העסקה: ברחוב אלחנן 24 בחיפה, נמכרה דירת 2 חדרים, בשטח של 40 מ"ר ארנונה (43 מ"ר ברישום בטאבו), ב־1.55 מיליון שקל. המיוחד בדירה: המרפסת שלה מגיעה לשטח של 63 מ"ר. חדר השינה של הדירה הוא גם הממ"ד שלה.
דירות שני חדרים בעיר: מדובר בשוק מגוון מאוד עם מנעד רחב מאוד של מחירים - כפי שקורה בכלל בשוק הדירות בעיר. מתחילת 2026 עד כה נרשמו ברשות המסים יותר מ־200 עסקאות שבוצעו בדירות כאלה, רובן ישנות.
● 50 מ"ר היום - ממ"ד ומרפסת בעתיד: בכמה נמכרה דירה בנתניה?
● כולם ניסו לגלות מי רכש את אחד הבתים המפורסמים בלוס אנג'לס. עכשיו זהותו נחשפה
הדירות הזולות ביותר מסוג זה מצויות בעיקר בהדר הכרמל ובעיר התחתית. רובן הוקמו בשנות ה־50, מצבן התחזוקתי ירוד, ומחיריהן מתחילים ב־350 אלף שקל. על הכרמל המחירים משולשים ומרובעים, במיוחד כשמדובר בדירות בצירים ובמיקומים מרכזיים, כמו לאורך שדרות חורב, שדרות מוריה ובסמיכות למרכז הכרמל ומרכז אחוזה, שם דירות ישנות נרכשו ב־1.6־2 מיליון שקל.
להערכתנו, המחיר הגבוה נובע מהפוטנציאל שלהן להפוך לקליניקות ולחנויות. דירות חדשות בגודל הזה נמכרות ב־1־1.7 מיליון שקל, תלוי מאוד במיקום.
כל זה שם את הדירה המנותחת בחלק העליון של מחירי הדירות הללו.
הפרויקט: מדובר בפרויקט שנמצא במרכז הכרמל, בסמיכות לצומת עם רחוב ודג'ווד, ציר מרכזי שמקשר בין מרכז הכרמל להדר הכרמל. את הפרויקט יזמה חברת פייביש בניין ופיתוח בסוף שנות ה־90, ובמסגרתו נהרס בית ישן ובמקומו הוקם מבנה בן שש קומות ו־11 יחידות דיור. מתיק הבניין עולה כי היתר הבנייה למבנה הוצא ב־1998, וכי ב־2002 התקבל טופס אכלוס. בשלב כלשהו הועבר הפרויקט לידי חברת בי.נה. בניין והשקעות.
נראה, כי הטופוגרפיה התלולה של המגרש והחזית הצרה שלו לרחוב, הכתיבו ליזם הקמת מבנה מדורג, עם הרכב חריג מאוד של דירות לאותם זמנים ותכנון ששונה מהרגיל. זה בא לידי ביטוי בשני מאפיינים: הראשון הוא גודל הדירות. רוב הדירות בפרויקט הן דירות קטנות בשטח רשום של של 43־50 מ"ר, ורק בקומות העליונות יש דירות דופלקס של 78 מ"ר. השני הוא היעדר פנטהאוזים. אם במצב רגיל דירות הדופלקס היו אמורות לקבל מרפסות גדולות ובכך להפוך לפנטהאוזים, בפועל מי שקיבל את המרפסות הגדולות הן שתי הדירות שמצויות בקומה השלישית דווקא. ואגב: דירת הגן של הפרויקט מצויה בקומה השנייה ומצוידת בחצר של רבע דונם.
בזמן האחרון בוצעו במקום שלוש עסקאות, שהאחרונה שבהן היא העסקה המנותחת. בשתי העסקאות האחרות, שבוצעו במחצית השנייה של השנה שעברה, נמכרו אחת מדירות הדופלקס ב־1.65 מיליון שקל ודירת 57 מ"ר ב־1.56 מיליון שקל.
ניתוח: השאלה הבסיסית שצריך לשאול היא מי צריך דירה כל כך קטנה עם מרפסת כל כך גדולה? להערכתנו - לא רבים. רוב האנשים שהיו רוצים את הדירה הזו, היו מסתפקים במרפסת של שליש ופחות מהשטח ומוכנים לשלם מעט מאוד עבור היתרה.
לפי החישובים שערכנו בהתאם, מחיר מ"ר אקוויוולנטי (כלומר כזה שמשקלל גם את המרפסת) בדירה מגיע לכ־25 אלף שקל. השוואה לעסקה שבוצעה לפני כשנה בקומה שמעל, על דירת 3 חדרים ששטחה גדול ב־-17 מ"ר, העלתה כי בסופו של דבר מחיר המרפסת הגדולה בדירה המנותחת השתווה כמעט לחדר הנוסף בקומה שלמעלה, משום שקיבלנו לגבי העסקה ההיא שווי של כ־26 אלף שקל למ"ר.
לעומת זאת, מחיר הדופלקס היה אמנם הגבוה מבין שלוש העסקאות, אך בתחשיב למ"ר הוא יצא זול יותר - כ־21 אלף שקל למ"ר. זה מהווה דוגמה נוספת לכך שדופלקסים הם מוצר שאינו אהוד בארץ. האם מחיר הדירה המנותחת סביר? לדעתנו בהחלט כן. הן בהתייחס למיקום הבניין, הן בהשוואה לעסקאות קודמות בבניין, הן בהתייחס למחירי הדירות בעיר, ולאור העובדה, שהמרפסת מהווה כ־30% מהמחיר.
דבר השמאי: "מדובר בעסקה מעניינת, משום שקיים היצע מצומצם יחסית של דירות קטנות המציעות שטח מגורים מצומצם לצד מרפסת גדולה, המעניקה לדירה ערך מוסף ומרחיבה בפועל את אפשרויות השימוש והאירוח", אומר השמאי אסי אבני.
"דירות מסוג זה עשויות להתאים במיוחד ליחידים ולזוגות המחפשים דירה באזור מבוקש ואינם זקוקים לשטח מגורים גדול, אך מייחסים חשיבות לשטח חוץ משמעותי. בנוסף, הן עשויות לעניין משקיעים המחפשים נכס קטן באזור מבוקש, וכן אוכלוסייה מבוגרת המעוניינת בדירה קומפקטית ונוחה לתחזוקה, מבלי לוותר על מרחב חיצוני.
"בניתוח העסקה מתקבל שווי של כ־25 אלף שקל למ"ר אקוויוולנטי, אשר להערכתי משקף שווי סביר בהתחשב במיקום הנכס, בסוג הדירה ובמאפייניה הייחודיים".
