קיפאון בשוק הדיור והצטברות מלאי דירות לא מכורות בידי הקבלנים בישראל (כ־86 אלף דירות בסוף אוגוסט) הפך קרקע פורייה לעסקאות שבהן מוכרים יזמים מקבצים של עשרות דירות בהנחה לקרנות ריט, הפועלות בתחום ההשכרה לטווח ארוך.
העסקה האחרונה דווחה השבוע ע"י קרן הריט אזורים ליווינג, בניהולו של ערן ענבים, וכללה רכישת 80 דירות מידי חברת הבנייה צבי צרפתי בעיר אזור, תמורת כ־198 מיליון שקל (2.5 מיליון שקל לדירה).
● גם בניינים שלמים על הפרק: מאות דירות נקנו בהנחה של 20%
● מבחירות לבחירות: הבטחות הנדל"ן שלא יורדות מהפרק
שווי הדירות ההוגן, דיווחה המוכרת, מוערך בכ־231 מיליון שקל, כך שהרכישה משקפת הנחה של כ־15% על שווי זה, וכן את מצוקת המוכר.
מבדיקת "גלובס" עולה כי מתחילת 2026 נחתמו לפחות 15 עסקאות כאלה, למכירה של 712 דירות בסה"כ בהיקף כולל של כ־1.6 מיליארד שקל. המחיר הממוצע לדירה בעסקאות הללו (בנטרול עסקה לרכישת דירות המושכרות לעמידר בקריית אתא) עמד על כ־2.6 מיליון שקל.
קרן הריט הפעלתנית ביותר מתחילת השנה היא אבו מגורים שמוביל היזם צחי אבו. זו רכשה 248 דירות תמורת 420 מיליון שקל (כולל עסקת עמידר); אחריה קרן מגוריט שרכשה כמעט 200 דירות חדשות תמורת קרוב ל־600 מיליון שקל. הבאות בתור הן אזורים ליווינג (156 דירות תמורת 382 מיליון שקל) ורנט איט (82 דירות תמורת 172 מיליון שקל).
עסקאות בולטות שבוצעו כוללות רכישת 54 דירות ע"י מגוריט מחברת הבנייה אלמוגים ברחובות תמורת 117 מיליון שקל (בממוצע 2.2 מיליון שקל לדירה), ורכישת 52 דירות ע"י רנט איט מידי אאורה בחדרה תמורת 109 מיליון שקל (2.1 מיליון שקל).
"קיפאון בשוק הדיור למכירה"
יש לציין כי למרות ההיקפים המרשימים, מדובר בטיפה בים ביחס למלאי שבידי הקבלנים. גם בקרנות עצמן מסייגים את התמונה: לדבריהם, הפניות מצד היזמים רבות מבעבר, אך רחוקות מכירות חיסול.
"בשוק הדיור למכירה יש קיפאון", אומר שרון תוסייה־כהן מייסד ומנכ"ל קרן רנט איט. "הוא נגזר מהציפיות להורדת ריבית, ולירידת מחירים, וגם המצב הגיאופוליטי משפיע. אנשים יושבים על הגדר".
לדבריו, הקיפאון במכירת הדירות מפנה את הביקוש לשוק השכירות ובמקביל מותיר קבלנים עם מלאי גמור. "הרבה מהפרויקטים כבר הסתיימו, והיזמים רוצים לחלץ את הרווח שלהם, את ההון העצמי מתוך הליווי הבנקאי. "יש פה סוג של win־win. אנחנו יכולים לקבל דירות בהנחה יפה, שמאפשרת לנו לעשות עסקאות לדיור להשכרה, והם מבחינתם יודעים לייצר רווח בפרויקט עם תמהיל של מכירות, חלקן בשוק החופשי וחלקן לקרן ריט".
היקף ההנחה שמקבלות קרנות הריט, אומר תוסייה־כהן, תלוי במגבלות החלות על הדירות. "בפרויקטים שיש בהם מגבלה של 20 או 15 שנה בטאבו, במסגרת דירה להשכיר, מקבלים הנחה גדולה יותר. במספרים גדולים, בין 10% ל־20% - אלה ההנחות שמקבלים". הוא מוסיף כי פונים אליו "ברמה יומית", בדרך כלל באמצעות מתווכים ולא ישירות מהיזמים.
שינוי בשלב בו נמכרות הדירות
לא כל עסקה מסתיימת ברווח למוכר. כך למשל, אלמוגים דיווחה בחודש אוגוסט כי מכירת הדירות למגוריט צפויה להוביל להפסד של 6־7 מיליון שקל בדוחותיה השנתיים. עם זאת, היא ציינה, כי "לעסקה יתרונות כגון גידול בשיעור המכירות באופן שיביא להלימה ביחס לשיעור הביצוע של הפרויקט, וכן קיטון באשראי הפרויקט, וחיסכון בהוצאות מימון, שיווק ופרסום".
מנגד, צבי צרפתי צפויה לרשום על מכירת הדירות לאזורים ליווינג רווח לפני מס של כ־47 מיליון שקל.
מגוריט, קרן הריט הגדולה בתחום הדיור להשכרה (נסחרת בשווי של 1.2 מיליארד שקל לאחר שמנייתה הכפילה עצמה בשלוש השנים האחרונות), רכשה השנה דירות ברחובות, כפר סבא, נתניה, רעננה ובשכונת פלורנטין בתל אביב.
זאת, אחרי שנים שחונות. "ב־2023 לא קנינו אפילו דירה בודדת. ניהלנו מו"מ שנה שלמה", אומר ארז רוזנבוך מייסד ויו"ר הקרן. "גם ב־2024 כמעט לא קנינו. השחקנים הגדולים והרציניים יודעים לזהות מתי הזמן לקנות".
לדברי רוזנבוך, השינוי המרכזי הוא בשלב הפרויקט שבו נרכשות הדירות. "ארבע מתוך שש העסקאות שעשינו השנה הן במסירה מיידית. אם בעבר היינו חזקים מאוד ב’פריסייל’ (מכירה מוקדמת של הקבלנים) היום אנחנו חזקים מאוד ב’לאסט־סייל’ (דירה שקרובה למסירה). בעבר כמעט לא היה קיים מוצר כזה של יזם שנשאר בסוף פרויקט עם הרבה דירות". לדבריו, רכישה בשלב הגמר טובה לקרן משני כיוונים: היא אינה צוברת הוצאות מימון עד קבלת הדירות, והדירות מתחילות להניב מיד.
עם זאת, גם רוזנבוך מסרב לתאר את המצב כהצפה. "יש פניות, יותר מאשר לפני שנתיים־שלוש, אבל זה לא מה שהרגשנו ב־2021, בקורונה. יש הרבה יזמים חזקים שלא צריכים למכור, ורוב היזמים לא מוכנים לתת לנו את ההנחות האלה. בתקשורת התחושה היא שיש משבר נורא גדול בשוק הדיור, וזה לא לגמרי מה שאנחנו מרגישים. אנחנו מרגישים שהשוק עובד".
אורי שוסטר מנכ"ל מגוריט מוסיף כי רוב הפניות מגיעות דווקא מהיזמים הגדולים: "הם פונים אלינו לא מתוך מצוקה, אלא מתוך ניהול מלאי נכון. יש מלאי מסוים שהם צריכים למכור כדי לאזן בין הביצוע לשיווק, והם מוכנים לתת הנחה כדי שהמלאי ינוהל נכון יותר".
לדברי רוזנבוך, הלחץ של היזמים מורגש בעיקר בתל אביב, ברבעים 3 ו־4. מגוריט, הוא מציין, מתמקדת ב"מעגל השני": קריית אונו, גבעת שמואל, רמת השרון, הרצליה, רמת גן ורעננה, שם מצוקת הקבלנים מורגשת פחות.
ביקוש ער ותפוסה כמעט מלאה
בצד השכירויות לטווח ארוך, בקרנות מתארים ביקוש ער. "אנחנו בתפוסות של 98%-100%", אומר תוסייה־כהן. "להגיע ל־100% תפוסה זה עניין של חודשים, כמובן בתנאי שקובעים מחיר שוק".
לדבריו, בחלק מהפרויקטים הוותיקים של הקרן יש רשימות המתנה, והמצב הנוכחי "מאוד מקדם את לימוד היתרונות של דיור להשכרה לטווח ארוך".
לדברי רוזנבוך ממגוריט, הקושי של רוב השוכרים אינו בתשלום החודשי: "אנחנו עושים חיתום שדומה מאוד לחיתום שהבנק מבצע. אנשים יודעים לשלם את שכר הדירה, אבל יש להם קושי בהעמדת ההון העצמי לרכישתה". הוא מוסיף השערה: בעקבות העליות בבורסות בשנים האחרונות, חלק מהציבור מעדיף להשקיע את ההון בשוק ההון ולא "בארבע קירות".
לפי גורם בענף הדיור להשכרה, מחירי השכירות במשק עולים זו השנה השלישית בקצב של 4%־5% בשנה, והקרנות מבדלות את עצמן מהמשכיר הפרטי באמצעות חוזים ארוכים במחיר ידוע מראש וניהול מסודר.
השאלה הפתוחה היא כמה עוד יכולות הקרנות לרכוש. לדברי תוסייה־כהן, גיוס חוב אינו המגבלה העיקרית: הקרנות יכולות לגייס אג"ח, אשראי בנקאי והלוואות ממוסדיים, והחוב נחשב בטוח בזכות שיעורי תפוסה גבוהים ושיעור נמוך של חובות אבודים. בצד ההון, הוא מציין, קרנות הריט מגייסות באופן שוטף.
במגוריט אומרים כי עדיין יש להם יכולת רכישה, אך היא אינה בלתי מוגבלת, וכי הקרן "בוחרת עסקאות בפינצטה".
