היוזמה המשותפת של חברות הנדל"ן המניב להקלה בתשלומים למדינה

הפתרון של חברות הנדל"ן המניב למשבר הפוקד את ענף המשרדים: לגלובס נודע כי לאחרונה התארגנו יחד כמה מהחברות המובילות בתחום לפורום מאורגן הפועל תחת איגוד החברות הציבוריות, אשר פנה למשרדי הממשלה השונים ולמוסדות המדינה הרלוונטיים, בבקשה לחשיבה מחדש בכל הנוגע לתשלומים השונים שמחויבות חברות הנדל"ן בתחום לשלם על קרקעות ועל מסים והיטלים נלווים. את הפורום מוביל צחי דוד, סמנכ"ל פיתוח עסקי, תכנון והשבחה בקבוצת מבנה, ובעבר סגן הממונה על התקציבים לתחום הנדל"ן והשלטון המקומי באוצר.

● קונים דירה חדשה מקבלן? כך תדעו אם ההנחה שקיבלתם משתלמת
● אאורה ומועדון "חבר" משיקים מבצע ענק למכירת מאות דירות

המטרה המוצהרת של פורום החברות היא להוביל להשקעות נוספות, בענף ובמשק, בהיקפים של מיליארדי שקלים לטענתן, ולהגדיל את הפעילות בענף - אשר סובל רבות מאז עליית הריבית במשק והמשבר בענף ההייטק, שנראה כי מחריף לאחרונה.

להפנות את המוקד גם לענפים שאינם מגורים

עד לשנת 2023 ענף המשרדים היה בשיאו, עם התחלות בנייה בהיקפים שלא נראו כמותם, שחצו את רף המיליון מטרים רבועים בשנה. בשנים האחרונות התנופה הזו האטה, עד מצב שבו ברבעון הראשון של 2026 החלה בנייתם של 53,128 מ"ר שטחי משרדים - הקצב הנמוך ביותר ב־17 השנים האחרונות.

כעת מנסות חברות הנדל"ן המניב החברות בפורום לשנות את המציאות הקיימת. לאורך השנים שבהן הענף שגשג לא היה צורך בהתאמות למציאות הכלכלית, ומרבית תשומת הלב מצד גורמי הממשלה ניתנה באופן טבעי, לענף המגורים, עם שלל התאמות והקלות. כעת, כאשר חברות אלו מתמודדות גם הן עם אתגרים לא קטנים, הן מבקשות התאמות משלהן.

את ההקלות אפשר להגדיר בארבעה מהלכים נפרדים. האחד, בעת הקצאת קרקע או בעסקת שינוי ייעוד, לאפשר לרכוש רק חלק מהזכויות האפשריות בתוכנית הרלוונטית, בהתאם להיתר הבנייה שרוצים לקדם, בניגוד למצב היום שבו יש לרכוש את מלוא הזכויות, מה שיכול להגיע להפרשים של עשרות מיליוני שקלים. בהצעת החברות נכתב כי ניתן לקבוע רף מינימלי של היקף בינוי, לדוגמה 40% מהיקף הזכויות בתוכנית.

המהלך השני הוא שינוי מנגנון הריבית וההצמדה. על פי נוהלי רשות מקרקעי ישראל, סכום השומה על קרקע נושא הפרשי ריבית והצמדה. המשמעות היא שמרגע שחברה מגישה בקשה לעסקה ומתקבלת שומה, מתחילה החברה לשלם ריבית והצמדה למשך תקופה ארוכה של שנה ויותר, עניין שיכול להתבטא במציאות הנוכחית בסכומים גדולים מאוד.

החברות מציעות מנגנון חדש - "תיקוף שומה למועד קובע חדש", ואם בתוך שלושה חודשים רמ"י לא תשלים את העסקה - היזם ישלם את הסכום המקורי ללא ריבית והצמדה. פורום החברות מציע לקבוע אפשרות זו רק מעסקאות בגובה 25 מיליון שקלים ויותר.

המהלך השלישי נוגע למס המטרו: על פי חוק המטרו, מס המטרו המשולם כיום הוא בגובה 72%, אך לזה יש להוסיף תשלומים בגין "שינוי ייעוד וניצול", שהם למעשה דמי חכירה בגובה 31% משווי הזכויות. במצב זה, למעשה החברות משלמות יחד, מס מטרו ודמי חכירה, בשיעור של עד 103% משווי הקרקע, מה שמהווה לטענת החברות חסם מהותי לעסקאות, וגורם "לשיתוק מוחלט של הפעילות במתחמי ההשפעה של המטרו". ההצעה של החברות היא לקזז את התשלום לרמ"י במקומות שבהן מוטל מס מטרו, כך שהתשלום יהיה 91% משווי הקרקע לכל היותר, כנהוג ברוב המקרים.

"התקנות נקבעו זמן שוק עולה - כמעט 15 שנים"

המהלך הרביעי: מתן הסמכה למנהלי המרחבים של רמ"י לחתום על היתרי בנייה כאשר החברות מוכנות לשלם כנגדם ערבות בנקאית. כיום תהליך אישור עסקאות ברמ"י אורך זמן רב, לעיתים שנים, שעולות לא מעט כסף לחברות במציאות של ריבית גבוהה, והסמכה כזו תוכל לטענת החברות לקצר תהליכים משמעותית.

"התקנות הקיימות נקבעו בראי שוק עולה, כמעט 15 שנים", אומר דוד. "המדינה מאוד עסוקה במגורים, ההטבות מגיעות בעיקר בראי שוק המגורים, הוא השוק המעניין שיושב לפקידים בראש ואיתו הם מתעסקים רוב הזמן. הטענה שלנו היא שאם נוכל לדייק את ההטבות לתקופה הנוכחית, של אינפלציה וריבית גבוהה, נוכל לבנות הרבה יותר, וזה טוב למשק, לרמ"י. אין כאן עלות למדינה, ולכן בעינינו ראוי מאוד לבצע את ההתאמות האלה".

המהלך נוגע לתחום הנדל"ן המניב בכללותו, ולא רק לענף המשרדים, אך במציאות שבה הענף הזה מתקשה מאוד בפני עצמו, יש למהלכים חשיבות רבה במיוחד בפרויקטים מסוג זה. כעת הכדור עובר לידיהם של הגופים הממשלתיים שאיתם נפגש הפורום - משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים, משרד הבינוי והשיכון ועוד - והם יידרשו לבדוק אם וכיצד ניתן ליישם את המהלכים הללו בפועל.