האלטרנטיבה להשקעה במגורים: רכישת נדל"ן מניב ב"פיסות" קטנות

"אדם שאומר - 'יש לי חצי מיליון שקל, ודירה לא אוכל לקנות באזור שאני גר בו' - צריך להבין שהוא יכול בכל זאת 'להצמיד את הכסף' לאזור שבו הוא גר, אם ירכוש בכסף הזה נכס מעולם הנדל"ן המניב.

● מומחי מיסוי מסבירים: כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה
● מה יקרה למס הרכישה? האינטרסים מאחורי המהלך שישפיע על מחירי הדירות

"הוא יכול לרכוש נכס קרוב לבית, שקל לו לנהל אותו - הן בגלל המרחק מהבית והן בגלל הגודל שלא דורש הרבה החזקה. הוא יוכל להשכיר את הנכס כיחידה להשקעה, ובהמשך להשתמש בו בעצמו, אם הוא משתמש קצה, פרילנסר בעולמות המקצועות החופשיים. בעתיד, זה יכול להיות נכס לכל דבר, שהוא ישאיר לילדים שלו. מי שיודע לקחת יחידה קטנה כזו ולהפיק ממנה את המקסימום - לאורך זמן היא יכולה לתת לו תועלת ממש כמו יחידה של מגורים".

התפיסה הזו, שמציג ערן לב, מנכ"ל שותף בחברת קרדן גבע, עומדת בבסיס המגמה של רכישה של נכסים מניבים קטנים, "פיסות" במתחמים גדולים, אם לשימוש עצמי של הרוכש ואם להשקעה.

נראה כי בתקופה האחרונה לא מעט חברות נדל"ן מציעות זאת - קרדן גבע, לדוגמה, מציעה יחידות קטנות של משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה - ובכך פונות לנתח שוק שאולי רלוונטי פחות עבורן בפרויקטים אחרים, שבהן הן משכירות או מוכרות שטחים גדולים יותר.

אחד הבניינים שבהם מציעה קרדן גבע "פיסות" קטנות כאלו של שטחי משרדים, בניין שבו גם החברה עצמה יושבת, נמצא בשיכון דן בצפון תל אביב. "מדובר בבניין בוטיק, 3,000 מ"ר של שטחי משרדים בסך הכול, שבו אנחנו מציעים 35 יחידות, בשטח של 20 עד 100 מ"ר. יש כאן פסיכולוגים, קליניקה לרפואה אסתטית, מדקר סיני, חדר כושר, מכון פילאטיס, מורה פרטית ועוד. התושבים יכולים לעשות בו כמעט את כל הסידורים שלהם, בלי לצאת מתחומי השכונה", אומר לב.

 ערן לב, מנכ''ל שותף בקרדן גבע / צילום: אלעד מלכה

חברת נדב בלילה גרופ מתכננת בימים אלו מתחם חדש למשרדים ומסחר במע"ר אשדוד, מבנה בשטח 20 אלף מ"ר המשתרע על פני 13 קומות, שבו היא מציעה יחידות קטנות של משרדים - משטח של 75 מ"ר ועד 900 מ"ר, כקומה שלמה. "אנחנו ממוקדים בפרויקט הזה בחברות קטנות ובינוניות", אומר ישראל דדון, מנהל השיווק בחברה. "אנשי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין, רואי חשבון, יועצי משכנתאות, חברות נדל"ן וקליניקות למיניהן, וגם מרכזים רפואיים וקופות חולים. המרכז נמצא כעת בתכנון, ולכן טרם נחתמו חוזים, אך יש לנו רשימת המתנה ארוכה של מתעניינים - רובם מחפשים שטחים שנעים בין 150 ל־250 מ"ר".

חברת קרוויל, הפועלת בכל תחומי הנדל"ן המניב ומחזיקה נכון להיום 12 פרויקטים בשימושים שונים מהצפון ועד לדרום, מציעה יחידות קטנות של מסחר, משרדים ולוגיסטיקה. "הפרויקטים שלנו נמצאים בקרבה לכבישים ראשיים כמו כביש 6, כביש 2 (כביש החוף), כביש 4, כביש 85 בצפון, וקרוב לנמלי תעופה ולנמלי ים", מפרטת רונית עזריאל, סמנכ"לית שיווק בחברה. "אנחנו מציעים יחידות בשטח של 100 עד 200 מ"ר למסחר ולמשרדים, ויחידות של 1,000 מ"ר ויותר במתחמי לוגיסטיקה".

 ישראל דדון, מנהל שיווק נדב בלילה גרופ / צילום: באדיבות החברה

1 השיקולים: תשואה שוטפת גבוהה והון עצמי נמוך

שלוש הדוגמאות לעיל הן כמה מיני רבות שמציעות כיום חברות נדל"ן בשוק. קהל היעד שלהן הוא "לקוחות" קטנים יחסית, ולא חברות ענק או משקיעי על. אך מה גורם לאותם לקוחות לפנות לאלטרנטיבה הזו דווקא, של רכישת נכסים מניבים קטנים? שיקול מרכזי הוא, כתמיד, ובאופן טבעי, המישור הכלכלי.

"עלות רכישת דירת מגורים והמיסוי עליה גבוהים במיוחד היום, מצב אשר מוביל לסף כניסה גבוה - הצורך בגיוס הון עצמי בסכומים משמעותיים", מסבירה גבע בלטר, שמאית מקרקעין ושמאית מכריעה בדימוס, ממשרד בלטר-בלוי שמאות מקרקעין. "לעומת זאת, בתחום הנכסים המניבים ניתן היום לרכוש נכסים בהון עצמי נמוך, ולעיתים אף ללא הון עצמי כלל. נוסף על כך, שיעור מס הרכישה לרכישת נכסים מניבים הוא 6%, אחיד לכולם, לעומת מס הרכישה ברכישת נכסים למגורים - 8% ואף יותר מזה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה - לכן עלויות העסקה ועלויות הכניסה לתחום הנדל"ן המניב נמוכות יותר.

"שיקולים אלה, נוסף ליתרונות מימון והטבות מס נוספות כגון קיזוז מע"מ, ניכוי פחת והכרה בריבית כהוצאה מוכרת, כל אלו גורמים בתקופה הזו לעלייה ברכישת נכסים מניבים 'קטנים' - יחידות משרדים קטנות, חנויות במרכזים מסחריים ואף יחידות אחסנה ולוגיסטיקה קטנות - לעומת אפיקי השקעה אלטרנטיביים".

 גבע בלטר, שמאית מקרקעין / צילום: יח''צ

רו"ח ערן בוכריס, בעל פירמה לראיית חשבון וייעוץ אסטרטגי לעסקים, מוסיף: "התשואה השוטפת של הנדל"ן המניב גבוהה מנדל"ן למגורים: התשואה בהשקעה למגורים נעה היום סביב 3%, והמניב סביב 8%. לכן התשואה השוטפת טובה יותר, ואפילו מכה את גובה הריבית במשק, וגם את תשואות כספי הפיקדונות בבנקים או בקרנות הכספיות.

"למעשה, אם מתמקדים בשוק העסקי - דירות מגורים כלל לא מעוררות שם עניין, בשל שיקולי המיסוי ושיקולי כדאיות כלכלית. אזכיר שבשימוש עסקי, קרי נכס מניב, ישנו גם נושא התרת ההוצאות - או 'הוצאה מוכרת' במונח המוכר יותר לציבור - שמתייחס להוצאות התחזוקה, לדמי הניהול, לביטוחים, למימון, לפחת ועוד. כשמשקיעים בנכס מניב - חנות, משרד, מרכז לוגיסטי - המעטפת המיסויית גמישה ונוחה הרבה יותר.

"לכן חברה או עסק המחזיקים באמתחתם מזומן או מחפשים מינוף לכסף שלהם, לא ירכשו דירה, וגם לא אמליץ להם לעשות את זה. בואו לא נשכח: במשרדים קטנים ובמסחר משולמת לרוב פרמיה גבוהה יותר, משום שהיא מבטאת גם את מה שמציע הבניין בכללותו - נגישות, שומר בכניסה, פינת המתנה, קומת שירותים, מצלמות - גם נכס קטן נהנה מאותן הטבות, ולכן הוא יהיה מוכן לשלם על כך יותר. לכן כשמדובר על נכסים מניבים קטנים, הפרמיה לכל מ"ר גבוהה יותר, ומכאן גם התשואה המתקבלת".

בוכריס מוסיף עוד שיקולים עסקיים לבחירה דווקא בנכסים מניבים קטנים: "רכישה של שטח גדול, קומה שלמה למשל, דורשת יותר הון פנוי שלא תמיד נמצא ברשות הרוכש - מה גם שניהול והחזקה של קומה שלמה, למשל, 'גדולה' על רוב האנשים שזה לא העיסוק העיקרי שלהם. משרדים קטנים משרתים טוב יותר לדעתי בעלי מקצועות חופשיים, שהם לרוב הלקוחות של נכסים כאלו. עוד עניין הוא פיזור הסיכון: אם מדובר במשקיע, הוא יכול לרכוש כמה יחידות קטנות בכמה פרויקטים שונים, וכך לפזר סיכונים - כי הוא לא תלוי בביצועים של פרויקט אחד בלבד".

 ערן בוכריס, רו''ח / צילום: שגיא

לצד השיקול העסקי והכלכלי מציינים אנשי החברות המציעות נכסים כאלו גם שיקול נוסף: היציבות - בהווה ובעתיד. "בהתבוננות על השיקולים של מי שנמצאים אצלנו ברשימת ההמתנה למרכז באשדוד, הסיבה העיקרית היא רצון למצוא מקום בטוח, מקום שיהיה מתאים לעסק גם בעוד עשר שנים, ולא יצריך מעבר למשרדים חדשים אחת לשלוש שנים", אומר דדון. "מדובר בעיקר בחברות שכבר שכרו משרדים למשך חמש שנים, עשר ואפילו 15, ורכישה של יחידה קטנה אחת עבור עצמן, בשטח של 350 מ"ר נניח, מבטיחה להן יציבות.

"גם עבורנו היציבות היא דבר חשוב מאוד, ולכן רוב הלקוחות שלנו הם לקוחות ברמה AAA (לקוחות עם דירוג אשראי גבוה ויציבות פיננסית - י.נ), גם אם התשואה בחוזים כאלו לעיתים נמוכה יותר".

"אדם המחזיק נכס בבעלותו נהנה מיציבות תפעולית, כי הוא לא תלוי במישהו אחר, הוא יכול לנהל אותו כרצונו ונהנה מגמישות תכנונית", מוסיפה עזריאל, ומחזקת את דבריו של לב מפתיחת הכתבה בנוגע לתועלת העתידית: "הבעלות על הנכס היא לא רק יציבות תפעולית, היא נותנת יתרון אפילו לתקופת הפנסיה.

"אותו אדם יכול להשכיר את הנכס לאחרים וליהנות מההשקעות, ובעתיד להעביר לילדים. אם הוא קונה את הנכס בתנאי פריסייל (קדם מכירה - י.נ), קרי בתנאי שוק טובים ועוד לפני המכירה הרשמית בפרויקט, מחיר הנכס צפוי לעלות - והרווח העתידי גם יגדל. זה דומה מאוד לתפיסה של הציבור היום לגבי רכישת דירת מגורים".

 חנות למכירה ברחוב אבא הלל ברמת גן / צילום: מיכל ארבל

2 התכנון: "שלא הכול יהיה יחידות של 200 מ"ר"

לא כל פרויקט מתאים לחלוקה לסגמנטים קטנים. ללא תכנון נכון מראש, יוזמה הזו תנחל כישלון חרוץ. "ריבוי יחידות בפרויקט אחד הוא דרמה, לא פחות", מצהיר לב. "מדובר על הרבה מאוד אנשים באותו בניין, זה לא פשוט.

"הניסיון שלנו לימד אותנו שאדם שמחזיק ב־50 מ"ר יכול לעשות ברדק בבניין בדיוק כמו מישהו שיש לו 2,000 מ"ר. זה לא קשור לגודל, אלא לאדם עצמו.

"דוגמה אחרת היא פרויקט שיש בו 200 יחידות קטנות: לאף אחת אין יתרון על השנייה, וגם לא בטוח שבאותו אזור יש ביקוש לכל כך הרבה יחידות כאלו. צריך לתכנן תמהיל נכון של גדלים, אולי לשלב גם יחידות גדולות יותר כמו שאנחנו עושים בפרויקט בייעוד תעשייה בחולון - שם אנחנו מציעים יחידות גם של 1,500 ו־3,000 מ"ר, וכך היחידות הקטנות הן 'היהלום' של הפרויקט, יחידות סופר אטרקטיביות. צריך לתכנן תמהיל נכון. כמות גדולה מדי של יחידות קטנות בפרויקט אחד יכולה להביא לחוסר הצלחה טוטאלי".

"הכול חייב להיות מוסדר, הרבה זמן מראש", ממשיך לב. "הסכם השיתוף, הסכם הניהול ועוד. בפרויקט שלנו בשיכון דן, למשל, החלטנו - בניגוד לנהוג - שאנחנו מוסרים את כל היחידות ברמת גמר ולא ברמת מעטפת (שבה כל רוכש או שוכר מעצב את פנים היחידה בעצמו - י.נ), כי אחרת ייכנסו לבניין 30 קבלני גמר שונים - וזה יהרוס את הבניין. החלטנו שלכל יחידה יהיה מיזוג משל עצמה, הפכנו שטחים מתים לשטחים ציבוריים משותפים המושכרים על ידי הקבוצה, כדי להוריד את דמי הניהול. כל אלו מהלכים שנעשו מראש, ונועדו להפוך את השכנות לרגועה יותר. תמיד צריך לחשוב על היום שאחרי ולא על שלב השיווק".

עזריאל מציינת עניין אחר שתלוי בתכנון נכון - הנגישות ונוחות התפעול בשטחים בייעוד תעשייה ואחסנה: "בשטחים בשטח של 150 ו־200 מ"ר נוצרת לא פעם בעיה שמשפיעה על התפעול בשטח: מתכננים הרבה מאוד יחידות קטנות במקום אחד, אבל שוכחים את עניין הגישה. אם אין דרך נוחה להגיע אל השטח, אם אין מרווח נכון בין היחידות, אף אחד לא ירכוש אותן. לכן יש חשי בות מאוד גדולה לתכנון: אצלנו יושבים ארבעה מהנדסים בצוות התכנון, המתכננים את הדברים לפרטי פרטים כדי להתאים כל יחידה ללקוח הפוטנציאלי לפי אופי השימוש שלו. זה גם מאפשר לנו להגיע לניצול מקסימלי של הקרקע, כולל בבנייה לגובה, וכך למאפשר לנו גם למצות את הערך של הקרקע".

 פרויקט התשבץ של קרדן גבע / הדמיה: סטודיו הקוביה

"אנחנו מבינים דבר אחד - אם בעבר המחיר למ"ר היה ה'שיקול' בתחום הזה, אני חושב שאנחנו לא שם היום", מוסיף דדון. "המחיר הוא כמובן עדיין שיקול מרכזי, אבל הלקוחות מחפשים קודם כול את המעטפת, רמת בנייה גבוהה, הם הרבה יותר מדויקים כיום לצרכים שלהם. הם יודעים מה הם רוצים וזה מה שאנחנו מתכננים. לכן, בין היתר, אנחנו מציעים להם ניהול של המבנה מצידנו, על כל המשתמע מכך, כדי שהבניין יישאר ברמה גבוהה על אף שאת השטחים הסחירים מכרנו".

ציינו כאן כי כיום חברות שונות מציעות מכירה גם של שטחי מסחר קטנים, חנויות, במתחמים מתאימים, ובעניין זה לב מעביר מסר חד־משמעי: "למכור מסחר בחתיכות קטנות זו טעות גדולה מצד היזם. השיווק הוא קל, אבל התוצאה היא בסגנון התחנה המרכזית החדשה בתל אביב.

"מסחר חייב יד אחת. בבניין משרדים, אם הכול יימכר ביחידות קטנות - זה לא ייראה טוב כלפי חוץ; במסחר - זה גם לא טוב לתחרות בין החנויות, וגם זה לא טוב בנראות. ואם מדובר על בניין עם מסחר בקומה התחתונה, הוא עלול להרוס את כל מה שקורה מעליו. ואם למכור - אז את הכול לאותו גוף, בפעם אחת. התמהיל והחשיבה דרמטיים בנכסים מהסוג הזה".

3 היעדים: לחפש נכסים ליד דירות מגורים

מרבית העוסקים בתחום מציינים כי רוב הרוכשים של נכסים מניבים קטנים הם רוכשים לשימוש עצמי - כלומר כאלו המייעדים את הנכס עבור עצמם ולא כהשקעה. ישנם פרויקטים שבהם שיעור הרוכשים לשימוש עצמי אף גבוה מ־80%, אך בכולם שיעורם עולה על 50%. "להערכתי מרבית הרוכשים הם עסקים בינוניים וקטנים", אומרת שמאית בלטר, "רוכשים נכס לשימוש עצמי כחלופה להשכרת נכסים. זה קורה פחות על ידי משקיעים המעוניינים בנכס למטרת תשואה בלבד".

אותם רוכשים הם בעלי עסקים פרטיים, שהרכישה הזו - כמעט כמו רכישת דירת מגורים - היא צעד משמעותי וחשוב עבורם. איך ידעו היכן כדאי לקנות? אומנם הנכס שהם מחפשים הוא מעולמות הנדל"ן המניב, אך למגורים יש השפעה משמעותית על כך.

"במקרים כאלו חשוב לא רק להסתכל על המחיר, אלא לחפש את הלוקיישן, מקום שיש ביקוש טבעי סביבו", מסביר לב. "פרויקט שאנחנו יוזמים בדרום תל אביב, צמוד לאצטדיון בלומפילד, נמצא באזור שמתוכננות לקום בו 15 אלף יחידות דיור חדשות; הפרויקט שלנו באזור התעשייה בחולון גובל בתוכנית ח/500 בעיר, ליד הקו הירוק של הרכבת הקלה ועם 18 אלף יחידות דיור מתוכננות. לקנות יחידה קטנה באזור תעשייה זה בסדר, אבל הפרמיה נובעת מזה שיש מגורים לצד זה, עירוב שימושים. גם לנגישות יש כאן תפקיד חשוב: בבניין שלנו בשיכון דן בתל אביב יש חניה, הנגישות נוחה, אין פקקים. זה מבטיח אחוזי 'No Show' (לקוח שקבע תור ולא הגיע - י.נ) נמוכים מאוד, וזה עניין חשוב מאוד לעסקים קטנים, לכן הם מוכנים לשלם פרמיה גבוהה יותר".

"איפה שיש יותר מגורים, לשם הולכת התעסוקה, וגם יתר השימושים, זה בא ביחד", מוסיפה עזריאל. "בקריית גת לדוגמה - קמה שם עיר חדשה לגמרי, וככל שבאים יותר אנשים לגור באזור, יש יותר אינטרס לעיריות לפתח את אזורי הפיתוח ולהשקיע גם בתעשייה ומסחר. אלו דברים הקשורים אחד בשני".

4 הסיבות: "הרחבת קהל היעד בשל החולשה בביקוש"

ייתכן שההתעוררות במגמה הזו של רכישת נכס מניב קטן להשקעה קשורה בכלל במצב שוק הנדל"ן - במגורים ובכלל.

"להערכתי, הפנייה לציבור הרחב נובעת ממצוקה של היזמים, שאינם מצליחים לשווק או להשכיר לחברות גדולות שטחים", אומרת בלטר. "כדי להפטר ממלאי הנכסים שברשותם, הם הרחיבו את קהל היעד והתאימו את המוצר גם לרוכשים קטנים יחסית. בדרך זו הם מקבלים תזרים הכנסות מוקדם יותר, והמחיר למ"ר שמוכנים רוכשים של נכסים קטנים לשלם גבוה מהמחיר למ"ר שהיה משלם רוכש של נכס גדול יותר.

"המגמה הזו לא חדשה, אולם נראה כי היחלשות שוק הנכסים לתעסוקה ועודפי ההיצע הגדולים שהצטברו מביאים את היזמים להתאים את הנכסים לרכישה כזו.

"הרוכשים, מצדם, מנצלים את החולשה בשוק לטובת רכישת נכס חדש ומודרני המותאם לצורכיהם, במחירים נוחים ובהשקעה קטנה יחסית. החולשה בביקושים להשכרת נכסים נותנת יתרון לרוכשים לשימוש עצמי, ומאפשרת להם לרכוש לעצמם נכס שמשקיעים החוששים שיישאר ריק".

5הסיכונים: "להביא בחשבון תקופות שהנכס יהיה פנוי"

בצד היתרונות שהזכרנו, בתשואה, במיסוי ובגמישות, יש להשקעה בנכסים אלטרנטיביים מסוג זה גם שורה של סיכונים שצריך להכיר.

ראשית, נוכח העובדה שבמקומות מסוימים יש היצע גדול של משרדים או נתחי משרדים, המשקיע עלול להיתקע עם נכס ללא שוכר. מספרן הגדול של המודעות להשכרה בפרויקטים למשרדים בבני ברק, בפתח תקווה ובראשון לציון יכולים להעיד על כך.

בלטר: "כל מי שקונה יחידות קטנות מהסוג הזה כמשקיע המתכנן להשכיר את הנכס וליהנות מהכנסה פסיבית, צריך להביא בחשבון תקופות שבהן הנכס יהיה פנוי והוא יצטרך לשאת בתשלום ארנונה ודמי ניהול מלאים בסכומים משמעותיים, וזאת במקביל לתשלום ההלוואה למימון הרכישה.

"רוכש כזה צריך לבדוק קודם לרכישה את העלויות הנלוות ואת יכולתו לשאת בהם עד שימצא שוכר מתאים. נוסף על כך, נכסים המחולקים ליחידות קטנות בבעלות של רבים סובלים לעתים מניהול ירוד, דבר הפוגע בשיעור התפוסה ובהכנסות מהנכס".

"הסיכון הוא מאוד ברור", אומר רו"ח בוכריס, "למעשה המשקיע מאבד את ההכנסות הפסיביות השוטפות משכר דירה ולכן יש פה סיכון תשואה, כי הנכס לא מניב תשואה. סיכון נוסף הוא מימוני: משקיע שמינף את עצמו ולקח משכנתא ובנה על השוכר שישלם את המשכנתא או חלק ממנה, ואין לו הכנסות שוטפות מהנכס המושכר צריך להביא כסף מהבית".

וכמובן, אם אין לו כסף נוסף והוא צריך לקחת הלוואה לשם כך עליו לשלם גם ריבית.

לגבי הארנונה, מציין רו"ח בוכריס, אפשר לבקש פטור מתשלום ארנונה לחצי שנה כשהנכס עומד ריק - "זה נותן קצת אורך נשימה".