המלחמה, מצב החירום, הפוליטיקה הארצית והמקומית, ההאטה הכללית בשוק הדיור והיעדר מנכ"ל קבוע - שלל גורמים פגעו השנה בקצב שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), והובילו לנתונים מהחלשים ביותר בשנים האחרונות.
על פי נתוני הרשות עצמה, מתחילת השנה ועד כה, קצת יותר משלושה חודשים לסיומה של השנה, הוצעו במכרזיה 35,143 יחידות דיור בלבד, ונסגרו מכרזים עבור 22,845 יח"ד - רבים מהם תוצאה של מאסת השיווקים של שלהי 2025. לשם השוואה, בשנת 2025 כולה, שהייתה שנה ממוצעת ביחס לשנים קודמות, הוצעו במכרזי רמ"י 91,993 יחידות דיור ונסגרו מכרזים עבור 48,406 יח"ד. במילים אחרות, קצב השיווקים של רמ"י ב־2026 עומד כיום על פחות ממחצית מזה שנרשם ב־2025.
● 72 דירות בשלושה ימים: איך מועדון חבר ומעיין אדם דווקא מצליחים למכור דירות?
● המחוז שבו בוטלו כ־700 עסקאות בשוק הדיור, אך קצב הבנייה ממשיך לגדול
החשש הגדול בשוק הוא שכמות ההיצע הנמוכה כל כך עלולה לתדלק מחדש את המחירים בשוק הדיור. בעבר הלא רחוק, לאחר השפל בשיווקים בשנת הקורונה, מחירי הדירות טסו בשיעור של כ־30% בשנים 2021 ו־2022, אם כי אז גם עלייה חדה בתשומות וסוף עידן הריבית האפסית דחפו את המחירים. בנוסף, בשנים האחרונות גם ההתחדשות העירונית תורמת עשרות אלפי דירות חדשות לשוק, ללא שום קשר לכמות שיווקי הקרקעות החדשות. בנוסף, כמות הבנייה הפעילה והדירות הלא מכורות נמצא היום בשיא היסטורי, כך שקשה לראות סיטואציה קרובה שבה הביקוש עולה על ההיצע.
רחוקים מהשיא של 2024
הנתונים לשנת 2026 עדיין חלקיים, כמובן, שכן אנו נמצאים בשלהי ספטמבר ונותרו עוד קצת יותר משלושה חודשים לסיום השנה. ובכל זאת, מדובר בחלק הארי של השנה - שלושת רבעיה - שבהם קצב השיווק היה נמוך במיוחד, ולא בטוח שהזמן שנותר יאפשר לרשות להדביק את הפער.
העובדה שהשלטון המרכזי יהיה עסוק בבחירות כמעט עד סוף השנה (גם בהנחה שתיבחר ממשלה יציבה), בזמן שהשלטון המקומי לא מעוניין בשיווקים מרובים של קרקעות למגורים (שיוצרים גירעון תקציבי ומעמיסים על תשתיות היישוב), לא מבשרת טובות בחודשים הספורים שנשארו לנו עד סוף 2026.
מבט מקיף על השנים האחרונות ממחיש את ההאטה. מ־1 בינואר 2026 ועד כה נסגרו 185 מכרזים בלבד. זאת, לעומת 266 מכרזים שנסגרו בשנת 2025 כולה, ו־346 מכרזים ב־2024. שנת השיא הייתה 2022, שבה נסגרו 391 מכרזים. בהתחשב במספר המכרזים המתוכננים להיסגר עד לסוף השנה, קשה להאמין ש־2026 תתקרב לנתונים של שנות השיא.
גם בגזרת היקפי השיווקים, המספרים נמוכים במיוחד. כאמור, עד כה הוצעו במכרזי רמ"י - מה שנהוג להגדיר כ"שיווקים" - קצת יותר מ־35 אלף יחידות דיור, ונסגרו מכרזים עבור כמעט 23 אלף יח"ד. הנתונים של 2026 אינם מגיעים עדיין למחצית מהכמות שנרשמה ב־2025, ובהשוואה לשנים מוקדמות יותר הפער גדול עוד יותר.
בשנת 2024, שהייתה שנת שיא מבחינת היקף ההצעות, הוצעו במכרזי רמ"י 113,197 יח"ד ונסגרו מכרזים עבור 47,554 יח"ד. בשנת 2023 הוצעו במכרזים 93,456 יח"ד ונסגרו 34,860 יח"ד. בשנת 2022 הוצעו 107,181 יח"ד במכרזים ונסגרו 60,467 יח"ד (נתון שיא של מכרזים סגורים). ב־2021 הוצעו 101,600 יח"ד במכרזים ונסגרו מכרזים עבור 50,059 יח"ד.
למעשה, הנתונים של 2026 מזכירים כרגע בעיקר את שנת 2020 - שנת הקורונה, שגם בה נתקלה רמ"י בקשיים כבדים בשיווק המכרזים. באותה שנה הוצעו במכרזי הרשות 50,622 יח"ד, ונסגרו מכרזים עבור 23,172 יח"ד בלבד.
ההאטה במספרי השיווקים מביאה עמה, באופן טבעי, גם ירידה בהכנסות המדינה משיווק קרקעות. בשנת 2020 החלשה, למשל, הסתכמו הכנסות רמ"י בכ־11.7 מיליארד שקל - לעומת 28.1 מיליארד שקל אשתקד.
422 מכרזים מחכים
לצד ניתוח היקפי השיווק של רמ"י השנה ביחס לשנים קודמות, יש להוסיף "כוכבית" חשובה. מדי שנה, באופן מסורתי, מרכזת הרשות מאמצים בשלהי השנה ודוחפת לסגירת כמה שיותר מכרזים לפני תום השנה האזרחית. יש המסבירים כי בתקופה זו מבשילים מכרזים רבים יותר, ואחרים טוענים כי מדובר בניסיון "לסגור פערים" ברגע האחרון. בשורה התחתונה, בסוף כל שנה יוצאת רמ"י ב"בליץ" מכרזים שמצמצם חלק מהפער שנפתח במהלך השנה.
בשנה שעברה המאמץ הזה ניכר היטב. לאורך 2025 נרשם קצב שיווקים נמוך יחסית עקב נסיבות ועיכובים שונים, אך המגמה התהפכה בחודשים האחרונים. בדצמבר 2025 לבדו נסגרו 61 מכרזים עבור 29,707 יח"ד (לא כולם נסגרו בהצלחה), נתונים ש"הקפיצו" בכמעט 50% את היקף שיווקי הקרקע המוצלחים של רמ"י באותה שנה.
השנה זה יהיה מאתגר במיוחד - בעיקר על רקע הבחירות לכנסת בסוף אוקטובר.
נתוני רמ"י מעידים אמנם על לא מעט פוטנציאל של דירות בצנרת, אבל רובן רחוקות מאוד מהבשלה. על פי אתר הרשות, עומדים על הפרק לא פחות מ־422 מכרזים שהמועד האחרון להגשת הצעות בהם נקבע לשלושת החודשים שנותרו עד לסוף 2026. עם זאת, נכון לעכשיו רק 70 מהם פתוחים בפועל להגשת הצעות, כלומר חוברת המכרז שלהם כבר פורסמה. מכרזים אלו כוללים 9,187 יחידות דיור (לא כולל מכרזי עמידר לנכסים בודדים, שאינם משנים מהותית את התמונה) - כמות שאינה סוגרת את הפערים לחלוטין, אך עשויה לשפר את המצב מבחינת הרשות.
השפעת הבליץ
בכל מקרה, צריך לציין כי מהלך כזה אינו בהכרח בריא לשוק. לאחר "יובש" של חודשים ארוכים, הצפה בעשרות מכרזים בבת אחת עלולה להוביל להחמצת הזדמנויות מצד יזמים. רבים מהם אינם בעלי יכולת כלכלית לגשת בו־זמנית לכמה מכרזים. בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס שנערכה החודש, אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון - המשרד הממונה על רמ"י - כי פער השיווקים ייסגר. "נגיע לאותם מספרים שהגענו בשנה שעברה", הבטיח, "מקוששים פה אלף יחידות דיור ושם עוד אלפיים, ונגיע לאותו יעד".
מרמ"י נמסר כי היא "פועלת ללא לאות על מנת להעמיד מלאי קרקעות זמין לבניית יחידות דיור לאזרחי ישראל כדי לעמוד בביקוש. בשנת 2026 ישנה ירידה בקצב השיווקים שנבעה מסיבות שונות, וביניהן חסמים רבים שנוצרו במשק במימוש תוכניות ובקידום תוכניות גדולות והבאתן להבשלה ולשיווק.
"עם זאת, שנת 2026 התאפיינה במלאי דירות גבוה שנותר ברשות היזמים, שהתקשו במכירתן, בין היתר בשל תקופה ממושכת של סביבת ריבית גבוהה. במצב זה, כששוק הנדל"ן כולו בקיפאון, ובאופן טבעי ההתעניינות של יזמים במכרזים פוחתת, אנו מניחים שלירידה בשיווקי הקרקעות תהיה פחות השפעה על מחירי הדיור לאור הביקוש לקרקעות שפחת משמעותית. על פי התחזיות לשנה הבאה, נראה כי מספר יחידות הדיור שישווקו יחזור לעלות באופן משמעותי, זאת לאור הסכמי הגג שנחתמו השנה עם רשויות מקומיות".
