קנו דירות בת"א, הפרויקט נתקע, ויקבלו את הכסף בחזרה: הפסיקה שתטלטל את ענף הנדל"ן

האם פיגור משמעותי במסירת דירות בפרויקט, שמצוי תחת כינוס נכסים, מהווה הפרה יסודית של חוזה המכר בין החברה היזמית לרוכשים, שמאפשר לאחרונים לממש את ערבויות חוק המכר שקיבלו ושישולם להם כל כספם? החלטה חריגה ותקדימית של בית המשפט המחוזי בתל אביב עונה על השאלה בחיוב.

● עיכובים במסירת מאות דירות: הנתון שמדאיג את חברות השכירות לטווח ארוך
● בדיקות הזיהום בשדה דב מתעכבות, ומנהלי הגוש הגדול משנים כיוון

השופטת נועה גרוסמן, שדנה בתיק שנגע בפרויקט תמ"א 38/1 בנאות אפקה בתל אביב, קבעה כי הרוכשים נפגעו קשה מהאיחור במסירת הדירות שרכשו ועל כן יש להשיב להם את כספם. הנושים, שהם חברות המימון שליוו את הפרויקט, חוששים שצעד כזה יסכן פרויקטים במצב דומה ויגדיל את העלויות והסיכונים המוטלים עליהם במקרים כאלה.

מדובר בפרויקט ברחוב שלונסקי 50־52, שאותו יזמה חברת י. הויברגר יזמות בע"מ. הפרויקט כולל מבנה קיים בן 32 יחידות דיור ועוד 20 דירות חדשות, ש־14 מתוכן נמכרו. בעקבות קשיים, שאליה נקלעה החברה בשנה שעברה, מינתה השופטת גרוסמן את עו"ד גונן קסטנבאום לכונס נכסים על מנת שישלים את הפרויקט, וזאת לבקשת החברות המלוות הפיננסיות מכלול מימון נדל"ן בע"מ וכלל ביטוח, אליהן הצטרפה קרן סיגמא סיטי, כמשלימת הון.

הסכנה לכאוס כלכלי

לפני כמה חודשים פנו לבית המשפט שתי משפחות שרכשו שלוש דירות בפרויקט וביקשו לבטל את העסקאות ולהשיב להן את הכספים ששילמו על הדירות. המשפחות, שיוצגו ע"י עורכי הדין מני קורן ויעקב אנטוורג, טענו כי בינן לבין החברה נחתמו הסכמים לרכישת הדירות, שלפיהם מועד המסירה שלהן היה אמור להיות באמצע 2025. כשנה חלפה עד שהתובעים פנו לבית המשפט והם תיארו מצב שבו עקב האיחורים בלוחות הזמנים, הם נאלצים לשלם משכנתא וגם דמי שכירות וסובלים ממצוקה כלכלית.

לעומתם, רוכשי הדירות האחרים הביעו הסכמה שהפרויקט ימשיך להיבנות תחת ניהולו של עו"ד קסטנבוים. החברות המממנות הצהירו, באמצעות עורכי הדין רן קרן ורון טורקלטאוב, כי העמידו מימון נוסף להשלמת הפרויקט ושהוא אמור להיות מוכן בנובמבר שנה הבאה. לפיכך הפרויקט יהיה מוכן תוך זמן יחסית לא רב, ולפיכך אין לבטל את העסקאות ולהפעיל את ערבויות חוק המכר.

בתי משפט לא נטו עד כה לאשר חילוט ערבויות חוק מכר, וזאת בנימוק, שמדובר בבטוחה שנועדה להבטיח את מסירת הדירה, גם אם באיחור. ואולם באחרונה, כותבת השופטת גרוסמן בהחלטתה, נשמעים גם קולות חדשים, מצד שופטים שבוחנים את מצב הרוכשים, שמגיעים אל קצה גבול היכולת שלהם. עוד היא קובעת כי אין די בזה שהדירות יימסרו לרוכשים, אלא יש לעמוד על זה שהמסירה תיעשה במועד.

"הרוכשים חפצים בביטול ההסכם והחזרת כספם בהתאם לערבויות חוק המכר", כתבה בהחלטתה. "הם מציגים את האינטרס של הרוכש הבודד, שאין באפשרותו לשאת בעלויות הנדרשות ממנו עקב התמשכות העסקה כמו תשלומים כפולים למשכנתא ושכירות".

מנגד, גופי המימון הציגו את האינטרס הציבורי כשלטענתם מתן אפשרות לכל רוכש לחזור בו מרכישתו, עלולה להביא לכאוס כלכלי ציבורי. הם ציינו כי זה עשוי להוביל להגדלת תשלומי פרמיה על ערבויות חוק מכר במידה משמעותית, יצירת סחרור לפרויקטים בבנייה שנקלעו לאיחור כאשר רוכשים שונים יבקשו לצאת מן הפרויקט למרות שהוא נמצא בשלבי שיקום ובכך להכשיל את המשך שיקומו.

השופטת גרוסמן הבהירה כי דעתה שיש מקום לצקת תוכן רחב יותר לערבות חוק המכר. "לטעמי, עצם העובדה שמונה כונס נכסים לפרויקט, מדגימה את הבעייתיות, שבה ניצבים רוכשי הדירות החדשים", היא כתבה. "הבעייתיות עשויה למצוא ביטוי במצוקה כלכלית משמעותית, שאליה נקלעים לפחות חלק מן הרוכשים. הם אנוסים לדוגמה, לשלם במקביל משכנתא על הדירה שרכשו ולא קיבלו במועד וגם דמי שכירות על הדירה שבה הם מתגוררים עד להשלמת הפרויקט".

"כאשר החברה היזמית עמה התקשרו קורסת, וגורמי המימון נכנסים לתמונה וממנים כונס נכסים מטעמם, אני סבורה כי זוהי נקודת משבר שבה ניתן לאפשר לרוכש החפץ בכך לממש את ערבות חוק המכר שבידו ולצאת מהפרויקט", הוסיפה השופטת.

השפעות הפסיקה

עד כמה פסק הדין משמעותי? יכולות להיות לו משמעויות כלכליות עמוקות כי גופים מלווים ומממנים, בהם בנקים וגופים חוץ־בנקאיים שנכנסים לנעלי יזמים שנקלעו לקשיים, מביאים היום בחשבון רק את האפשרות, שחליטת ערבויות ניתנת במקרים מועטים בלבד, שברובם מגיעים למסקנה כי לא ניתן להשלים את הפרויקט.

באם האפשרות לחלוט ערבויות מצד רוכשי דירות, שירצו לבטל את העסקאות תורחב, הסיכון העומד בפני הגופים הללו תורחב: הם ייאלצו למחוק יתרת תמורה, להשיב את הדירות הללו למערך השיווק, דבר שיעכב את השלמת מכירת הפרויקט ומשמעותי במיוחד בימים אלה, שבהם השוק במצב קשה. לאור זה, סביר שמחיר הליווי הפיננסי לענף הנדל"ן למגורים יעלה ויושת על היזמים, שישתדלו להעביר חלק ממנו לפחות לרוכשי הדירות.

מטעם חברות כלל ומכלול נמסר כי הן קיבלו לידן את פסק הדין ולומדות את ההחלטה. עו"ד רון טורקלאוב, המייצג את סיגמא מסר בתגובה: "סיגמא לא הנפיקה או מסרה ערבויות חוק מכר במסגרת הפרויקט מושא ההחלטה והיא פעלה בפרויקט כגורם מימון המשלים הון. בהתאם, אין לסיגמא עמדה בקשר עם החלטת כבוד בית המשפט".

עו"ד מני קורן, שייצג את אחד מהרוכשים, מסר לגלובס: "מדובר בפסק דין מאוד חשוב, שמעגן את הציפייה שלך כרוכש דירה. כשאתה חותם על עסקת מכר עם היזם, אתה מצפה שאם הפרויקט ייכשל בצורה כזו, שהיזם נכנס לחדלות פירעון ומונה לפרויקט כונס נכסים ולוחות הזמנים של הפרויקט יתארכו מאוד, שהכספים שלך בטוחים ושתוכל לקבל אותם בחזרה".