העסקה שעליה דיווחה השבוע קרן אבו פמילי מגורים, לרכישת 50 דירות מחברת אזורים במרכז נתניה תמורת כ־120 מיליון שקל (כולל מע"מ), המחישה את אחד המהלכים הבולטים בתקופה האחרונה ברקע המכירות המדשדשות של היזמים: במקום להמתין לרוכשים שלא באים, כשהיצע הדירות החדשות הלא מכורות עמד על 86 אלף בסוף אוגוסט, היזם מוכר מקבץ דירות לקרן או חברה העוסקת בהשכרת דירות לטווח ארוך.
● האם היו סימני אזהרה לקריסת המבנה בת"א, ומדוע פונו הבניינים שליד?
● בפעם השנייה: אף הצעה לא הוגשה למכרז לבניית 183 דירות במעלה אדומים
במרץ 2025, למשל, רכשה מגוריט 47 דירות בפרויקט הסוללים של מבנה ותדהר בתל אביב בכ־191 מיליון שקל. באוקטובר של אותה השנה רכשו רנט איט ומגדל 75% מפרויקט מגורים להשכרה של שבירו שיכלול 341 דירות באשדוד בכ־437.5 מיליון שקל. במאי השנה רכשה אבו פמילי 50 דירות בשכונת רוממה בירושלים ב־156 מיליון שקל ורנט איט רכשה 52 דירות בפרויקט אאורה סיטי בחדרה ב־108.5 מיליון שקל. אזורים ליווינג התקשרה במרץ ברכישת 50 דירות באשדוד ב־107.5 מיליון שקל ובהמשך דיווחה על רכישת 26 דירות בפרויקט נופי ארנונה בירושלים ב־76.5 מיליון שקל.
במקביל, לגלובס נודע כי בענף נבחנות גם הצעות לרכישת בניינים שלמים, הכוללים 100־200 דירות, לצד רכישות של מקבצים קטנים יותר.
הנחה של 6%־20%
גורמים בענף אומרים לגלובס כי מכירת מקבץ דירות כדאית ליזם לא פעם גם במחיר נמוך מזה שקיווה לקבל ממכירת הדירות בנפרד. היא מקטינה את מספר הדירות שנותרו לשיווק, עשויה לצמצם הוצאות מכירה ומאפשרת לקבל תמורה בלוח זמנים מוגדר. ככל שהיזם נושא בחוב יקר יותר וממתין זמן רב יותר למכירת הדירות, גדל המשקל של החיסכון במימון בשיקול אם לקבל את ההצעה. יזם שמשלם ריבית שנתית של 8%־10% לבנק או למממן חוץ בנקאי לא יהסס בדרך כלל להנחה דומה שתסדר לו את התזרים ותאפשר לו להקל את משקולת החוב.
מצד שני, יש פה גם חיסרון בולט. מגדל מגורים, שמקצה חלק ניכר מהדירות שעמדו למכירה לטובת שוכרים, עלול לפגוע במיצוב וביוקרתיות, מול הרוכשים הקיימים וגם מול רוכשים עתידיים בדירות שעוד נותרו.
עסקת ארנונה שבירושלים מאפשרת לראות בסיס השוואה נוסף: אזורים ליווינג רכשה 26 דירות ב־76.5 מיליון שקל, כולל מע"מ. לפי הערכת השווי שפרסמה החברה, הדירות שוות כ־95.6 מיליון שקל ללא מגבלת השכרה וכ־81.3 מיליון שקל בהתחשב במגבלה. מחיר העסקה נמוך בכ־20% מהשווי ללא המגבלה ובכ־6% מהשווי שמביא אותה בחשבון. מדובר בשווי שמאי ולא במחיר שהתקבל בעסקת מכירה של הדירות בשוק החופשי.
הכנסות השכירות השנתיות הצפויות בפרויקט ארנונה הן כ־2.4 מיליון שקל, לפי הערכת החברה, ומשקפות כ־3.1% ממחיר הרכישה לפני הוצאות. זו נקודת הפתיחה לתחשיב, ולא הרווח שיישאר לחברה. יש להביא בחשבון הוצאות תפעול שהבעלים נושאים בהן, תקופות שבהן דירות אינן מושכרות, עלויות רכישה והוצאות מימון.
ובכל מקרה, ההיצע הגדל עדיין מהווה טיפה בים בשוק השכירות המקומי. לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2025, בישראל כ־893 אלף דירות בשכירות (30% מהדירות), מתוכן רק 4% בידי חברות והשאר בידיים פרטיות.
ומה היתרון לשוכרים?
למרות ההיצע הגדל של דירות להשכרה וההנחות שהתקבלו ברכישה, הביקוש לפי שעה עוקף את ההיצע והקרנות לא ממהרות לגלגל את ההנחה אל מחירי השכירות.
כך לדוגמא, בסביוני מורדות ארנונה של אפריקה ישראל מגורים בירושלים יש 204 דירות להשכרה, מהן 153 בשוק החופשי והיתר לזכאים בשכר דירה מפוקח. דירת שלושה חדרים מוצעת החל מ־6,800 שקל ודירת ארבעה חדרים החל מ־7,400 שקל. במקביל, ביד2 מוצעת דירת שלושה חדרים דומה שמוצעת ב־6,900 שקל בחוזה רגיל. דירת 4.5 חדרים מוצעת ב־7,500 שקל.
היתרונות שעליהם מדברים בקרנות הריט נוגעים בעיקר לתנאים הנלווים, מעבר למחיר השכירות הראשוני. חוזה ארוך מאפשר להישאר בדירה בלי לנהל מו"מ מדי שנה (בדרך כלל בהצמדת המחיר למדד), וגם שירותי תחזוקה מרוכזים יכולים להוסיף ערך. ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מציין כי השוכרים נהנים מהבטחת המחיר: "בפרויקט שלנו בשכונת הרקפות בראשון לציון, דיירים שמחדשים כיום חוזה לאחר חמש שנים, משלמים בממוצע שכ"ד של 7,500־7,600 שקל בחודש עבור דירת 5 חדרים. זאת, לעומת שכ"ד של יותר מ־8,500 שקל לחודש לאותה דירה בחוזים חדשים".
