במהלך השבוע הוקמו ברחבי הערים והיישובים סוכות חגיגיות, ומשפחות רבות כבר החלו בהכנות לארוחות שיתקיימו החל מסוף השבוע תחת הסכך. אלא שעל אווירת החג מעיבים לעיתים סכסוכים ומחלוקות עם שכנים שפחות מתרגשים מזכות השכן לממש את חופש הדת שלו בחצר המשותפת או במרפסת שלו תוך חסימת השביל או החניה.
המפגש בין חופש הדת והמסורת לבין הזכות לקניין, נוחות ומניעת מטרדים בבית המשותף או במרחב הציבורי והאישי מעורר לא מעט שאלות, ובהן: האם הזכות להקים סוכה מוחלטת? מה אפשר לעשות אם הסוכה מפריעה לגישה לחניה או למדרכה? האם לשכנים מותר להיכנס לסוכה שבנה השכן בחצר הבית המשותף? ומה אם השכנים מתנגדים שאקים סוכה ברכוש המשותף?
● אושר ניהול ייצוגית נגד הבנקים: לא שילמו ריבית על יתרות זכות בעו"ש
● הארווי ויינשטיין נידון ל-15 שנות מאסר במשפט החוזר בניו יורק
העדיפות תמיד היא למצוא דרך לפתור את סכסוך השכנים בנועם ובכבוד הדדי, ולזכור כי מדובר באירוע קצר מועד, אך במקרה שהסכך מאיים להתמוטט על היחסים בין השכנים, מומחי משפט אזרחי, תכנון ובנייה ונדל"ן מסבירים איפה עוברים הגבולות ומה ניתן לעשות אם השכנים לא מכבדים אותם.
האם חייבים לקבל את הסכמת השכנים להקמת סוכה בשטחי הרכוש המשותף של הבניין?
נקודת המוצא המשפטית מבוססת על סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, המגדיר את המושג "שימוש סביר ברכוש המשותף". על פי הסעיף, כל שותף במקרקעין משותפים רשאי, גם ללא הסכמת יתר השותפים ובאין קביעה אחרת, לעשות במקרקעין שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מיתר השותפים, אין בכך חריגה מהשימוש הרגיל בנכס ואין פגיעה באחרים. השימוש לא יכול למנוע או להגביל באופן בלתי סביר את השימוש של שותפים אחרים באותו רכוש משותף.
מכיוון שסוכה היא מבנה זמני המוקם למטרת קיום מצווה דתית, הפסיקה בישראל הכירה בכך שהקמת סוכה בחצר משותפת למשך ימי החג בלבד נחשבת לשימוש סביר ורגיל, ולכן דייר אינו זקוק להסכמת יתר השכנים כדי להקימה.
ואם השכנים ממש מתנגדים להקמת הסוכה?
עו"ד ינקי אברמוביץ, מומחה בתחום מקרקעין, תכנון ובניה וליטיגציה מסביר, כי "השכנים אינם יכולים להתנגד לבניית סוכה בחצר הבית המשותף ובתנאי כי הסוכה תהיה לתקופת חג הסוכות בלבד והשימוש בה יהיה סביר ובאופן שאינו גורם נזק או חוסם מעברים ברכוש המשותף".
ביהמ"ש העליון דן בסוגיה זו כבר לפני 14 שנה, כאשר הגיעה לפתחו מחלוקת במסגרתה דיירים מוגנים דתיים בבניין בתל אביב ביקשו להקים סוכה בחצר או בגג הבניין, אך חברת הניהול ובעלי הנכס סירבו בטענה שהשטחים אינם חלק מהמושכר וכי הדבר מהווה מטרד. בית משפט השלום והמחוזי קיבלו את תביעת הדיירים להקמת סוכה בחצר, והמבקשות הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון - אשר דחה את הבקשה. נקבע, כי אין הצדקה להתערבות במחלוקת ב"גלגול שלישי" תוך שצוין כי זכות הקניין אינה מוחלטת וכפופה לעקרון תום הלב ולאיסור על שימוש לרעה בזכות. עוד נקבע, כי הקמת סוכה לימים ספורים בחצר מהווה שימוש רגיל, סביר ומקובל במושכר, שאינו מהווה מטרד ופגיעתו בבעלים אפסית.
השכן בנה סוכה שחוסמת לי את הגישה לחניה הפרטית או מפריעה לגישה. מה אפשר לעשות?
עו"ד נעם קולודני, ממשרד קולודני ושות' המתמחה בדיני תכנון ובניה ונדל"ן, מסביר כי "הזכות להקים סוכה אינה כוללת זכות לחסום חניה או את דרך הגישה אליה. כדאי לתעד את החסימה ולבקש מהשכן להזיז את הסוכה מיד. אם מדובר בסכסוך בבית משותף והוא מסרב, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש צו מתאים".
השכנים מלמטה בנו סוכה מתחת לחלון ועושים רעש. אפשר להתלונן?
עו"ד קולודני: "כן, אם מדובר ברעש חזק או בלתי סביר. עצם הישיבה בסוכה ושיחה רגילה אינן עילה לתלונה. אם יש מוזיקה רועשת, צעקות או הפרעה חוזרת, במיוחד בשעות המנוחה, אפשר לפנות לשכנים, למוקד העירוני או למשטרה לפי נסיבות המקרה".
חלק מהשכנים בנו סוכה בחצר המשותפת של הבניין ולא נותנים לאחרים בבניין להיכנס. אפשר לחייב אותם?
עו"ד קולודני: "הקמת סוכה זמנית בחצר המשותפת עשויה להיחשב שימוש סביר במקרקעין המשותפים, אך אין בכך כדי להקנות לבוניה בעלות על החצר או זכות להרחיק ממנה את יתר בעלי הדירות. צריך להבחין בין פרטיות סבירה בזמן שהמשפחה משתמשת בסוכה לבין חסימת הגישה לחצר או השתלטות עליה. במקרה של מחלוקת מתמשכת אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין".
האם אפשר לבנות סוכה בכל מקום שרוצים, ואם לא, למי פונים להתלונן על סוכה שמפריעה?
עו"ד קולודני: "לא ניתן לבנות סוכה איפה שרוצים. גם סוכה זמנית צריכה להשתלב בשימוש המותר בשטח, בלי לחסום מעבר, לפגוע בזכויות אחרים או ליצור סכנה. בחצר משותפת פונים תחילה לשכן ולוועד הבית; סכסוך על הרכוש המשותף אפשר להביא בפני המפקח על רישום המקרקעין. כשהסוכה נמצאת במרחב הציבורי או יוצרת מפגע בטיחותי, פונים למוקד העירוני"
השכן בנה סוכה על המדרכה וחסם אותה. איך מטפלים?
עו"ד קולודני: "במקרה כזה פונים למוקד העירוני ומצרפים צילום שמראה כיצד נחסם המעבר, במיוחד אם הולכי רגל, עגלות או כיסאות גלגלים נאלצים לרדת לכביש. הרשות המקומית היא הכתובת לבדיקת השימוש במדרכה ולטיפול בחסימה. אם נשקפת סכנה מיידית, חשוב לציין זאת בפנייה".
השכן קצץ את העץ בגינה המשותפת עבור סכך לסוכה. האם הוא חייב לפצות את השכנים?
לדברי עו"ד קולודני: "לא כל גיזום מזכה אוטומטית בפיצוי. אבל העץ הוא חלק מהרכוש המשותף, ושכן אינו רשאי לפגוע בו לצרכיו האישיים. אם הגיזום גרם נזק, אפשר לדרוש את עלות הטיפול או השיקום, ובמקרה הצורך להיעזר בחוות דעת של איש מקצוע. כריתה או פגיעה משמעותית בעץ עשויות לעורר גם שאלה של אישור פקיד היערות".
האם מותר לשכן למשוך חשמל מהחשמל המשותף של הבניין לטובת הסוכה?
עו"ד קולודני: "לא על דעת עצמו. החשמל המשותף משולם מכספי כלל הדיירים. מי שרוצה להשתמש בו לסוכה צריך לתאם זאת עם נציגות הבית, להסדיר את התשלום ולוודא שהחיבור בטוח. אם נעשה שימוש ללא הסכמה, אפשר לדרוש את הפסקתו ואת החזר העלות".
ומה אם השכן משך חשמל מהדירה שלו בקומה השביעית לטובת הסוכה והשכנים חוששים מהכבלים שמשתלשלים. אפשר למנוע ממנו לעשות זאת?
עו"ד קולודני: "מקור החשמל פרטי, אבל זה אינו מתיר להעביר כבלים באופן שמסכן אנשים או מפריע לשימוש ברכוש המשותף. בקשו מהשכן לטפל בכך באמצעות חשמלאי מורשה; אם נראה שיש סכנה ממשית, פנו בדחיפות לוועד ולמוקד העירוני. אין לגעת בכבלים או לנתק אותם בעצמכם".
עו״ד אברמוביץ מוסיף, כי "משיכת כבל חשמל מדירתו הפרטית של בעל הסוכה מותרת, מאחר ומדובר במשאב / חשמל פרטי של בעל הסוכה. יחד עם זאת ברור כי יש לשמור על בטיחות ולהשתמש בכבל מאריך תקני המיועד גם לתנאי חוץ (מוגן מים). מומלץ גם לקבע את הכבל באופן בטיחותי לאורך הקיר או באופן שימנע סכנה לשכנים שהכבל חולף על פני חלונם".
האם אני יכול לאכול בסוכה ברחוב או בחניה פרטית ללא בקשת רשות (כאשר הבעלים לא בסביבה)?
עו"ד אברמוביץ: "ההלכה מניחה ש'נח לאדם שיעשו מצווה ברכוש שלו' ולכן נקודת המוצא ההלכתית היא שמותר להיכנס ולאכול בסוכה גם אם היא אינה שלך, ובתנאי שלא תזיק לסוכה ותחזיר אותה כמו שקיבלת אותה. לגבי סוכה ציבורית, מותר לאכול בה שכן מלכתחילה היא נבנתה עבור שימוש הרבים. מבחינה משפטית, ייתכן ויש כאן עניין של השגת גבול או עוולה בנזיקין אך מאחר ומדובר במצווה ובמשהו זמני בלבד סביר להניח שהעילה המשפטית לא תהיה קיימת".
החג הסתיים, אבל השכן השאיר את הסוכה בחצר המשותפת והיא תופסת מקום כבר שבועות. האם אפשר לחייב אותו לפרק אותה?
עו"ד אברמוביץ: "במקרה כזה השכן פועל בניגוד לחוק המקרקעין, לפיכך קיימת עילה קלאסית להגשת תביעה למפקח על הרישום למקרקעין לצורך קבלת צו עשה המורה לשכן לפרק את הסוכה לאלתר. זאת, במידה והשכן לא הסכים או התמהמה יתר על המידה והחליט שסוכת הארעי תהפוך לסוכת קבע".
המפקחים על רישום מקרקעין יוציאו צו פירוק לסוכה במקרים של אי-פירוק בזמן - השארת שלד הסוכה או דפנותיה לאורך חודשים לאחר החג הופך משימוש "זמני וסביר" ל"תפיסת חזקה קבועה" ואסורה; חסימת תשתיות - הקמת הסוכה במיקום החוסם גישה למתקנים חיוניים כגון בלוני גז, מוני מים או חניות פרטיות של דיירים אחרים; או מניעת שימוש מאחרים - השתלטות על כל השטח הפנוי בחצר באופן שלא מאפשר לשום שכן אחר להקים סוכה משלו.
