מנכ"ל קרדן נדל"ן, עמוס דבוש, אינו ממהר לכנות את הנעשה כיום בשוק הדירות "משבר", "האטה" או "קיפאון".
"אני לא ממהר להשתמש במילים בומבסטיות כאלה, אבל אני יודע להגיד שמדובר במצב מאוד מאתגר, שהרבה שנים לא חווינו בענף הבנייה והנדל"ן", הוא אומר בראיון לגלובס.
● פחות בתל אביב וחיפה: אלו שתי הערים שמשקיעי הנדל"ן הכבדים מתרכזים בהן
● חברות הנדל"ן חוששות מהמשבר בהייטק. הפתרון: לשלם פחות מס
דבוש לא מקבל לגמרי את הסברה שהעלאת הריבית והמלחמה הביאו למצב הזה. "אני חושב שהמקור עמוק יותר", הוא אומר ומפרט: "יש ירידה משמעותית בהיקף מכירת הדירות, עלייה משמעותית מאוד בעלויות הבנייה, והרגולציה מכבידה על הענף עוד ועוד. אלה שלושה מרכיבים שגורמים לענף שלנו להיות בסיטואציה שהוא לא היה בה הרבה מאוד שנים".
מה החלק הממשלתי בעניין?
"הענף התנהל הרבה מאוד שנים כביכול על פי עקרונות שוק חופשי, ולכולם זה היה נוח. האוצר התמכר להכנסות ממסים, הרשויות התמכרו להיטל השבחה, וגם היזמים התרגלו למחירים גבוהים, ולכן היו תמיד מוכנים לשים סכומים גבוהים יותר במכרזים. נוצר מעגל קסמים שקשה מאוד בסיטואציה הנוכחית לצאת ממנו.
"תוסיף לזה את זה שמתחילת שנה רמ"י כמעט ולא שיווקה קרקעות - זו בעיני אחת הנקודות הכי חשובות להבין את מה שהולך לקרות בשנים הבאות.
"תוסיף עוד את העלייה בעלויות הביצוע שהובילה לכך שהרבה מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית נבחנים כרגע מחדש.
"ולבסוף, תוסיף לזה שבגלל הגידול באוכלוסייה הרבה מאוד ראשי רשויות מאתגרים אותנו גם בעניין מבני ציבור, גם בעניין היטלי השבחה, גם בעניין היקפי נפחי הפרויקט. מזה תבין שהמשבר הבא הולך להיות משמעותי הרבה יותר מהמשבר הנוכחי".
עוד אנו בעיצומו של המשבר הזה ואתה כבר מסתכל על המשבר הבא?
"כן. אתה רואה שמדינת ישראל לא מנהלת את העסק. כל אחד לעצמו. ואם אף אחד לא מנהל את כל הנושא של עלויות הבנייה ואת כל נושא עלויות העובדים הזרים, אז עלויות הבנייה לא מפסיקות לעלות.
"מהצד האחר, מדינת ישראל לא מתלהבת להוריד את מחירי הקרקעות. עכשיו עצרו את המכרזים, ואני לא יודע מאיזו סיבה. אם באמת אין להם מה לשווק, זה הרבה יותר גרוע. אין שם מנכ"ל. אני עוד מעט 30 שנה בענף, אז אני כבר רואה את זה מגיע וצועק ואין מי שישמע".
"אחרי הבחירות תהיה יותר ודאות כלכלית"
קרדן נדל"ן , בבעלות קבוצת קרדן ישראל, היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ־833 מיליון שקל, לאחר שירדה בכ־25% מתחילת השנה. היא עוסקת בייזום ופיתוח פרויקטים למגורים ונכסים מניבים, וגם מבצעת פרויקטים באמצעות חברת אל־הר הנדסה ובניין.
סה"כ מקדמת החברה פרויקטים לכ־27 אלף יחידות דיור, מהן למעלה מ־19 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית.
בין הפרויקטים הגדולים שלה הנמצאים כרגע בביצוע: פרויקט Island בבת ים הכולל שני בניינים בני 20 קומות ו־160 דירות; פרויקט מגדלי U ברחוב מצדה בבת ים, הכולל שני מגדלים בני 31 קומות וסך של 300 דירות; ופרויקט Alive בשכונת פארק הים בנתניה הכולל מגדל בן 32 קומות.
בשלבי תכנון ויציאה לביצוע נמצא פרויקט פינוי־בינוי במתחם מוהליבר ביהוד שכולל 491 דירות, מתחם פרדס שניר בתל אביב (במשותף עם קרן ריאליטי), קרקע בחדרה, ופרויקט ברובע אילת בחולון.
יש משהו אופטימי במה שאתה אומר, כי אם אתה מדבר על המשבר הבא, סימן שבין המשבר הנוכחי למשבר הבא תהיה איזושהי תקופה של פריחה.
"בוא נחכה ונראה מה קורה עם המצב הביטחוני, ושתיגמר בעזרת השם המלחמה, ייגמרו הבחירות, תהיה פה הרבה יותר ודאות כלכלית. גם הרצון של אנשים להשקיע יהיה הרבה יותר גדול. קח את קריית אתא או מגדל העמק. ייבנה קמפוס של אנבידיה - אתה מבין מה זה עושה לאזור כזה ברדיוס של 30־40 קילומטר ממנו? הוא מטיס את כל האזור למעלה.
"מה מחפשות החברות הבינלאומיות? שקט. ברגע שיש שקט, הרבה כסף זורם פנימה למדינה, הכלכלה נראית יותר טוב וגם הענף שלנו נראה הרבה יותר טוב.
"אבל צריך לנהל את האירוע. כרגע הם מתעלמים ממה שקורה בענף".
תסביר, במה הם מתעלמים?
"משחררים לשוק יחידות דיור? זה צריך להיות מנוהל. משחררים לשוק עובדים זרים? זה צריך להיות מנוהל. הרגולציה צריכה להיות מנוהלת. לא יכול להיות שכל עירייה תחליט לעצמה מה היא עושה. זה לא הגיוני. משרד הפנים אחראי על השלטון המקומי? שיהיו כללים אחידים לכולם.
"לא יכול להיות שברשות אחת ככה וברשות שנייה זה אחרת. צריך שיהיו כללים אחידים. ולא יכול להיות שהמדינה תתנער מהכול.
"לדוגמה, הרשויות המקומיות לא מוכנות לשלם משכורת לבודקי תוכניות, אז מה עושים? מכוני בקרה. על מי זה נופל? על היזם, שצריך לשלם אלפי שקלים לדירה שיבדקו את זה. למה? כי אין כוח אדם שיבדוק בעירייה. זה עסק לא מנוהל, ובסוף זה מתגלגל למחיר הדירה".
בממשלה סברו שהפרטת בדיקת התוכניות תקצר את זמני ההיתר.
"נו, התקצר הזמן להיתר? לא. אבל הסיפור הוא לא מכוני הבקרה. זו בעיה אחת מתוך אלף בעיות שיש ברגולציה. הכול מסורבל. כשכואבת לך השן, צריך טיפול שורש, לא צריך לעשות סתימה מלמעלה. אבל אצלנו כל פעם עושים סתימה אחרת וחבל".
אנחנו רואים את מחירי הדירות יורדים קצת, אבל לא יותר מזה בינתיים. מדוע?
"כי לא כל החברות נואשות. זה תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט. כי אם היום אתה בונה פרויקט ויש לך עוד ארבע־חמש שנים לאכלוס, אתה לא ממהר להוריד מחיר. הרבה דברים יכולים להשתנות בתקופה הזו. היום, בגלל שרוב הבנייה היא לגובה, הבנייה לוקחת הרבה יותר זמן מאשר מאשר בעבר, ולכן יש לך יותר אוויר כיזם. אתה לא צריך למהר.
"גם לא כולם רוצים להכיר בהפסד. לכן אתה לא רואה את הירידות. כן רואים את היצירתיות בתנאי התשלום ובמבצעים כאלה ואחרים".
בשנות ה־70 וה־80 והאלפיים מחירים ירדו בעשרות אחוזים. זה יכול לחזור?
"חד משמעית לא. גם בגלל שקצב הגידול הטבעי פה לא דומה לשנות ה־70 וה־80, וגם לא לשנות ה־2000. אם מסתכלים על מחיר הדירה הכולל, הרווח של היזם הוא החלק הקטן ביותר. המיסוי מאוד משמעותי, עלויות הבנייה מאוד משמעותיות וגם עלויות הקרקע, שבעל הבית שלהן ברוב המקרים זו מדינת ישראל. לכן אני לא סבור שדבר כזה יכול לקרות".
דיברת עד עכשיו על גורמים משקיים ועל חברות. מה עם הרוכשים? הביקושים?
"רואים את הביקושים במשרדי המכירות. הם נכנסים, הם יוצאים, הם בודקים, אבל בסוף רכישת דירה זה דבר רגשי. זו אחת הרכישות הכי גדולות שהם עושים בחיים וזה קשור הרבה מאוד במצב הרוח שיש במדינת ישראל. הרבה יושבים על הגדר לראות מה יקרה.
"נכון גם שבחלק מהמקומות המחירים הגיעו למצב כזה שאנשים נמנעים או לחילופין מחפשים מקומות אחרים לעבור לגור בהם כי הם לא יכולים להרשות לעצמם. וזה גם בסדר, לא כולם גרים במנהטן".
מעבר לעניין הרגשי, הרבה אנשים אומרים, שהם לא יכולים לעמוד במחירי הדירות.
"אז קונים במקום אחר. אני לא אומר שזה פשוט. אני מאוד רוצה שהילדים שלי יגורו לידי, אבל אני גר במודיעין, ודירת ארבעה חדרים שם עולה 3־4 מיליון שקל. אני לא בטוח שאני יכול לקנות לכל ילד דירה שיגורו לידי. אז מתפשרים לפעמים מחוסר ברירה".
"התנהלנו בשמרנות ואני לא מצטער על זה"
היצע הדירות נמצא בשיא כל הזמנים.
"נכון שהיצע הדירות בשיא הזמנים, אבל אף אחד לא מסתכל גם על הביקוש, והוא קיים. הוא לא נעלם. כרגע אנשים לא קונים דירות ממיליון ואחת סיבות. הביקוש צריך לפגוש את ההיצע, ואם הוא לא יפגוש אותו בתל אביב, הוא יפגוש אותו בבת ים או ברחובות. אנשים יסתדרו בתוך המעגלים האלה וזה יסתדר גם אם ייקח קצת זמן".
לגבי ההיצע, במינהל התכנון בטוחים שאם יאשרו הרבה יחידות דיור, הם יפתרו את המשבר.
"זה גם מה שאמרו לי במטה הדיור לפני עשר שנים אצל אביגדור יצחקי ז"ל. וזה גם מה שאמרו לי באוצר לפני שלוש שנים וארבע שנים וחמש שנים".
אז אולי הבעיות התחילו לפני 10 שנים?
"ב־2015 נזרעו זרעי הפורענות למשבר של היום. למה? כי מה עשתה באותם ימים מדינת ישראל? לקחה את כל מלאי הקרקעות הכי טובות שהיו לה, ללא יוצא מן הכלל, והפנתה אותו לסגמנט אחד במשק.
"נתנו לאנשים שהפרוטה מצויה בכיסם להרוויח מיליון שקל בהגרלות בגליל ים, בראשון לציון, במודיעין, בתל אביב, בבת ים, במחיר למשתכן. 100־200 אלף איש זכו בלוטו והרוויחו. היום זה כבר הרבה מעבר למיליון שקל.
"בזה המדינה איבדה את כל הנכסים הכי יקרים שלה, את השווי של המקרקעין הכי טוב שהיה לה. עם מה היא נשארה? תראה את המכרזים מתחילת שנה: בדיחות. מחנה ברמת גן, שדרות, נתיבות, אופקים. אני לא מזלזל בזה. אבל המדינה הפכה את השוק למאוד חד ערכי.
"ברגע שאתה מדבר לסגמנט אחד של האוכלוסייה מצד אחד ומהעבר השני אתה מבזבז את כל מחסנית הקרקעות שלך - תראה לאן הגענו. מחיר למשתכן זה דבר טוב, וחשוב מאוד לעזור לזוגות צעירים, אבל ברגע שאתה מקצה למטרה 100% מהקרקעות שלך - אתה גורם לבעיה".
אבל כבר שנים שמקצים דירות גם לשוק החופשי.
"ענף הנדל"ן הוא נושאת מטוסים. כשאתה שט ביאכטה קטנה, ומסובב את ההגה, היאכטה זזה ימינה. לנושאת מטוסים זה לוקח כמה שעות טובות.
"אם אני קונה קרקע היום ומקבל את הקרקע מרמ"י רק בעוד שלוש שנים, איך אני יכול לנחש מה יהיו המחירים בעוד שלוש שנים? אני לא יכול, אבל זה מה שקורה. אז מה רוצים מאיתנו? המדינה בונה את הברדק בעצם זה שאני זוכה במכרז אבל היא נותנת לי את הקרקע בעוד שנתיים וחצי שלוש".
מה קורה אצלכם בחברה לאור המצב הנוכחי?
"ברוך השם התנהלנו עד היום בשמרנות ואני לא מצטער על זה. לא רצנו בשנים האחרונות למכרזים לשלם מאות מיליונים. עשינו יותר עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, כך שאנחנו חשופים הרבה פחות מחברות אחרות. גם המלאים שפתחנו היום נמצאים בשלבים התחלתיים. רובם, אגב, בשלבי ביסוס תת קרקע או קירות סלאריים, כך שברוך השם הכל בסדר".
"נראה יותר עסקאות של כניסה לשותפויות"
לא לכל היזמים יש מרווח נשימה של כמה שנים כדי לשרוד את השנים הקשות. יש להם עלויות ביצוע ומימון.
"יש מי שיש לו עמוד שדרה וכתפיים רחבות לשרוד את זה כמו שצריך, ויש מי שיעבור לנהל תזרימי מזומנים או שירד מהמגרש, הרבה חברות פונות היום למימון חוץ בנקאי ונפרדות מחלק נכבד מהרווח העתידי כדי לשרוד.
"אתה רואה הרבה מיזמים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 נמכרים, כי שם מדובר ביזמים קטנים שקצת יותר קשה להם לשרוד. הם חייבים להתאחד ולעשות שותפויות כדי לשרוד את זה. אגב, זה בסדר גמור.
"אנחנו רואים בתקופה האחרונה הרבה יותר פניות מחברות יזמיות שרוצות שניכנס איתן לשותפות, שנרכוש מהן פרויקטים או אפילו שנבחן רכישה של הפעילות כולה. זה קורה בעיקר בהתחדשות עירונית, שם נבנו בשנים האחרונות צברים גדולים מאוד של פרויקטים, אבל השוק השתנה.
"היום הרבה יותר קשה לממן, לקדם ולשווק פרויקטים בהיקפים האלה, ולכן חברות מבינות שהן צריכות לידן גוף חזק עם הון, יכולת מימון ויכולת ביצוע. אני לא מדבר על חברה כזו או אחרת שנקלעה לבעיה, אלא על תהליך שקורה בענף כולו. רואים את זה גם בעסקאות שנעשות עכשיו בשוק, של כניסה לשותפויות, רכישת אחזקות ורכישת פעילות.
"אנחנו בוחנים אותן, אבל לא מחפשים עסקאות קטנות. אם אנחנו נכנסים, זה לעסקה משמעותית של מאות יחידות דיור ומעלה, אם באמצעות שותפות בפרויקט, רכישת פרויקטים או רכישה של חברה עם צבר משמעותי.
"אני חושב שהתהליך הזה רק בתחילתו. כששוק נמצא בהאטה לאורך זמן, מתחיל תהליך של התכנסות: מי שיש לו פרויקטים אבל חסרה לו יכולת ביצוע מחפש שותף, ומי שיש לו הון ויכולת ביצוע מחפש את ההזדמנויות האלה. לכן אני מעריך שנראה בתקופה הקרובה יותר עסקאות של כניסה לשותפויות, רכישת פרויקטים ורכישות של חברות, במיוחד בהתחדשות עירונית, שבה הצברים יכולים להיות בהיקפים של מאות ואלפי יחידות דיור".
