בית ישן בהרצליה נמכר במחצית ממחירו של בית חדש

העסקה: ברחוב דוד רמז בשכונת נווה עמל בהרצליה נמכר בית דו־משפחתי ישן עם 4 חדרים, בשטח בנוי של 94 מ"ר תמורת 3.8 מיליון שקל.

נווה עמל: שכונת נווה עמל בהרצליה קיימת מקום המדינה. תוכנית היסוד שעליה הוקמה השכונה אושרה ב־1951, והתבססה על תוכנית המחוז מימי המנדט. באותם ימים נווה עמל לא נכללה בשטחי הרצליה, ובתוכנית היא מכונה "שיכון שבין רעננה להרצליה".

● פורטפוליו | התחיל כמדריך שיט של האחים זלקינד, והזניק את שווי ענקית הנדל"ן שלהם פי 16
● חודש על המדף ואחרי תחילת התמ"א: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בבת ים?

התוכנית אז הגדירה את זכויות הבנייה במגרשים שבשכונה כ"15% או 150 מ"ר, איזה שפחות", כלשון התוכנית. מכיוון שרוב המגרשים לצמודי הקרקע היו בני כדונם למבנה דו־משפחתי, המשמעות היתה הגבלת בנייה לכ־150 מ"ר בסך הכל או ל־75 מ"ר לכל יחידת דיור כזו. ואכן רוב המבנים בשכונה עדיין בנויים לפי הפורמט שהותווה בה בתוכנית המקורית, עם הרחבות שבוצעו בהם במהלך השנים עם היתרים ולעתים ללא היתרים.

ב־2015 אושרה תוכנית להתחדשות השכונה, שהגדילה במידה ניכרת את זכויות הבנייה במגרשים הללו ל־70% מגודלם - בצורה של שתי קומות וגג רעפים מעל למרתף. כמו כן ניתנה לבעלי הנכסים האפשרות לחלק את המגרשים שלהם לשניים, ובמקום שיחידת דיור אחת תשתרע על חצי דונם, ניתן יהיה להוסיף עוד יחידה אחת - בשטח בנוי של כ־180 מ"ר.

לאור זאת החלו להציף את השכונה עסקאות שבמסגרתן מכרו התושבים המקוריים או היורשים שלהם את המבנים הישנים לרוכשים אמידים, שבשנים האחרונות מבצעים הריסת מבנים ישנים והקמת קוטג'ים מפוארים במקום. יש כאלה שמנצלים את האפשרות לחלק את המגרשים שלהם ולמכור את חציים.

מחירי קוטג'ים חדשים נעים בין 6 ל־7 מיליון שקל, בערך כפול ממחיר הבתים הישנים.

הנכס: מדובר בנכס עם "היסטוריה ישראלית", מימיה הראשונים של המדינה. במקור הקימה במגרש הזה חברת שיכון עובדים שתי יחידות דיור בשטח של 41 מ"ר במבנה דו־משפחתי צמוד קרקע. בניית המבנה הצנוע הושלמה, על פי התיעוד, ב־1951.

במהלך השנים קרה בבית הזה מה שקרה בהרבה מאוד מצמודי הקרקע בשכונה, ובמקומות אחרים במדינה: הדירות החלו להיות קטנות על יושביהן, והם התחילו לבצע בהן עבודות הרחבה ותוספות. בנכס המדובר בוצעו בין סוף שנות ה־50 לאמצע שנות ה־70 כמה תוספות של מחסן, חדרים ומרפסת, שהביאו אותו למצבו נוכחי שבו שטחו הגיע ל־94 מ"ר.

מכיוון ששטח החלקה הרשום הוא 1.08 דונם, מהם 0.54 דונם משתייכים לנכס שנמכר, החליטו בעלי הבית ברמז 20 לפצל את החלקה לשתי חלקות של 270 מ"ר, ולמכור אותן. לפני שנתיים הן נמכרו ב־6.4 מיליון שקל לשני רוכשים שונים.

אחד מהם, שרכש את החלק האחורי של החלקה, שוקד על הקמת בית חדש, ואף קיבל היתר בנייה לתוכניתו. הרוכש שרכש את החלק הקדמי של החלקה החליט למכור אותה עם הבית הישן שעליה.

דבר המתווך: "מחיר העסקה מדויק - לא פחות מדי ולא יותר מדי משווי השוק של הנכס", אומר טל זנו, יועץ בכיר באנגלו סכסון הרצליה, שביצע את העסקה. "נווה עמל מחולקת לכמה אזורים, ורחוב רמז הוא אחד היקרים שבהם. מחיר מ"ר במגרש בסביבה הזו נע בין 10,000 ל־15 אלף שקל.

"ברחובות סואנים כמו יציאת אירופה, המחיר נוטה יותר לכיוון של 10,000 שקל למ"ר. מכאן יוצא שמחיר המגרש ברמז 20 נע בסביבות 3.4 מיליון שקל, ויתר מחיר העסקה שולם על הבית הבנוי".

דבר השמאי: "מדובר למעשה בעסקת קרקע. הבית הקיים אינו מבטא את הניצול היעיל של המגרש לפי המצב התכנוני הנוכחי", אומר השמאי ישראל יעקב. "מ"ר קרקע אינו מדד מייצג כשמדובר במגרש עם זכויות בנייה. החישוב הרלוונטי הוא שטח אקוויוולנטי, שמשקלל את כל רכיבי הבנייה האפשריים לפי תרומתם היחסית לשווי. לפי חישוב זה, שווי הקרקע למ"ר מבונה אקוויוולנטי עומד על כ-10,900 שקל.

"הנתון הבולט בעסקה הוא דווקא ההשוואה לעצמה. אותו מגרש בדיוק, שלא נוספו לו זכויות בנייה ולא נבנה בו דבר, נמכר ב-2024 ב-3.2 מיליון שקל וכעת ב-3.8 מיליון שקל: עלייה של כ-19%, בתוך כשנתיים.

"עם זאת, בנטרול עליית מדד המחירים לצרכן, מדובר בשבח ריאלי של כ־400 אלף שקל, שעליו חל מס שבח בשיעור 25% ליחיד - כ־100 אלף שקל".

השורה התחתונה: בהתייחס לעסקאות שונות שבוצעו בשנים האחרונות בשכונה, וגם בהשוואה לעסקה מ־2024, שבה רכש המוכר את המגרש והבית, מחיר הבית נראה כתואם את מצב השוק.