רשות המסים החליטה להציב חסמי כניסה גבוהים במיוחד בפני כל מי שמנסה לקבל מידע אמין ורשמי על מחירי העסקאות בשוק הנדל"ן, המדווחות באתר הרשות.
החל מהשבוע האחרון, כל גולש באתר מחויב להוצאת קוד משתמש ולהזנת סיסמה, שמותנים בחובה לספק לרשות נתוני כרטיס אשראי, מספר תעודת זהות של אחד ההורים, מספר תביעות שהוגשו לקבל מענק עבודה, נתונים מטופס 106 ועוד.
● רשות המסים תפצה עסקים שנפגעו מפרוטקשן. כך זה יעבוד
● יותר מדי ידיים על ההגה: מי אחראי על ביטחון הטיסות הזרות?
הנימוק הרשמי למהלך הוא שהאתר מהווה יעד לניסיונות פריצה רבים. רק שבפועל, חלק גדול מאותן "פריצות" נעשות למטרות מחקר ולגיבוש תובנות ומסקנות אודות שוק הדיור בישראל, מה שמלכתחילה היה הסיבה לפתיחת המאגר לציבור.
150 עסקאות כל פעם
אתר מידע נדל"ן של רשות המסים הוא האתר החשוב ביותר לקבלת מידע על שוק הנדל"ן הישראלי, שכן הוא כולל את רוב העסקאות המבוצעות בישראל (שמדווחות על פי חוק לרשות). אתרים אחרים שמפרסמים קובצי מחירים, פרטיים ברובם, נשענים על קובץ העסקאות שמפרסמת רשות המסים.
עד 2010 הנתונים לא היו חשופים לכלל הציבור. עתירה שהגישו הכלכלנים ד"ר אפרת טולקובסקי ופרופ' דני בן שחר לבית המשפט המחוזי בירושלים חייבה את רשות המסים לחשוף את מאגר העסקאות, בהתבסס על חוק חופש המידע.
בפועל, גם אחרי פתיחת המאגר בעקבות אותה עתירה, המערכת המיושנת לא סיפקה יותר מאשר 150 עסקאות בכל חיפוש וגם הייתה מרובת תקלות, מה שנוצל בין השאר ע"י חברות מסחריות להנגשת המידע בצורה ידידותית בהרבה. מגבלת העסקאות התבססה על תקנה מ-2003, שעליה חתם שר האוצר דאז סילבן שלום, בעקבות עתירה לבג"צ שהגישה לשכת שמאי המקרקעין.
אבל אם בעבר קהל היעד לאותן עסקאות היה בעיקר שמאי מקרקעין וסתם סקרנים, בשנים האחרונות המידע נדרש למחקרי שוק של יזמים, ניתוחי שוק של אקדמיה, בדיקה חשובה של רוכשי ומוכרי דירות, ועד לקבלת החלטות על ידי רשויות מקומיות וגופים ציבוריים נוספים.
ברשות המסים לא אהבו את הכמות הגדלה והולכת של כניסות לאתר, כולל ניסיונות מוצלחים יותר ופחות למעקפים שהתגברו על מגבלת העסקאות. בפעם הראשונה הם עצרו את פעילות המערכת לפני 5 שנים ודרשו למשך תקופה הזדהות כתנאי לכניסה למידע, בעקבות מה שכינו "שיקולי אבטחה". כבר אז הודו בכירים ברשות המסים, כי החשש מפריצה אינו מפני האקרים איראניים או גורמי אויב אחרים, אלא מפני גורמים מקומיים דווקא.
לאחרונה, נראה כי מה שמדאיג את רשות המסים הם מתכנתים וגורמים נוספים המסתייעים במודלים החדשים של בינה מלאכותית, שמאפשרים להנגיש את העסקאות במלואן ובאופן חופשי לציבור.
אחד מהם הוא עו"ד רותם זילבר, מעריך שווי ומייסד פלטפורמת AI שמסייעת בעבודות שמאות בשם BYNDbiz. החברה מנגישה מידע על עסקאות, על החלטות של ועדות ערר מחוזיות, שמאויות מכריעות, תכנון ועוד. לדברי זילבר, יש אתרים אחרים שעכשיו בכלל לא יכולים להשיג מידע. פשוט בגלל שאין להם יכולת להיכנס לאתר ולבצע בו חיפושים באמצעים אלקטרוניים, אלא רק ידניים".
זילבר מדגיש כי אם ברשות המסים היו משחררים את כל המידע לשימוש הציבור - הוא לא היה מקים את המאגר שלו. "הפתרון הכי פשוט לבעיה של העומס על השרתים שלהם היה לשחרר את המידע", הוא אומר. לדבריו, "הצעד האחרון של הרשות פוגע ביכולות של אתרים כמו שלי להשיג מידע, והקצב של השגת המידע הרבה יותר איטי מבעבר".
"פוגע בשיח הציבורי"
המגבלות האחרונות עלולות כמובן לפגוע גם במחקר הנדל"ן וביכולת לספק מעט יותר ודאות לשוק, שממילא מתנהל באי ודאות גדולה ובקושי לשקף מדי תקופה את השינויים בו.
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון אקרו למחקר וחדשנות בנדל"ן באוניברסיטת רייכמן, מפרסמת מדי רבעון מדד מחירי דירות, שמבוסס על עסקאות חוזרות (במתודולוגיה דומה לזו של מדד קייס-שילר האמריקאי) ונשען כולו על מאגרי המידע הפתוחים של רשות המסים.
לדבריה, "לא ברור לי מדוע הם משנים את אפשרות הכניסה לאתר בצורה חד צדדית. זאת, מבלי ליצור קשר עם חוקרים ומכונים, שמוכרים להם היטב, כמי שעושים שימוש במידע". טולקובסקי מזהירה כי "עכשיו זה שינוי אחד. מחרתיים יבוא שינוי אחר. זה מאוד מטריד אותי. ואני רוצה להזכיר, שהמדד של המכון שלנו שימש לא פעם ולא פעמיים בסיס לדיון על מצב השוק, כמו למשל בתקופה האחרונה, בעקבות ההבדל בין שוק דירות יד ראשונה לשוק יד שנייה. או בזמנו, כששר האוצר לשעבר משה כחלון החליט לכלול את העסקאות של מחיר למשתכן במדד, כדי להראות ירידת מחירי דירות. המהלך הנוכחי פוגע בשיח הציבורי".
מרשות המסים נמסר בתגובה, כי "רשות המסים לא חסמה את הגישה לקבלת מידע על עסקאות נדל"ן, אלא מאפשרת רק גישה אנושית לאחר הזדהות באזור האישי. אנו מחויבים להבטיח את נגישות המידע לציבור, ובמקביל להגן על מערכות הרשות מפני מתקפות AI שונות, העלולות לפגוע בתקינות המערכות ובזמינות השירות לציבור".
נתונים לא מהימנים
בעבר גם התריע מבקר המדינה מספר פעמים בנוגע לאיכות ולמהימנות הנתונים במאגר, מה שיכול גם להסביר את הרצון של הרשות "להחביא" את הנתונים מעין בוחנת, ודאי מול מערכות AI חכמות וגדולות. רק בשנה שעברה התריע המבקר מתניהו אנגלמן כי למעלה מ־900 אלף דירות בישראל - כחצי מהדירות המופיעות בטאבו - אינן מופיעות במאגר מידע הנדל"ן של רשות המסים. בנוסף, על פי המבקר, מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המסים, כמו שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה - שגויים.
התוצאה, לדבריו, היא פגיעה במידע שמגיע לאזרחים, פגיעה ביכולת להשוות מחירי דיור כבסיס לקבלת החלטה בדבר רכישה חדשה, פגיעה ביכולת לגבות מס אמת, לעתים אף פגיעה בזכויות האזרח הקטן לממש את הזכויות שלו מול המדינה. המבקר ציין בדוח כי העובדה שניתן להזין נתונים לא סבירים למאגר המידע, "פוגעת באיכות, במהימנות ובשלמות של המאגר והמדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס. הדבר מוביל, בין היתר, לפגיעה במיסוי הנישומים על ידי המערכים השונים ברשות המסים, וביכולת השימוש של האזרחים וגופי הממשלה השונים במידע".
בין היתר נמצא כי קיימות 452,678 עסקאות בבניינים משותפים שבהן מספר הקומות שדווחו הוא אפס, ולמעשה שגוי. ב־80,556 עסקאות, כאשר אותו נכס נמכר לפחות פעם נוספת, נמצא הפרש של לפחות 20 מ"ר בשטח הדירה. נמצאו ליקויים גם בנוגע לרישום מספר הדירות - 578,561 עסקאות שבהן מספר הדירות בבניין הוא "אפס". נתונים שגויים נוספים נמצאו גם בערכים "כתובת דירה" ו"מספר חדרים".
