לא רק ת"א: ערים נוספות מחזירות לחיים את מדיניות הקלות הבנייה

אחרי שעיריית תל אביב־יפו החליטה לקדם תוכנית להחזרת ההקלות בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, כפי שנחשף בגלובס לפני כשבועיים, עיריות רבות נוספות עושות זאת כעת - וישנן אף כאלה שכבר אישרו את המהלך והפכו אותו למציאות בשטח.

● חברי הילדות רק רצו להרוויח 1,000 שקל. כיום הם מנהלים 120 דירות
● כולם ניסו לגלות מי רכש את אחד הבתים המפורסמים בלוס אנג'לס. עכשיו זהותו נחשפה

הקלות הבנייה נכללות בחוק התכנון והבנייה ומהותן הוא לאפשר, במקרים מסוימים ונקודתיים, סטייה או חריגה מהוראות תוכנית קיימת. עם השנים, הפך הכלי הזה מהקלה לנטל: מאחר שההקלות התבקשו על ידי מגיש היתר בנייה בשלב הרישוי, קרי כחלק מתהליך הוצאת היתר הבנייה, הן דרשו למעשה דיון תכנוני נוסף ועומס הבקשות להקלות יצר "פקק" בשלב הרישוי.

בשל כך, החליט מנהל התכנון על ביטול מוסד ההקלות. לאחר כמה שנים של הכנה למהלך, הוא יצא לדרך רשמית בשנת 2023 ובתחילת שנת 2025 הוא הושלם: מאותו רגע לא ניתן היה לבקש הקלות בנייה במסגרת הליך הרישוי, למעט שינויים מינוריים הקבועים בחוק.

כעת נראה כי העיריות משיבות אט אט את ההקלות לתחומן באמצעות תוכנית כתובה ומאושרת מראש.

שבע רשויות לפחות

עיריית רמת גן כבר אישרה בתחומיה, בינואר השנה, "תוכנית מתאר לעיגון הקלות" שמטרתה קביעת הוראות בינוי בייעודי מגורים, "בהתאם למדיניות ההקלות שהייתה נהוגה בוועדה המקומית והרשות המקומית".

בין היתר, כוללת התוכנית הקלה שתאפשר הגדלה של מספר הקומות - דבר שאינו מתאפשר ברשימת ההקלות הקיימת היום בחוק התכנון והבנייה. עוד קובעת תוכנית ההקלות ברמת גן תוספת של 6% לשטח הבנייה בתוכניות מסוימות וכן עוד תוספת של 2.5% לכל קומה נוספת שאושרה בהקלה.

עיריית נס ציונה מקדמת גם היא תוכנית למיסוד הקלות, שהופקדה באפריל השנה. מטרת התוכנית היא "הסדרת זכויות והוראות חלף הקלות שבוטלו", אך רק בבתים צמודי קרקע - בתים פרטיים, דו־משפחתיים ופרויקטים במסגרת "בנה ביתך". התוכנית קובעת בין היתר תוספת של עד 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה בתוכניות מסוימות, ובאחרות - תוספת של עד 50%.

ביבנה מקודמת "תוכנית נושאית לעיגון הקלות", שהתקבלה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז באפריל 2026, והיא מאפשרת בין היתר תוספת קומות במסגרת הליך של הקלה. עוד קובעת התוכנית כי בתוכניות מסוימות ניתן במסגרת בקשת הקלה להוסיף בנייה בהיקף של עד 6% משטח המגרש.

כל אלו הן, כמובן, רק כמה דוגמאות מתוך תוכניות ההקלות של הרשויות השונות. עיריית ערד כבר אישרה תוכנית להקלות בתחומה, במגורים צמודי קרקע, בסוף שנת 2025. רשויות נוספות המקדמות גם הן בימים אלו תוכניות להקלות הן רמת השרון, קריית אונו וסביון.

תהיה עילה משפטית?

"אני בעד שרשות מקומית תעשה סדר ותגדיר מראש מה אפשר לבנות ובאילו תנאים", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל שניר לשיווק נדל"ן. "אם האפשרויות ייקבעו בתוכנית ברורה, ולאחר אישורה יהיה אפשר להתקדם להיתר על פיה, זה יכול להיות מהלך חיובי; אם גם אחר כך כל בקשה תהיה תלויה בדיונים נוספים ובהחלטות פרטניות, אנחנו עלולים להחזיר את חוסר הוודאות שהיה קודם. המבחן הוא כמה זמן עובר עד שאפשר להתחיל לבנות. הצלחת המהלך צריכה להימדד לא רק במספר התוכניות שאושרו להחזרת ההקלות, אלא גם במידת הוודאות שהן יוצרות".

"בהחלט קיימת חשיבות לעצם הידיעה מראש, שהינה למעשה שרטוט גבולות הגזרה מבחינה משפטית ותכנונית שיזמים ומתכננים ישקלו", אומרים עורכי הדין שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות'. "מטרתן של ההקלות היא להביא למוצר תכנוני טוב יותר. אנחנו לא צופים אנדרלמוסיה, שכן מדובר במהלך שאינו גורף אלא בהשבת חלק מההקלות באזורים מסוימים, כדי לענות על צורך תכנוני קיים".

האם עלולה להיווצר כאן עילה משפטית כלשהי, מצד אלו שעד כה נאסרו עליהם ההקלות כליל, מאז בוטלו על ידי מנהל התכנון? "בהערכה זהירה ניתן לומר כי הסיכוי להתערבות שיפוטית בנושא זה נמוכה", אומרים עורכי הדין שוב ואלתר.

נציין בהקשר זה כי גם במנהל התכנון רואים, ככלל, את מהלכיהן של הרשויות כצעד חיובי. "עם ביטול מנגנון ההקלות בחוק, המליצו מנהל התכנון ומטה התכנון הלאומי לוועדות המקומיות לקדם במידת הצורך תוכניות סטטוטוריות המסדירות נושאים שבעבר ניתן היה לפתור בהליך של הקלה", מסרו במנהל התכנון לגלובס לאחר פרסום התוכנית בתל אביב־יפו. "בחינה והסדרה של נושאים אלה במסגרת תכנון סטטוטורי מושכל הן הדרך הנכונה לטפל בסוגייה זו".