"רוכשי הדירות, בעיקר למגורים עצמיים שבים למשרדי המכירות, וזאת לאחר הורדות הריבית, שהביאו למצב של איזון בין דמי השכירות החודשיים להחזרים החודשיים של המשכנתא", כך אמר בעלים ומנכ"ל של חברת אאורה , יעקב אטרקצ'י, לסגן עורכת גלובס דרור מרמור, בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי.
● ועידת ישראל לנדל"ן | ליאת שוב, בנק לאומי: "אין שוק נדל"ן אחד. יש ביקושים וצרכים שונים"
● ועידת ישראל לנדל"ן | מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "הבשילו התנאים להורדת מחירים, השוק השתנה"
"אנשים חוזרים לקנות ואני רואה אנשים שבאים לקנות דירה לעצמם, בעיקר מחוץ לתל אביב. ראית שלמשרדי המכירות במבצע שלנו של חבר, הגיע עם ישראל ולא משקיעים", אמר אטרקצ'י. "לעומת זאת, תל אביב שהיה בה מחסור בדירות, היום יש בה היצע והיא מושפעת משוק של משקיעים שמחפשים עליית ערך והיום לא רואים את זה. אז תל אביב בקיפאון בגלל שהמשקיעים יצאו. לעומת זאת, בחדרה, באופקים, אנשים קונים דירות, צריכים לגור".
על כך העיר מרמור, כי חלק מהרכישות מבוצעות בעקבות מבצעים אגרסיביים נוסח 20-80 ו-10-90, שבסופו של דבר חלק מהן מבוטלות, כי אנשים לא מצליחים לממן את יתרת התשלומים.
"לא אצלנו. אנחנו מכרנו 1,000 דירות בשנה האחרונה ו-4 ביטולים, זה ממוצע בכל שנה, אין לנו ביטולים", הצהיר אטרקצ'י, שהפריד בין מבצעי 20-80 למבצעים אגרסיביים יותר בנוסח 5-95. "כשעושים 20-80 זה מאפשר לאנשים לא לקחת פעמיים משכנתא. אל תשכח שמשלמים בדרך מס רכישה. מי ששם 20-25% מההון העצמי לא מבטל עסקה. יש חברות שלצערי הפכו את זה לשיטה. 5-95, זה לא עסקאות בעיניים שלי. שם הביטולים. אצלנו אין פטנטים, עדיף להוריד את המחיר ולמכור מאשר משחקים שפוגעים בשוק, ואם תתעמק, תראה שהביטולים שאתה מדבר עליהם זה מהסוג הזה, לכן אצלנו אין ביטולים. הרי 20-80 נתנו לפני 5 שנים וזה היה בסדר. לפתע זה הפך להיות שם גנאי בגלל הפטנטים האלה שאנשים עשו, וזה פוגע גם במי שעושה אותם. השוק צריך לחזור לאיזון ואני חושב שחברה שרואה את עצמה מובילה צריכה למכור גם בתקופה טובה וגם בתקופה פחות טובה. אני לא חושב שצריך להיתקע עם מלאים".
אמרת להוריד מחירים. כמה?
"מאוד תלוי במצב החברה, אצלנו הרווח הגולמי עדיין יפה, להוריד 10% זה לא מילת גנאי", אמר אטרקצ'י שהוסיף, כי לעתים עדיף להוריד מחירים ואף לפגוע ברווח, כדי שלא להיקלע למצב שבו היזם נתקע עם דירות ומחויב בהוצאות מימון עם ריביות".
בהמשך לנושא המימון, אטרקצ'י הוסיף כי יש ירידה בעלויות המימון. עוד הוא העריך, כי הריבית תרד בעוד חצי אחוז ותיעצר. אחת הסיבות לדבריו על חזרת הרוכשים היא המצב הנוח יותר שקיים היום ללוקחי משכנתאות, שהורדות הריבית הורידו להם את החזרי המשכנתאות, תוך שבמקביל, דמי השכירות מצויים בעלייה. לדבריו, התהליך הזה השיב את השוק לאיזון ומעודד את האנשים לשוב למשרדי המכירות - למעט בתל אביב, שלדבריו מצויה בבעיה.
"מה שאני רואה בזמן האחרון הוא שדירות המחירים של 3-2 מיליון שקל, זה השוק הכי חזק בישראל; 4-3 מיליון שקל זה בסדר, ומעל 4 מיליון שקל זה שוק של משקיעים, מי שצריך לקנות בתל אביב קונה בתל אביב, אבל כמה אנשים יכולי לקנות ב-7-6 מיליון שקל, 3-2%? זה שוק מצומצם, שמושפע ממשקיעים ומשוק ההון", אמר אטרקצ'י. לאור זאת העריך, כי "תל אביב תסבול בשנתיים הקרובות. לצערי חלק מהיזמים שפועלים שם יפסידו כסף".
משנשאל אטרקצ'י על עלויות הביצוע והפועלים, ענה בצורה החלטית, כי "קרה משהו אחרי ה-7 באוקטובר. עברנו מעבודה של פלסטינים לעבודה של זרים, ובעיניים שלי זה מצוין, למרות שהמחירים התייקרו ב-12%. גם אם יחזירו מחר את כל הפועלים הפלסטיניים לא נעבוד איתם, נעבוד רק עם זרים. הכל עניין של ניהול, גם הסינים וגם הסרילנקים עובדים יותר יעיל ולא מחבלים, אנחנו רוצים לעבוד עם אנשים שלא באים לחבל ורוצים לתת מוצר טוב, לאורך זמן זה משתלם".
"בפרויקטים שיוזם מינהל התכנון להתחדשות עירונית, אין היתכנות כלכלית"
לבסוף אטרקצ'י תקף את הפרויקטים שמינהל התכנון יוזם להתחדשות עירונית, בטענה, שאין בהם היתכנות כלכלית, ולכן מדובר במספרים ריקים. "אני לא מצליח להבין את הקמצנות והטיפשות של המדינה בתוכניות התחדשות עירונית", אמר.
"חלק גדול מהתוכניות, מאות אלפי דירות אני אומר לך לא יקרו. לעומת זאת התחדשות עירונית במסלול יזמי תתממש, כי מדובר בתכניות כלכליות שהן טובות ונבנות ולכן הפרויקטים יוצאים לפועל", אמר והדגים: "היום אנחנו בונים 20 שכונות, למה? כי התוכניות כלכליות. במקומות שהמדינה אישרה תכניות והן לא כלכליות, זה לא יקרה, בסוף צריך בנק מלווה ורווח מינימלי, במיוחד אם הן מתבססות על מענקים. מי שאומר לכם מענקים עובד עליכם. מענקים צריכים להיות במקומות כמו קריית שמונה - לא במרכז הארץ".
***גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר (.FBC & Co), אביב מליסרון. ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלים.
