם מהווה פגיעה קניינית, וכי החפירה והקמת המרתפים עד לגבול המגרש עלולות לפגוע ביציבות המבנה. עוד טען לפגיעה באור, באוויר, בנוף ובפרטיות בעקבות הבנייה המתוכננת. הוועדה דחתה את הטענות וקבעה כי תוכנית המרתפים המחוזית ע/1 מאפשרת החדרת עוגנים זמניים לצורך דיפון, וכי לא הוצגה חוות דעת הנדסית נגדית. עוד ציינה כי ההגנה על המבנה תובטח באמצעות ביטוח צד ג' וערבויות בנקאיות מצד היזם.
קומת הגג הוקטנה והיקף החניון הוחזר לדיון
עו"ד ענת בירן מסבירה בשיחה עם גלובס כי "ההחלטה משקפת גישה תכנונית נכונה ומאוזנת. ועדת הערר הכירה בכך שמסמך מדיניות צריך להנחות את שיקול הדעת התכנוני, אך אינו יכול לשלול אותו, ובחנה את הבקשה גם אל מול מגמות התכנון העתידיות באזור. בנוסף, נקבעה קביעה חשובה ביחס לחובת הפרסום, שלפיה השאלה אינה רק כמה יחידות דיור נוספו, אלא האם השינוי משנה את מהות הבקשה ואת יכולתו של הציבור להבין אותה ולהתייחס אליה".
לצד זאת, קיבלה הוועדה חלקית את טענות המתנגדים בנוגע לקומת הגג. הוועדה קבעה כי בחישוב שטח קומה 8 נכללו מרפסות פתוחות וגזוזטראות, כך שהשטח חושב כ־829 מ"ר, לעומת 705 מ"ר בקומה 7 הטיפוסית. בהתאם לכך, הורתה לבצע חישוב מחדש ולהקטין את קומת הגג, שכן תוכנית הגגות ג/1 מאפשרת בנייה של עד 65% מהשטח הבנוי והמקורה.
בכל הנוגע לסוגיית החניה, בעקבות צמצום תקן החניה במסגרת תמ"א 70 לחצי חניה לדירה, כלומר 36 חניות עבור 72 דירות, אישרה הוועדה המקומית את פתרון היזם לתשלום לקרן חניה עבור 8.44 מקומות חניה חסרים. העוררים התנגדו לכך וטענו כי יש לספק את מלוא מקומות החניה במגרש עצמו, וכי הגישה לחניון תכביד על התנועה ברחובות הסמוכים ותיצור מפגעי בטיחות ונגישות בשכונה.
ועדת הערר ציינה כי אין הצדקה תכנונית להוסיף קומת מרתף נוספת כדי לספק מספר מצומצם של מקומות חניה, וכי פתרון של תשלום לקרן חניה משתלב עם מדיניות תמ"א 70 לצמצום התלות ברכב פרטי בסביבת תחנות המטרו. בתוך כך הוועדה קבעה כי על הוועדה המקומית לחזור ולבחון את סוגיית החניה.
