ביטול מנהרה עשוי להעלות את שווי הקרקע גם בלי להוסיף דירות: בעלי הקרקעות בכיכר המדינה בתל אביב יחויבו בהיטל השבחה של 45 מיליון שקל, לאחר שבית המשפט העליון דחה את בקשתם לערער על פסק הדין שאישר את החיוב.
● בלעדי | התקדמות בבדיקות הזיהום בגוש הגדול בשדה דב: רמ"י השלימה קידוחים ברוב המגרשים
● לא רק תל אביב: ערים נוספות מחזירות לחיים את מדיניות הקלות הבנייה
במוקד המחלוקת עמדה תוכנית שביטלה את המנהרה שנועדה לעבור מתחת לכיכר ושינתה את שלבי ביצוע הפרויקט. לפי הקביעות שאומצו בהליך, השינויים אפשרו להקדים את השלמתו, ובכך השביחו את הקרקע.
ההכרעה ממחישה כי השבחה אינה תלויה רק במספר הדירות או בהיקף השטח שאפשר לבנות. גם שינוי בתנאים למימוש הבנייה יכול להוסיף ערך לקרקע. האפשרות להשלים פרויקט מוקדם יותר מאפשרת לבעליו לקבל את הדירות או את ההכנסות ממכירתן מוקדם יותר. מדובר ביתרון כלכלי שעשוי להתבטא בשווי הזכויות.
התוכנית המקורית אושרה בשנת 2000
הפרויקט בכיכר המדינה מקודם על קרקע השייכת לכ-270 בעלים פרטיים, שהתאגדו לבנייה משותפת לאחר עשרות שנים של עיכובים ומחלוקות. התוכנית שאושרה בשנת 2000 כללה שלושה מגדלים בני 25 קומות ובהם 387 דירות, שטחי מסחר ומנהרה שתעביר את רחוב ז'בוטינסקי מתחת לכיכר. תוכנית מ-2013 המירה את שטחי המסחר למגורים, הגדילה את מספר הקומות ל-40 ואת מספר הדירות ל-453. ב-2018 אושרה תוכנית ביטול המנהרה.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב דרשה בגין תוכנית ביטול המנהרה היטל השבחה של 135 מיליון שקל. הבעלים התנגדו וטענו כי ביטולה דווקא פוגע בשווי הקרקע: לדבריהם, הוא צפוי להגדיל את התנועה בכיכר ב-15%-20% ולהחריף את מטרדי הרעש והזיהום בסביבת המגורים.
ועדת הערר קבעה כי התוכנית שינתה את המציאות התכנונית והקדימה בשנים את השלמת הפרויקט, ומינתה את השמאי המייעץ דוד דדון לבחון את ההשבחה. השמאי הביא בחשבון גם את ההשלכות התחבורתיות, אבל העריך כי הפגיעה בהיבט זה מצומצמת. בהסתמך על חוות-דעתו, הועמד ההיטל על 45 מיליון שקל - שליש מהדרישה המקורית.
השופט אימץ את חוות-דעת השמאי
שני הצדדים ערערו לבית המשפט לעניינים מינהליים: הוועדה המקומית ביקשה להגדיל את החיוב, ואילו הבעלים ביקשו לבטלו. השופט אילן צור דחה את שני הערעורים ואימץ את ההכרעה שהתבססה על חוות-הדעת השמאית. בעקבות זאת פנו הבעלים לעליון בבקשת רשות ערעור.
רכיב נוסף במחלוקת נגע לתוספת שטחי שירות, המשמשים לתפקוד הבניין. בהחלטתה ציינה שופטת העליון יעל וילנר כי הערכאות הקודמות קבעו כי הזכאות לשטחים הללו נוצרה בתוכנית ולא הייתה קיימת קודם לכן. עוד נקבע כי השטחים נועדו לשפר את התכנון ולאפשר את הקמת המבנה הייחודי, ולכן תוספתם השביחה את הקרקע.
וילנר דחתה גם את טענות הבעלים בנוגע לפטורים לממ"דים ולהתאמות נגישות. היא הבהירה כי השטחים הנדרשים לבניית ממ"דים לפי דין ממילא לא חויבו בהיטל, וכי בבקשת היתר הבנייה לא התבקשה בניית שטחי נגישות. בנסיבות אלה, קבעה, הטענות לפטור היו במידה רבה תאורטיות.
העליון לא ערך שומה חדשה, אלא בחן אם קיימת הצדקה לדיון נוסף ב"גלגול שלישי". וילנר קבעה שהבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית או חשש לעיוות דין, וכי הטענות בעניין ביטול המנהרה ושלביות הביצוע נוגעות לקביעות מקצועיות של השמאי וועדת הערר. הבקשה נדחתה, החיוב נותר בתוקף, והבעלים חויבו גם בהוצאות של 5,000 שקל.
