עד כמה משמעותית ההחלטה שניתנה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר קבעה כי שתי משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א שנתקע - יקבלו את כספן בחזרה?
פסק הדין עסק בפרויקט תמ"א 1/38 בנאות אפקה בעיר, שנקלע לקשיים, ומונה לו כונס נכסים. מרבית הדיירים בפרויקט החליטו להמתין עד לסיומו, אולם שתי משפחות ביקשו לבטל את העסקאות, בטענה כי העול הכלכלי שבהמתנה להשלמת הפרויקט כבד מדי עבורן, ולכן ביקשו החזר כספי - ובית המשפט קבע כי יקבלו את כספן.
● הדוחות מגלים: כמה דירות באמת נמכרו בשדה דב והצרות הנוספות של היזמים
● תוספת של 4 מ"ר לדירה שנפגעה מטיל איראני: מה יקבל מהמדינה מי שימכור
האם פסק הדין עשוי להשפיע על מקרים אחרים, ואילו עוד השלכות יכולות להיות לו? גלובס עושה סדר.
מה עומד בבסיס פסק הדין?
העניין התקדימי בפסק דינה של השופטת נועה גרוסמן הוא ההחלטה לחלט את הערבויות אף שהפרויקט שריר וקיים, וכונס הנכסים, עו"ד גונן קסטנבאום, ממשיך לקדמו.
עו"ד אמיר דרמר, שותף במשרד מויאל מלאכי המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, טוען כי אומנם מדובר בהחלטה לא שכיחה, אך כל מי שמעורב בפרויקט מסוג זה צריך להביא בחשבון גם את האפשרות של חילוט הערבויות.
לדבריו, "זהו פסק דין ייחודי יחסית, אך ערבויות חוק המכר נועדו להבטיח את כספי הרוכשים, וכל הגורמים המעורבים יודעים כי ייתכן וימומשו הערבויות במקרים חריגים - לאחר שבית משפט משתכנע כי מתקיימות עילות המימוש הקבועות בערבויות, וכשאין ברירה אחרת".
האם מדובר בשינוי הלכה ובתחילה של מגמה?
"מדובר בתיק עם נסיבות מאוד ספציפיות, שבו חילוט הערבויות מתייחס לשלוש דירות בלבד מתוך 20 דירות יזם אשר עמדו למכירה", מוסיף עו"ד יוחאי שכטר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות', "ולכן חילוט הערבויות לבטח לא יגרום לקריסה של הפרויקט או לעיכובים קיצוניים מעבר לאלה אשר כבר נגרמו.
"קשה לומר שמדובר בשינוי מגמה של ההלכה השלטת, ולפיה יש לנקוט צמצום רב בסעד של חילוט ערבויות חוק מכר, ונראה כי מדובר יותר בהחלטה ספציפית עם נסיבות ספציפיות".
עו"ד דרמר מסכים כי מדובר בנסיבות ספציפיות: "ייתכן מאוד - וכך גם ראינו רבות בעבר - שבמקרים אחרים ובנסיבות אחרות הפסיקה תהיה שונה. ייתכן גם שפסק הדין ישתנה בעליון. בעבר הגיעה החלטה דומה של השופטת גרוסמן עצמה לעליון, וניתנה החלטה לעכב את ביצוע חילוט הערבויות - ולאחר פשרה של הצדדים ההליך נמחק".
"חילוט ערבויות הוא גם היום מוצא אחרון", אומר עו"ד גיא סרוסי, מומחה בהליכי כינוס נכסים, מארגן קבוצות רוכשים ובעלי חברה לשיווק נדל"ן, "אבל אנחנו רואים את בתי המשפט נדרשים להיות הרבה יותר אקטיביים לאור המצב המורכב בשוק. לכן בפרויקטים שאני מלווה אנחנו מוודאים שהיזם הוא גם קבלן מבצע ושאינו תלוי בצד ג', ושיש תנאים מתלים בהסכם - ביניהם האפשרות לבטל את ההסכם באופן חד-צדדי אם אין היתר בנייה בתוך זמן סביר וקבוע מראש".
עו"ד בועז אדלשטיין, שותף ומנהל תחום ליטיגציית נדל"ן וליטיגציה מסחרית במשרד עמית פולק מטלון, אומר כי "פסק הדין של השופטת גרוסמן אינו פותח את השער לחילוט אוטומטי בכל מקרה של הפרה, אלא מרחיב בזהירות את ההגנה במקום שבו הכשל כבר הפך למשבר, עד כי מונה כונס נכסים להשלמת הפרויקט. בכך הוא מחזיר את רוכש הדירה למרכז - וזו הבשורה האמיתית. בית המשפט לא קבע שכל הפרה מצד היזם מזכה בחילוט של ערבות חוק מכר, אבל הוא כן הכיר בכך שגם כאשר אין מניעה מוחלטת במובן הטכני, עשויה להתקיים מניעה ממשית במובן האנושי, הכלכלי והחוזי".
האם ההחלטה תשפיע על תהליך הליווי והמימון?
"יש שיטענו כי הפסיקה תייקר מימון ותצנן את השוק. לדעתי, התוצאה הראויה היא דווקא בדיקה קפדנית יותר של רווחיות הפרויקט מראש בידי גורמי המימון ושל שולי הביטחון שלו. פסק הדין לא מהווה בעיני איום על הענף, אלא תמריץ לאחריות", אומר עו"ד אדלשטיין.
"ייתכן כי השלכות על הפרויקטים לא יהיו בהכרח בהיבט ייקור הפוליסות, אלא יבואו דווקא לידי ביטוי בפיקוח ובהתערבות רבה יותר של הגורמים המממנים במהלך הפרויקט, לרבות הקפדה על עמידה במועדים", אומר עו"ד דרמר.
"אם יהיו פסקי דין נוספים שילכו בקו המאשר חילוט ערבויות ביד קלה יותר, או אם תהיה אמירה של בית המשפט העליון - הדבר עלול להביא לשינוי מגמה, וסביר להניח שתמחור הסיכון של הגורמים המממנים ישתנה בהתאם", אומר עו"ד שכטר. "הדבר יבוא לידי ביטוי בייקור הריביות והעמלות על הלוואות המימון, אך מוקדם מדי לקפוץ למסקנה כזאת".
גם עו"ד סרוסי גורס כי השינוי בהתנהלות הגופים הפיננסיים עוד רחוק, ואומר: "אני רואה בשלב כינוס הנכסים זרז, ולא להפך. אם הכונס בא לעבוד - הוא יוציא את העגלה מהבוץ מהר ואף יכול לשדר לרוכשים שיש אופק לפרויקט".
מה ההשלכות הנוספות של פסק הדין?
עו"ד דרמר מוסיף כי במקרים רבים, לרוכש הדירה לא כדאי כלכלית לממש את הערבויות, שכן סכום הערבויות לרוב נמוך משווי הדירה בפועל. עוד הוא מציין כי "כסף המיועד למימוש הערבויות של פרויקט הוא לעתים אותו כסף המיועד לתשלום לבניית והשלמת הפרויקט. חילוט שמוציא כספים מהפרויקט בזמן שכונס נכסים מנסה להשלים אותו עלול להכביד על הכונס, לעכב עוד יותר את הבנייה, ובמקרים קיצוניים אף לסכן את השלמתה - מה שפוגע דווקא בכלל בעלי הדירות בפרויקט, ולא רק במי שביקש לממש את הערבויות".
עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' אומרת: "פסק הדין של השופטת גרוסמן מציג גישה מרחיבה למימוש ערבות חוק המכר עבור רוכשי דירות אינדיבידואליים, וקובע כי היא חלה גם במצבים של עיכוב ניכר במסירה המונעים שימוש סביר בדירה. זאת בניגוד לבעלי קרקע בהתחדשות עירונית, אשר מהווים קבוצה כבולת שיקולים ואינם יכולים להשתחרר מהעסקה באופן פרטני, ואשר מצוקתם הכלכלית שונה מאחר שהם מקבלים דמי שכירות חלופיים.
"למרות השוני במצוקה הכלכלית, יש להחיל מנגנון מקביל של ערבות 'משודרגת' גם על בעלי קרקע בהתחדשות עירונית במקרה של איחור חריג במסירה. זאת ממספר טעמים: דמי השכירות שהם מקבלים קבועים מראש ולרוב אינם מעודכנים לשווי השוק, בעלי הקרקע נתונים בחוסר ודאות ממושך לגבי עתידם הקנייני, והעיקרון הפרשני קובע שערבות חוק המכר נועדה להבטיח זכות אישית בעקבות פגיעה מהותית בציפייה לקבלת הנכס, ללא קשר לזהות הנזק הכלכלי המדויק".
