בימים האחרונים השלים השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, עריכת שומות מקרקעין ראשונות לנכסים בכמה מתחמים שנפגעו מפגיעת טילים במהלך סבבי הלחימה האחרונים מול איראן. שומות אלו מתבצעות במטרה להעריך את שווי הדירות שנפגעו בכל מתחם. השומה נערכת במטרה לאפשר לדיירים באותם מתחמים "למכור", אם ירצו, את הדירה שנפגעה - ולקבל עבורה סכום כסף שיאפשר להם לרכוש דירה במקום אחר.
● כמעט בשיא: המשכנתא הממוצעת של הישראלים ממשיכה לטפס
● עיכובים במסירת מאות דירות: הנתון שמדאיג את חברות השכירות לטווח ארוך
מדובר במתחמים בתל אביב־יפו, ברחובות, בדימונה ובערד, אשר הוגדרו לפי "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית" כאזורים לשיקום ולהתחדשות, כלומר מתחמים שבהם יתבצע הליך התחדשות עירונית מזורז (זו לכל הפחות השאיפה) שישקם כל אזור שנפגע משמעותית מפגיעת טיל בליסטי במהלך המלחמה.
השגת הסכמה היא אתגר לא פשוט
הניסיון שנצבר עד היום בתחום ההתחדשות העירונית מלמד כי השגת הסכמה מלאה של כלל דיירי מתחם ספציפי למהלך התחדשות, ואפילו השגה של רוב מסוים, היא אתגר לא פשוט. כדי להתגבר על האתגר, מציע החוק לשיקום אזורים אלו את אותו מהלך בו יכול כל דייר, אם ירצה, למכור את דירתו ליזם המבצע את תהליך ההתחדשות - וכך להוציא עצמו מהתהליך הזה ולעבור להתגורר במקום אחר, באמצעות הכסף שיקבל בתמורה לדירה.
המהלך הזה מנוסה לראשונה בישראל, ומוגדר גם כ־Buyout. אחד הצעדים הראשונים והחשובים ביותר במסגרתו הוא הקביעה כמה שווה, למעשה, כל דירה באותו מתחם - משימה שהוטלה על אנשי אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, ובראשם השמאי הממשלתי הראשי בלולו.
מאחר שאותה דירה שיכול הדייר למכור, אם ירצה, נפגעה משמעותית ואולי אף נהרסה כליל, נשאלת השאלה: כיצד נקבע המחיר שלה, ואיך נערכת השומה? לאחרונה פרסם השמאי הממשלתי הראשי בלולו הנחיה מקצועית - "עריכת שומות מקרקעין לפי סעיף 33 לחוק", המפרטת את התהליך.
תוספת לקיים: "הסכם יציאה מוגדל"
כך למשל, קובעת ההנחיה (בהתאם לקביעה בחוק השיקום עצמו) כי ערך הדירה ייקבע לפי שווי של דירה חדשה הדומה במאפייניה לדירה שעבורה מתבצעת השומה - כלומר דירה חדשה באותו אזור, בעלת שטח דומה ועוד. דירה זו נקראת "דירת הייחוס", וכך מפורט לגביה בהנחיה המקצועית: "שווי הדירה החדשה, המהווה את נקודת הייחוס לקביעת סכום הרכישה במסגרת הסכם יציאה, ייקבע בהתייחס לדירה חדשה, הדומה ככל הניתן במאפייניה לדירה נשוא השומה, והמצויה באזור נשוא השומה או באזור בעל מאפיינים דומים. דירת הייחוס תכלול ממ"ד ומעלית, וכן מרפסת פתוחה בשטח של עד 12 מ"ר וחניה צמודה אחת".
בעת החישוב "לא יובאו בחשבון חריגות בנייה, שימושים חורגים, תפיסות של שטחים מהרכוש המשותף או כל בנייה, שימוש או הצמדה שלא בוצעו כדין במועד הקובע", נכתב בהנחיית השמאי הממשלתי, שמבהיר כי השומה עבור הדירה במתחם שנהרס לא תפחת מהשווי שהיה מתקבל ממכירת הדירה ערב הפגיעה והנזק שנגרם לה.
על השומה יכול בעל הדירה להגיש השגה, בתוך 75 ימי עבודה ממועד ההכרזה על המתחם וכ־35 ימי עבודה ממועד המצאת השומה.
כבר בעצם ההשוואה לדירה חדשה דומה, זוכים בעלי הדירות שנפגעו להשאת ערך משמעותית עבור הדירה שנהרסה, אך החוק מוסיף לכך עוד "בונוס": הסכם יציאה מוגדל. לפי סעיף זה, על תחשיב השומה שיתקבל יש להוסיף גם את ערכו של שטח נוסף - כמעין תוספת מסוימת לדירה במסגרת הליך ההתחדשות העירונית. כידוע, ברוב הפרויקטים כיום כל דירה קיימת שעוברת תהליך התחדשות עירונית זוכה לתוספת שטח, ו"הסכם היציאה המוגדל" נועד להתחשב גם בעניין זה.
תשלום בטווח זמן מיידי ולא בעוד שנים
החוק קובע כי תוספת השטח תהיה בשיעור של שליש מתוספת השטח הקבועה במדיניות התמורות של הוועדה המקומית שבשטחה נמצא המתחם המדובר. אם מדיניות התמורות קובעת טווח של תוספת שטח, יחושב השיעור לפי תוספת השטח המרבית. כך או כך, קובע החוק כי התוספת המינימלית תהיה כ-4 מ"ר.
על פניו נשמע כי מדובר בתוספת מזערית (ישנן רשויות שבהן התוספת המותרת לדירה שעוברת התחדשות עירונית היא יותר מ־20 מ"ר) - עניין שעמד גם במרכז כמה מדיוני ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, שדנה בחוק והכינה אותו לקראת אישורו בכנסת השנה.
ראשית יש לזכור כי מראש נקבעת השומה ברף גבוה, בשל השוואת הדירה לדירה חדשה כאמור. שנית, כפי שציינו גורמים שונים בדיוני הוועדה, בעל הדירה נהנה מהתשלום בטווח הזמן המיידי, ולא בעוד שנים, כאשר פרויקט ההתחדשות יושלם, וכך התוספת שנקבעה בחוק מאזנת בין הרצון להעניק לבעלי הדירות שנפגעו תמורה גבוהה ככל הניתן, לבין הצורך להבטיח את כלכליות הפרויקט ולשקף כבר במועד הנוכחי סכום שווה ערך לדירת התמורה העתידית.
