הפרסומות יודעות לספר כי Sea One הוא ריזורט המוקם על חוף הים של ראשון לציון, "אשר מציע לבני ה־60 פלוס חוויית מגורים אולטרה־יוקרתית, הכוללת קהילה חמה ונמרצת ושירותי דיור ברמה של אתרי הנופש הטובים בעולם".
● "נכס להשאיר לילדים": להשקיע בנדל"ן מניב במקום בדירה. ממה צריך להיזהר?
● השלמת עסקת הענק של ענף הנדל"ן צפויה להידחות
עוד מצוין בהן כי המתחם כולל "בריכות רחבות ידיים עם נוף לים, ספא מפנק, חדר כושר משוכלל, חוגי ספורט אמנות ותרבות, מסעדת קונספט בר ובית קפה", וכן "טרקלין עסקים, חדרי ישיבות וזום ללא תוספת תשלום".
כעת הפרויקט הזה מגיע לשוק ההון. חברת אורנים על הים, שבשליטת יזם הנדל"ן מנחם אורן, פועלת להנפיק אג"ח בהיקף של עד 600 מיליון שקל, במטרה לפרוע חוב בנקאי בהיקף של חצי מיליארד שקל, שנצבר בעת מימון הקמת פרויקט הדיור המוגן (לצד הלוואת בעלים של כרבע מיליארד שקל).
לשפר יחסים פיננסיים
הגיוס נועד גם לשפר את היחסים הפיננסיים של החברה: אורנים על הים, שטרם רשמה הכנסות משמעותיות, מגיעה להנפקה עם הון חוזר שלילי של 525 מיליון שקל, הנובע בעיקרו מהתחייבות בגין אשראי שהועמד לה על ידי הבנקים המלווים את הפרויקט.
כתוצאה מעיכובים שחלו בבניית הפרויקט ובשיווקו, בין היתר בשל המלחמה שהובילה למחסור בפועלים, פעלה החברה להארכת מסגרת האשראי ואף להגדלתה. לפי הדוחות, המסגרת הורחבה ביוני האחרון ל־525 מיליון שקל, ויתרתה הבלתי מנוצלת עומדת על כ־15 מיליון שקל. במרץ האחרון התקבל טופס 4 לפרויקט, ואכלוסו החל.
עם השלמת הנפקת האג"ח מתכוונת החברה לפרוע חוב בנקאי בהיקף של 510 מיליון שקל, ולשלם 13 מיליון שקל נוספים בגין חוב לחברה קשורה שבבעלות בעלי השליטה, שהוזרם במקביל למימון תשלומי הפרויקט.
בתמורה ישוחררו ההתחייבויות, הערבויות והשיעבודים הקיימים לטובת בנק לאומי. יתרת התמורה תשמש למימון הפעילות השוטפת.
270 יח"ד בשני בניינים
סי וואן הוא קומפלקס בן שני בניינים של 7־8 קומות, בשטח בנוי של 56 אלף מ"ר. מרבית השטח, 51 אלף מ"ר, מיועד לדיור מוגן ויכלול 270 יחידות דיור לצד מחלקה סיעודית. היתרה היא בעיקר בשטחי מסחר. שווי הפרויקט נכון לסוף הרבעון הראשון השנה עומד על 928 מיליון שקל, מתוכם 753 מיליון שקל למתחם הדיור המוגן ו־175 מיליון שקל למרכז המסחרי.
בתשקיף פירטה ההנהלה תחזית עסקית גם בהיעדר גיוס האג"ח. לפיה, המרכז המסחרי צפוי להניב דמי שכירות של כ־5 מיליון שקל בשנה הבאה, ו־5.5 מיליון שקל ב־2028.
החברה מעריכה כי תאכלס 10% מהפרויקט עד סוף השנה, 25% עד סוף השנה הבאה ו־45% עד סוף 2028. על פי אותן הערכות, התזרים מפיקדונות הדיירים צפוי להסתכם בשנתיים הקרובות ב־152 מיליון שקל וב־101 מיליון בהתאמה.
את הפיקדון נדרשים הדיירים לשלם עם כניסתם, ובמרבית הדירות הסטנדרטיות הוא יעמוד על 2־3 מיליון שקל במסלול פיקדון עם הפחתה ועל 5־3 מיליון שקל במסלול פיקדון מלא.
לצד זאת, תשלום דמי האחזקה מהדיירים צפוי לעמוד בשנה הבאה על 7.6 מיליון שקל ויעלה ל־9.8 מיליון שקל ב־2028. זאת על בסיס תשלום חודשי של 9,000־24,000 שקל לדייר יחיד.
במחצית הראשונה של 2026 לא רשמה אורנים על הים הכנסות מפעילותה, אך רשמה עליית ערך נדל"ן להשקעה של 29 מיליון שקל. היא סיכמה את התקופה בהפסד של 2.1 מיליון שקל, לעומת הפסד של 11 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
מנגנון שיעבוד במיוחד
הגיוס צפוי להתבצע בריבית צמודה של 4% (אפקטיבית כ־5.5%), ולפי הערכות בשוק הוא יושלם בימים הקרובים. לאחר פירעון החוב לבנקים, ישועבד המרכז המסחרי בפרויקט למחזיקי האג"ח.
בנוסף, נבנה מנגנון ייחודי שבמסגרתו מקבלים מחזיקי האג"ח שיעבוד על כספי פיקדונות הדיירים בפרויקט, הנחות מזה של הנאמן לדיירים. הפיקדון שהפקידו הדיירים מהווה מעין בטוחה עבורם לזכויות המגורים שלהם במתחם. שווי הנכסים המשועבדים אמור להיות גבוה מהיקף החוב המגויס, ומכאן הריבית הנמוכה יחסית שמציעה אורנים על הים.
מנחם אורן, יו"ר ומנכ"ל החברה, מחזיק ב־85% ממניות אורנים על הים, ובתו שירה אורן נחמיאס, המשמשת משנה למנכ"ל ודירקטורית, מחזיקה ב־15%. אורן הקים ב־1978 את קבוצת אורנים, שיזמה לטענתה אלפי יחידות דיור בת"א, רעננה, הרצליה וקיסריה, בהן מגדלי היוקרה "רויאל ביץ'" בת"א ומגדל "גלי ספיר" בהרצליה.
לאחר השלמת הגיוס יעמוד שכרו של אורן על 72 אלף שקל (ברוטו) בחודש, בהיקף משרה של 75%, בנוסף לרכב בקבוצת רישוי 7 ותנאים נלווים. שכרה של שירה אורן נחמיאס יהיה 63 אלף שקל עבור 75% משרה, וגם היא זכאית לרכב דומה.
