משקיעים מנוסים יודעים שחלק גדול מהצלחה של השקעת נדל"ן תלוי במרכיבים של העסקה, כגון עלויות המימון, הוצאות השיפוץ ותשלום לאנשי מקצוע. אלא שמעבר למרכיבים אלו, להשקעה יש גם "שותפה סמויה": רשות המסים - כמה מס תיאלצו לשלם למדינה ומתי. כשמדברים על מסים, כדי תמיד לבדוק כיצד תכנון נכון יחסוך לכם תשלומים מיותרים, כך שהתשואה מההשקעה בנכס שרכשתם, לא תישחק.
"כסף בקיר", פודקאסט ההשקעת והנדל"ן של גלובס, אירח את מומחית המיסוי עו"ד ורו"ח ורד אולפינר, שבעבר שימשה כראש המחלקה המקצועית ברשות המסים, לפרק שכל משקיע חייב להכיר.
● מאחורי השיא בהיקף המשכנתאות: מה קרה לריביות ומאיזה מסלול הלווים ממשיכים להתרחק?
● סכסוך ענק במגדל היוקרה בתל אביב: תביעות הדדיות של מעל מיליארד שקל
"מ־2014 השתנתה כל דרך החשיבה בנוגע לדירות להשקעה. זה הגיע אחרי לחץ מאוד־מאוד מסיבי של בנק ישראל, שהביא לחקיקה בהובלה של אגף התקציבים באוצר ושל ובנק ישראל - שלחצו מאוד חזק למסות את דירות ההשקעה בישראל", היא מספרת.
מס רכישה
"המדינה לא רוצה משקיעי נדל"ן"
באופן כללי, אומרת אולפינר, כל דירה נוספת שאנו מחזיקים מעבר לדירתנו הראשונה או היחידה נחשבת דירה להשקעה, וככזו חל עליה מיסוי שונה לחלוטין מדירה יחידה. זה כמה שנים שמס הרכישה על דירות להשקעה עומד על 8%, מספר שמכביד מאוד על השקעת נדל"ן, ועשוי לשחוק יותר משנה של הכנסות משכר הדירה.
כמי שהייתה שנים רבות ברשות המסים, לדעתך הכבדת נטל המס היא הדרך של המדינה להגיד "אנחנו לא רוצים משקיעי נדל"ן"?
"כן, היא לא רוצה משקיעי נדל"ן. היא רוצה שדירות להשכרה יגיעו דרך הריטים (חברת נדל"ן מניב - ג.ל) ודרך קבוצות גדולות במשק".
לדעת אולפינר, מס זה הוא גבוה בצורה לא פרופורציונלית. "הקפיצה ל־8% היא כבר 'טו מאצ'. זה יושב על כל השווי כולל מע"מ", היא פוסקת.
מס על שכר הדירה
המסלולים שיכולים לעשות את ההבדל
המפגש הבא של מי שרכשו דירה להשקעה עם רשות המסים חל בהכנסות משכר הדירה. עד 5,654 שקל בחודש (גובה התקרה משתנה מדי שנה) חל פטור מתשלום מס, אך על למעלה מכך התשלום ממוסה, וניתן לבצע זאת בשני מסלולים: 10% קבועים על הכנסה ללא אפשרות לקיזוזים או מסלול הפטור המותאם.
מסלול הפטור המותאם אמנם דורש התמודדות עם ביורוקרטיה, אך לדברי אולפינר גם עשוי להפחית את נטל המס במקרים מסוימים, ולכן משקיעים חייבים להתייעץ בנושא עם אנשי מקצוע, בעיקר אם מדובר בעצמאים ובמקרים של ריבוי דירות.
מס שבח
מי פטור ומי ישלם יותר
המס הכבד מכולם, מס השבח בגובה 25% על הרווח, ממתין במימוש הנכס, וגם פה כדאי להכיר את הכללים כדי להימנע מתשלום מיותר, ובפרט לשים לב לשנת 2014. "דירות שנרכשו לפני 2014 - וזה לא משנה כמה דירות יש לנו - כל התקופה עד ינואר 2014 תהיה תקופה פטורה ממס שבח", אומרת אולפינר.
היא מבהירה שככל שמתרחקים משנה זו, סביר שהשבח יגדל ועל כן יש לתכנן נכון את מהלכינו.
ריבוי דירות
מתי מתחיל ה"יחס המיוחד"
מהם הכללים שחלים על "משקיעים כבדים", כאלה שנוקטים אסטרטגיה של צבירת דירות לטווח ארוך? לאחרונה דיווח משרד האוצר, כי תל אביב איבדה את ההובלה בצמרת הערים שבהן אוכלוסייה זו פועלת, לטובת טבריה וגם צפת מככבת במעלה הרשימה.
אולפינר מבהירה מדוע חשוב להכיר את כלל ה־1־5 וה־10.
"בזמנו רשות המסים הוציאה בעניין זה טיוטת הוראות ביצוע. זו לא עמדה שמחייבת אותנו, אבל היא כלי חשוב שמספק פרשנות לעמדת רשות המסים", היא מבהירה.
אף שהטיוטה נגנזה לבסוף על ידי רשות המסים, היא שפכה אור על נושאים שונים ובהם עמדת הרשות לגבי בעלות על כמה דירות. "כשהמשקיע מחזיק דירה אחת עד חמש דירות, הכל בסדר. אתה נחשב למשקיע פסיבי, וזה לא נחשב לעסק.
"מחמש דירות ועד 10 דירות אתה כבר באזור ה'אפור', וייתכן שרשות המסים תבצע לגביך בדיקה כדי לברר האם אתה מבין בנדל"ן, מה העיסוק העיקרי שלך - ירצו ברשות להבין האם השקעות נדל"ן זה הביזנס שלך, או שאתה עדיין משקיע פסיבי.
"החזקה של יותר מ־10 דירות זה כבר נחשב עסקי.
"אני לא אגיד לך שאני כבר נלחצת עם מי שיש לו שש דירות, אבל אני כן משתדלת להתרחק מ־10 דירות והרבה פעמים מייעצת ללקוחות שלי להתחיל להעביר נכסים לילדים או לרכוש חלק מהדירות בחברות".
אפיק אחר שעלה בשנים האחרונות על הרדאר של משקיעים, בגלל החוקים בנושא, הוא רכישת עד שליש מדירה. גם כאן, מזכירה אולפינר, תכנון מס נכון יכול להבחין בין השקעה מוצלחת למקרטעת.
"אם יש לי דירה יחידה, ולאחר מכן אני רוכשת שליש דירה או כמה שלישים, אני אשלם 8% מס רכישה על כל שליש דירה. אם אני מחזיקה קודם שלישים, אני עשויה לשלם בגינם מס מסוים, אך אם אקנה לאחר מכן דירה בשלמות, וזו תהיה הדירה היחידה שלי, אני אשלם בגינה מס רכישה של דירה יחידה. השלישים לא 'ילכלכו' לי את הדירה הזו", היא מסבירה, אך גם מבהירה שברשות המסים לא מקבלים כל מתווה בתחום.
"למשל אם רכשתי עם שתי חברות שלושה שלישים בשלוש דירות באותן הבניין, רשות המסים בהחלט יכולה לבוא ולהגיד לי 'ורד זה מאוד יפה, אבל את בעצם מחזיקה דירה אחת בשלמות'. צריך להיזהר גם כשקונים שלישים באותו בניין", אומרת אולפינר.
החשיבות על שמירת מעמד הדירה היחידה, ככל שזה אפשרי, היא קריטית לדבריה של אולפינר היות שמתלוות לכך הטבות מיסוי לא מבוטלות.
היא מצביעה גם על סיטואציות של העברת דירה במתנה, וחשש, לא תמיד מוצדק, של בעלי דירות כי הסטטוס של דירתם ישתנה.
"נניח שיש לי דירה יחידה, ואני יחד עם שתי אחיותיי קיבלנו דירה במתנה מההורים - כל אחת שליש. דירת המגורים שלי עדיין נחשבת דירה יחידה. כנ"ל אם ירשתי חצי דירה.
"הקונספט בחקיקה היה לכוון לסיטואציה שאם קיבלת במתנה או בירושה חלק מדירה, ואת לא יכולה מחר בבוקר לממש אותה כי יש לי שותפים ולא בהכרח אנחנו ביחסים טובים - אז לא צריך להילחץ".
מתנות
כשהמדינה נהנית מ־4 הקירות שקיבלתם
בניסיון לחמוק מתשלום מסים, אחד ה"טריקים" הידועים הוא לרשום דירה שבבעלותנו על ילד או קרוב משפחה אחר, באצטלה של מתנה. האם החוק מאפשר לנו להעביר דירה במתנה?
"ברור שאפשר להעביר דירה במתנה", מבהירה אולפינר. "מתנה פטורה ממס, מכוח חוק מיסוי מקרקעין, כאשר המתנה היא לקרוב".
מי נחשב קרוב?
"קל לזכור: שניים למעלה, שזה ההורים והסבים והסבתות. שניים לצדדים זה אחים, אחיות ובני זוג, ושניים למטה זה כל הצאצאים שלנו.
"אם המתנה היא לקרוב, יש לנו פטור ממס שבח, למעט אחים. המתנה עשויה להיות פטורה לאח רק אם הנכס התקבל ב־100% במתנה או בהורשה מההורים. זאת אומרת, אם אני קניתי את הדירה ואני רוצה לצ'פר את אחותי ולתת לה דירה במתנה אבל אני רכשתי את הדירה, אני לא אהיה פטורה, כי הנחת העבודה של רשות המסים שאין מתנות בין אחים".
עם זאת, היא מזכירה שמתנות כן כרוכות במס רכישה, וגם כאן כדאי להכיר את הכללים, כדי להימנע מתשלומים שלא לצורך. "אם יש לי שתי דירות, ואחת מהן הענקתי במתנה לבת שלי וטרם מלאו לה 18, היא תשלם מס רכישה מלא של 8% לפי מס הרכישה שלך. זאת בעוד שאם מלאו לבת שלך 18, היא תשלם שליש ממדרגות מיסוי של דירה יחידה, שלדוגמה עד שווי של 2 מיליון שקל - הוא פטור, ואז לפי המדרגות הבאות".
אולפינר מבקשת לתת טיפ זהב שנכון תמיד: "אף שאני יועצת מס, אני תמיד מזכירה שאסור לתת לזנב לכשכש בכלב. ברור שהמיסוי הוא חשוב, אבל תחשבו קודם על הביזנס שלכם, ותמיד, תמיד, תמיד - לתת למספרים לנצח".
