אחרי שנים שבהן התמקדו בקניונים ובמשרדים, ענקיות הנדל"ן המניב פנו בשנים האחרונות אל שוק המגורים. עזריאלי שרכשה את צמח המרמן ומליסרון שנכנסה לאביב ייזום ממחישות את המהלך, שנובע משחיקת התשואות במשרדים ובמסחר ומחיפוש אחר מנועי צמיחה חדשים, בין השאר בגלל מגבלות של רשות התחרות. כעת, עם פרסום הדוחות הכספיים, אפשר לבחון מה תרמה הפעילות.
● דוחות עזריאלי: הפדיונות בקניונים קפצו, ומה שחק את הרווח הנקי?
● אבסורד ביג: מכנים את הנכס בגלילות "המשמעותי ביותר", ולא חושפים מספרים
אפקט גווינת' פאלטרו
מליסרון רכשה את השליטה באביב ייזום ב־2024 לפי שווי של כ־1.2 מיליארד שקל. למרות האטה ראשונית בשוק, במחצית הראשונה של 2026 מכרה החברה 166 דירות - כמעט פי שלושה מהתקופה המקבילה ב־2025. עיקר הזינוק הגיע מפרויקט "אביב בשחקים" בהרצליה, ששווק בקמפיין בכיכובה של גווינת' פאלטרו. הקמפיין הניב 56 עסקאות ממאי ועד לפרסום הדוח, ועוד 55 דירות שנמכרו ביולי.
צבר הפרויקטים של אביב מליסרון גדל בכ־36% בשנה לכ־13.3 אלף דירות. לפי ניתוח בנק הפועלים, הפרויקטים בעלי הוודאות הגבוהה צפויים להניב לחברה הכנסות של כ־15 מיליארד שקל ורווח תפעולי של כ־2.4 מיליארד שקל. במקביל, צבר ההכנסות שטרם הוכרו טיפס ב־24% ל־1.35 מיליארד שקל, עם רווח גולמי של כ־270 מיליון שקל. בפועלים הסבירו כי "המכירות הקדימו את הביצוע וחלק מהדירות נמכרו אף שהבנייה טרם החלה".
מספר הדירות בביצוע עומד כיום על כ־550 ב־4 פרויקטים, והחברה מתכננת להגדילו לכ־2,300 עד סוף 2026 ולכ־4,000 בהמשך, עם כניסתם של 8 פרויקטים נוספים. עם זאת, בפועלים מציינים כי המבחן של מליסרון עובר מהשיווק ליכולת הביצוע בשטח, ומדגישים כי "חלק מהותי מהצמיחה החזויה תלוי בהשלמת פרויקטים ובאכלוסם במועד". במקביל, בשאר הפעילות הציגה מליסרון עלייה של 5% ב־NOI ל־412 מיליון שקל. עם זאת, הרווח הנקי ירד בכ־33% ל־289 מיליון שקל, בעיקר בשל ירידה ברווחי השעוך בהשוואה לרבעון המקביל.
הצמיחה של עזריאלי
גם עזריאלי נכנסה לתחום המגורים כשרכשה 67% מצמח המרמן ב־2025 תמורת 635 מיליון שקל. במחצית הראשונה של 2026 הניבה הפעילות הכנסות של 249 מיליון שקל ורווח של 38 מיליון שקל. כיום עומדים נכסי המגורים של הקבוצה על כ־2.35 מיליארד שקל, וכוללים יותר מ־5,000 יחידות דיור ב־27 פרויקטים, לצד עתודות קרקע ומיזמי התחדשות עירונית.
במחצית מכרה צמח המרמן 127 דירות (54 בחלקה של עזריאלי) ב־254.9 מיליון שקל - זינוק לעומת 52 דירות בלבד בתקופה המקבילה. המחיר הממוצע עמד על 2 מיליון שקל לדירה. התנופה נמשכה לאחר מכן, כאשר מיולי ועד לפרסום הדוח נמכרו 21 דירות ב-63.3 מיליון שקל, במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל לדירה.
בסיכום הרבעון רשמה עזריאלי עלייה קלה ב־NOI ל־651 מיליון שקל וב־FFO ל־426 מיליון שקל. מנגד, הרווח הנקי צנח מ־320 מיליון שקל ל־155 מיליון שקל, בעיקר בשל נפילה ברווחי שערוך הנדל"ן ועלייה בהוצאות. עם זאת, צמח המרמן תרמה כ־30 מיליון שקל לרווח הגולמי של הקבוצה במחצית, וסייעה למתן את השחיקה.
"כמו בשאר העולם"
"חברות הנדל"ן המניב חייבות לחפש לעצמן מנועי צמיחה חדשים מעבר למסחר, למשרדים וללוגיסטיקה, שהתשואות בהם מתחילות להישחק", מסביר בשיחה עם גלובס רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג ישראל. "מעבר לחשודים המיידיים, כמו חוות שרתים, המגורים הם תחום שבעבר רוב החברות נמנעו ממנו, ובשנים האחרונות הן מבצעות מהלכי כניסה אליו, בין אם דרך הקמת פעילות או רכישת פעילות".
לדברי עמוסי, המהלך תואם את המתרחש בעולם. "מגמת הצמצום בשטחי משרדים החלה בקורונה בכל העולם ולא חזרה לעצמה לגמרי. ישראל היא שוק קצת יוצא דופן, והמלחמה בשלוש השנים האחרונות יצרה אי־ודאות ועצירה בהתחלות הבנייה, אך נראה את המגמה הזו מתרחבת בעתיד הקרוב. בנוסף, עירוב השימושים הוא מגמה צומחת, ויש היגיון רב בשילוב של מגורים ומשרדים באותם מתחמים".
עם זאת, עמוסי סבור שעוד מוקדם לדעת אם הכניסה של ענקיות הנדל"ן המניב תתברר כמשתלמת עבורן. "כיום אנחנו רואים רק את תחילת הפעילות. עקב המצב הגיאופוליטי המורכב קשה להסיק מסקנות, וניתן יהיה לעמוד על כדאיות המהלך רק בשנים הבאות".
