הדוחות מגלים: כמה דירות באמת נמכרו בשדה דב והצרות הנוספות של היזמים

קצב המכירות ברובע שדה דב נותר מתון, על רקע רמות המחירים הגבוהות וההאטה בשוק. עם סיום עונת הדוחות לרבעון השני של 2026, בדקנו את היקף המכירות ברובע במחצית הראשונה של השנה, את הפערים בין הפרויקטים ואת השפעת סוגיית זיהום הקרקע על המכירות.

הירידה במספרים

ברובע שדה דב משווקים כיום שבעה פרויקטים, והאכלוס הראשוני צפוי להתחיל ב־2029. ב־RAINBOW של ישראל קנדה נמכרו במחצית הראשונה של 2026 שבע דירות, מתוכן שלוש ברבעון השני - המשך להאטה לעומת 59 דירות שנמכרו ב־2025 ו־99 ב־2024.

● קבוצת הנדל"ן בסט מפרסמת דוחות: הרווח קפץ כמעט פי 3
● עסקת נדל"ן בגליל: GT נדל"ן רכשה את קניון ראש פינה ב-48.5 מיליון שקל

המחירים בפרויקט רשמו מגמת התמתנות. המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות הרבעון השני עמד על 80.5 אלף שקל, לעומת 83.2 אלף שקל ברבעון הראשון ו־85.6 אלף שקל בממוצע ב־2025. עם זאת, לאחר תום תקופת הדוח מכרה החברה חמש דירות נוספות במחיר ממוצע של 82.2 אלף שקל למ"ר. בהתאם לשחיקה במחירים ובקצב, ישראל קנדה עודכנה כלפי מטה את שיעור הרווח הצפוי בפרויקט ל־19%, בדומה ל־20% ב־2025 ו־23% ב־2024.

בפרויקט DIMRI YAMA של י.ח. דמרי התמונה מאתגרת אף יותר. ברבעון הראשון של 2026 נמכרו תשע יחידות דיור שהצטרפו ל־41 דירות שנמכרו מתחילת השיווק מתוך 458 דירות בסך הכול. עם זאת, ארבע מתוך תשע העסקאות הללו בוצעו על ידי יגאל דמרי ובני משפחתו במחיר של קרוב ל־6 מיליון שקל ליחידה. ברבעון השני השוק קפא לחלוטין: לא נרשמו מכירות כלל ואף בוטלה עסקה אחת. לפי נתוני החברה העדכניים, היקף המכירות המצטבר עומד על 40 דירות בלבד - המהוות כ־9% ממלאי הדירות בפרויקט.

גם המחיר הצפוי בפרויקט עודכן כלפי מטה. בעוד הדירות שנמכרו עד כה הושגו במחיר ממוצע של כ־67 אלף שקל למ"ר, בדמרי מעריכים כי המחיר הממוצע במכירות העתידיות של יתרת המלאי יירד לכ־62 אלף שקל למ"ר.

מגמה דומה ניכרת גם ב־FIRST של חג'ג', שם נרשמה ירידה במכירות לעומת פתיחת השנה. ברבעון השני נמכרו 13 דירות, לעומת 23 דירות ברבעון הראשון ו־132 דירות בכל 2025. בניגוד לשחיקת המחירים אצל דמרי, המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט של חג'ג' דווקא עלה ועמד על 63.1 אלף שקל ברבעון השני, לעומת 61.7 אלף שקל ברבעון הקודם. בחברה ציינו בנוסף כי לאחר פרסום הדוח נחתמו 29 הסכמים נוספים בפרויקט.

בפרויקט ASHIRA של חברת אביסרור, נמכרו ברבעון השני של השנה 3 דירות, ברבעון הראשון דירה אחת וב-2025 31 דירות. המחיר הממוצע לדירה עלה מ־2025 אז עמד על 64.5 אלף שקל למטר ל־72 אלף שקל למטר ברבעון השני.

מנגד, בפרויקט "זוהי" שבבעלות משותפת של לוינשטין, מבנה ומטרופוליס, נשמרה יציבות יחסית בקצב המכירות. ברבעון השני של 2026 נחתמו 12 חוזים במחיר ממוצע של 60,055 שקל למ"ר, המבטא זינוק של כ־19.3% לעומת הרבעון הקודם. זאת בהמשך ל־11 חוזים שנחתמו ברבעון הראשון לפי מחיר ממוצע של 50,339 שקל למ"ר, ול־40 חוזים במחיר ממוצע של 48,901 שקל למ"ר בשנת 2025 כולה. בסך הכול נחתמו בפרויקט 63 חוזים עד תום המחצית הראשונה של השנה.

משווקים בקצב גבוה

על רקע קצב המכירות, החברות מגבירות את הוצאות השיווק, הקמפיינים ומבצעי המכירות. כך, הוצאות המכירה והשיווק של קבוצת חג'ג' עלו במחצית הראשונה של 2026 ל־10.8 מיליון שקל, לעומת 4.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה, בעיקר בגין פרויקטים בשדה דב FIRST, סומייל 124 ובבלי 3.

במקביל, החברות נעזרות בדמויות מוכרות: י.ח דמרי שיתפה פעולה עם עידן עמדי בקמפיין ל־DIMRI YAMA, וקבוצת נחמיאס גייסה את ליאור סושרד לקמפיין UTOPIA - בשני המקרים בהשקעה של כ־5 מיליון שקל. ישראל קנדה מקדמת את RAINBOW גם באמצעות נועה קירל, שרכשה בפרויקט מיניפנטהאוז. בפרויקט "זוהי" של לוינשטין, מבנה ומטרופוליס יצאו בקמפיין לדירות 2 חדרים וסטודיו החל מ־2.48 מיליון שקל, עם מימון של 20%-80% וללא הצמדה למדד.

לצד הביקושים והמחירים, התווספה בחודשים האחרונים לרובע סוגיית זיהום הקרקע והמים בתרכובות PFAS, ואי־הוודאות סביבה החלה לחלחל גם לרוכשים. כך למשל, בפרויקט VOGUE של גינדי הוגשה תביעה מצד רוכשי אופציות לביטול העסקה והשבת כספים בטענה שלא עודכנו על דבר הזיהום בעת ההתקשרות.

גם חברות הנדל"ן נדרשו לסוגיה בדוחותיהן הכספיים. י.ח דמרי דיווחה על חריגות ומוקדים נוספים שהתגלו במתחם והיא ממתינה להנחיות לגבי היקף הפינוי הנדרש, אך להערכתה העלויות לא יהיו מהותיות ולא יפגעו בלוחות הזמנים. במקביל, קבוצת חג'ג' דיווחה על ממצאים דומים בחלק קטן בלבד מהשטח שנדגם, והעריכה כי פעולות הטיפול והטיהור לא צפויים לעכב את התקדמות הפרויקט.

הרובע הכי יפה בארץ?

היצע הדירות הגבוה בתל אביב, המונה כ־9,500 דירות חדשות לצד אלפי יחידות מתוכננות בשדה דב וברובעים 5 ו־6, מכביד גם הוא על עסקאות המכר. שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ושני אהרון מסבירים כי ב"כל תל אביב נרשמת ירידה בעסקאות, אך לא במחירים".

לדבריהם, למרות ששדה דב מיועד להיות "הרובע היפה ביותר במרכז הארץ", הודות לגישה לים, לתכנון המודרני, למגדלים ולשטחים הפתוחים, "הטעות הייתה שהציפו את הקרקעות ביחד" וכי "השוק לא יכול לאכול את כל הדירות יחד, וזה יצר את הקיפאון". עם זאת, בשל חוסנן של החברות, "לא רואים ירידת מחירים בשטח", והם מעריכים כי קצב המכירות יתגבר ככל שהבנייה ברובע תתקדם.