האם שיפוץ דירה חדשה שנרכשה כשחלק מעבודות הגמר שלה לא הושלמו הופך אותה ל"דירת מעטפת" המזכה במס רכישה מופחת? ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז השיבה על שאלה זו בשלילה, לאחר שדחתה את טענתם של בני זוג שרכשו דירת מגורים בכ־9.5 מיליון שקל ברמת השרון כי רכשו "דירת מעטפת" - שכן הם נדרשו לשיפוץ נרחב בדירה לצורך התאמתה למגורים בטרם הכניסה אליה.
● שאלות ותשובות | השכן בנה סוכה שחוסמת את החניה. מה אפשר לעשות?
● המגדל בבבלי שעומד במרכז 6 תביעות משפטיות ואוכלס רק במחצית
● המגדל בן 66 הקומות ברמת גן מעורר התנגדויות: "קיפוח חריף של בעלי הקרקעות"
רקע: הוסיפו חצי מיליון שקל
הדיון בוועדה עסק בסיווג דירתם של אריה ואפרת תוסיה־כהן ברמת השרון.
ביום 20.12.2022 חתמו השניים על הסכם לרכישת יחידה בקומה ב' בבניין ברחוב הברושים 24 ברמת השרון, כולל מרפסת, גג ושתי חניות, תמורת כ־9.4 מיליון שקל.
תאריך המסירה על־פי הסכם הביצוע נקבע ליום 15.3.2023.
בני הזוג תוסיה־כהן הגישו שומה עצמית, ובמסגרתה דיווחו כי רכשו "דירת מעטפת" שאינה ראויה למגורים, ולפיכך יש לסווגה כ"בניין", ושיעור מס הרכישה החל עליה הוא 6%, כאמור בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה).
מנהל מיסוי מקרקעין נתניה לא קיבל את הסיווג והוציא לשניים שומה שבה נקבע כי הנכס שנרכש הוא "דירת מגורים", ומאחר שאין מדובר בדירת מגורים יחידה בבעלותם, שיעורי מס הרכישה הם 8% ו־10% לפי סעיף 9(ג1ו)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
השגה שהגישו בני הזוג על השומה נדחתה, והשניים הביאו את המחלוקת לוועד הערר.
הערר: שכרו דירה ל־8 חודשים
בערר טענו בני הזוג תוסיה־כהן כי הדירה נרכשה כשהיא אינה גמורה ואינה ראויה למגורים, ולפיכך הם נאלצו לשכור דירה למשך כשמונה חודשים, שבמהלכם השלימו את עבודות הגמר.
לטענתם, עלות השלמת הבנייה בפועל עמדה על למעלה מ־580 אלף שקל, ובדירה היו חסרים מתקנים חיוניים רבים, ובהם אסלות שלא היו מחוברות לביוב, חוסר בריצוף ובחיפוי באמבטיות, דלתות פנים חלקיות, חוסר במעקה המהווה סכנת חיים והיעדר מטבח וברזים.
מנהל מיסוי מקרקעין טען מנגד כי הדירה נבנתה בשכונת מגורים לפי היתר בנייה למגורים, ואף ניתן לבניין "טופס 5" על־ידי עיריית רמת השרון, המעיד כי הבנייה הושלמה. בנוסף, נטען, הדירה הייתה מחוברת חיבור קבע לחשמל ולמים (לאחר קבלת טופס 4), והמוכרים כבר חויבו בתשלום ארנונה למגורים על־ידי העירייה, ואף ביקשו לקבל פטור בגין "נכס ריק".
עוד נטען כי כפי שעולה מתמונות שצולמו בתוך הדירה על־ידי פקח עיריית רמת השרון שמונה ימים בלבד לאחר חתימת הסכם המכר, הדירה הייתה מטויחת ומסוידת, מרוצפת בפרקט, מותקנים בה חלונות אלומיניום, תריסים חשמליים, אביזרי חשמל ותקשורת, גריל למזגן מרכזי וחדר רחצה מחופה קרמיקה עם מקלחון זכוכית ואסלה. בדירה אף הותקן מטבח מודרני עם כיור, ברז והכנה למדיח כלים וכן דלת כניסה תקינה הניתנת לנעילה.
ההחלטה: "תוצאה לא סבירה"
יו"ר ועדת הערר, השופט שמואל בורנשטיין, בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין גידי גבאי ורו"ח שבתאי בירן, דחה את הערר של בני הזוג תוסיה־כהן כאמור, תוך שהוא קובע כי "מהחומר הראייתי שהוצג בפני הוועדה עולה באופן מובהק כי הדירה הנרכשת היא 'דירת מגורים' לכל דבר ועניין".
השופט בורנשטיין ציין כי על־פי הפסיקה, ייעוד הדירה למגורים לצורך מס רכישה נבחן באמצעות שני מבחנים מצטברים: מבחן אובייקטיבי - קיומו של פוטנציאל למגורים בדירה; ומבחן סובייקטיבי - כוונת הרוכש לעשות שימוש בנכס למגורים.
במקרה של בני הזוג תוסיה־כהן נקבע כי אין חולק בדבר התקיימותו של המבחן הסובייקטיבי, שכן בני הזוג התכוונו להתגורר בדירה, ובאוקטובר 2023 אף עברו להתגורר בה.
באשר למבחן האובייקטיבי, נקבע כי הדירה נבנתה לפי היתר בנייה למגורים וקיבלה הן טופס 4 והן טופס 5 (תעודת גמר). בתעודת הגמר צוין במפורש כי הבנייה הושלמה, וכי המבנה ראוי לשימוש. בנוסף, הדירה חויבה בארנונה למגורים וכללה חיבורים לתשתיות, חלוקה לחדרים, מערכות מיזוג, ריצוף פרקט, מטבח (כולל "אי"), דלתות וכלים סניטריים מותקנים.
בבית המשפט התברר כי ימים ספורים לאחר רכישת הדירה היו בה אביזרים ומתקנים המצויים באופן רגיל בדירת מגורים, בהם אביזרי חשמל ותקשורת (לרבות שקעים, מפסקים, בתי מנורה וגופי תאורה), חיפוי פרקט, מרפסת בריצוף דק עץ, מעקה שקוף (אף שלא הושלם), דלת כניסה ופעמון דלת, דלתות פנים, חדרי שירותים עם אסלות מותקנות, מקלחת עם מקלחון ודוש, חיפוי קרמיקה, טיח וצבע, מטבח, ברז ושקעים, "גריל" של מזגן מרכזי, חיבור למכונת כביסה, חלונות אלומיניום ותריסים חשמליים.
"רכישת הדירה במצב AS IS והעובדה שחלק מעבודות הגמר לא הושלמו, או שקיימים ליקויי בנייה, אינם גורעים מסיווגה כ'דירת מגורים', במיוחד כאשר נראה שמדובר בעבודות גמר מינוריות באופן יחסי", קבע יו"ר ועדת הערר השופט שמואל בורשנטיין, והוסיף כי "אפשר שהעוררים ביקשו לשדרג את דירתם, לערוך בה שינויים עיצוביים כאלה או אחרים, לרבות שינויים שעלותם אינה מבוטלת, ולא להסתפק בדירה בסטנדרט שהיה על קבלן הביצוע למסור, אך איני סבור כי יש בכך כדי להפוך אותה לדירת מעטפת או ל'בניין'".
בורנשטיין הוסיף עוד כי אילו הייתה מתקבלת טענת הרוכשים, התוצאה הייתה שבכל עת שבדירת מגורים מתבצעים שיפוצים, ובוודאי שיפוצים נרחבים, הייתה הדירה נחשבת בתקופת השיפוצים ל"בניין" על המשתמע מכך, ובין היתר מזכה את הרוכשים במס רכישה מופחת של 6% במקום 8%־10% (כאשר לא מדובר בדירה יחידה). "תוצאה זו בלתי סבירה ועומדת בניגוד לרעיון העומד מאחורי ההסדרים המיוחדים הנוגעים לדירות מגורים - ההקלה במס לדירת מגורים יחידה, ומנגד, ההחמרה במס לדירת מגורים שאינה יחידה", קבע.
רשות המסים יוצגה על־ידי עו"ד ניר וילנר מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).
המצב החוקי: פרצה שנסגרה
המחלוקת מתי דירה תחשב לדירת מגורים ומתי לדירת מעטפת העסיקה את בתי המשפט רבות, שכן משמעות הסיווג כדירת מעטפת היא חיסכון של עשרות או מאות אלפי שקלים במס, ובמקרים מיוחדים גם של מיליוני שקלים. במכירת דירת מגורים ניתן למוכר פטור ממס שבח, בעוד שמכירת מעטפת דירה שאינה ראויה למגורים אינה מזכה בפטור. נוסף לכך, מס הרכישה על דירת מעטפת כאמור נמוך יותר.
ביולי 2022 ניצח איש העסקים שלמה נחמה את רשות המסים בבית המשפט העליון במחלוקת ארוכת־שנים סביב אותה סוגיה, לאחר שבית המשפט קבע כי נחמה לא נדרש לשלם מס שבח בגין מכירת פנטהאוז יוקרתי במגדל רוטשילד 1 בתל אביב תמורת 45 מיליון שקל, כיוון שהנכס, שנרכש כדירת "מעטפת", נמכר כדירת מגורים, לאחר שנחמה ביצע בנכס שיפוץ "זול".
הסיטואציה הזאת הפריעה לרשות המסים שביקשה לסגור את "הפרצה", ובמסגרת חוק ההסדרים לשנים 2023-2024 הורחבה הגדרת המונח "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין, ונקבע כי גם דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים תחויב במס רכישה כדירת מגורים.
