מבחירות לבחירות: הבטחות הנדל"ן שלא יורדות מהפרק

מערכת הבחירות הישראלית משתנה שוב ושוב, אך בתחום הדיור חוזר כמעט אותו סל הבטחות. מפלגות מימין, מהמרכז ומשמאל מציעות לקצר הליכים, להגדיל את היצע הדירות, לסייע לזכאים ולצעירים ולשנות את אופן ניהול הקרקע. חלק מן הרעיונות הולידו חקיקה, חברות ממשלתיות ותוכניות סבסוד - אלא שהנתונים מלמדים כי יישומן היה לעיתים איטי, חלקי או קטן מכדי להשפיע על השוק כולו.

● הרווח של המפלגות הגדולות וכוח הסכם העודפים: כך מחולקים המנדטים בבחירות
● אחוז החסימה הוא לא המבחן היחידי של וינטר, הנדל וזליכה

חמש הבטחות בולטות ממחישות כיצד מצע בחירות הופך למדיניות - ומלמדות גם היכן היא נעצרת.

1 הסרת חסמים בירוקרטיים

ההבטחה: לקצר את הליכי התכנון והרישוי, לצמצם את הסרבול מול הרשויות ולהאיץ את בנייתן של דירות חדשות.

מי הבטיח? ההבטחה נדדה במרכז: "יש עתיד" הציגה אותה ב־2013, מפלגת "כולנו" של משה כחלון אימצה ב־2015 ו"כחול לבן" שבה אליה ב־2019, בניסוח שחזר שוב מאוחר יותר: "קיצור הליכי התכנון והרישוי".

מה זה אומר? בענף הבנייה נדרשים יזמים לעבור שרשרת ארוכה של אישורים מול ועדות תכנון, רשויות מקומיות, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וגופי בקרה. ההבטחה מניחה שקיצור זמני הטיפול והעברת סמכויות יגדילו את הוודאות, יפחיתו עלויות מימון ויקדימו את הגעת הדירות לשוק.

מה קרה בפועל? ב־2014 עבר תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שנועד בין השאר להעביר סמכויות לרשויות המקומיות ולקצר את הליך הרישוי. נקבע כי רמ"י תיתן את הסכמתה להיתר בתוך 90 יום ממועד הגשת מלוא המידע. אולם, דוח מבקר המדינה מ־2021 מצא כי במחצית השנייה של 2019 ארך הטיפול 319 ימים בממוצע - קרוב לשנה.

ב־2021 עבר תיקון 134, שאפשר לאדריכלים מנוסים להירשם כ"מורשה להיתר" ולהחליף למעשה את רשות הרישוי מהגשת הבקשה ועד לתעודת הגמר. התקנות אושרו סמוך לבחירות 2022, אך ההתקדמות הייתה איטית: עד פברואר 2026 אושרו במסלול עשרה היתרים בלבד, ובהם 48 יחידות דיור.

הרחבת הרפורמה במכוני הבקרה בתחילת 2026 עשויה להגדיל את השימוש בכלי, אך עד כה ההבטחה לקיצור דרמטי של ההליך עדיין רחוקה ממימוש.

2 שכירות ארוכת טווח

ההבטחה: ליצור חלופה מוסדרת לשוק השכירות הפרטי, שתאפשר מגורים יציבים לתקופות ארוכות ובתנאים ידועים מראש.

מי הבטיח? "יש עתיד" העלתה את הרעיון ב־2013, "מרצ" ו"המחנה הציוני" ב־2015, ו"כחול לבן" ו"המחנה הדמוקרטי" ב־2019. כולן ביקשו להפוך את השכירות ל"מוצר אלטרנטיבי לרכישת דירות".

מה זה אומר? פרויקטים להשכרה ארוכת טווח נבנים ביוזמה פרטית או במכרזים ייעודיים ומיועדים לכלל הציבור. בניגוד לחוזה השנתי הנפוץ, הם אמורים להעניק לשוכרים אופק מגורים ארוך יותר, מנגנון עדכון שכר דירה ידוע ותחזוקה מקצועית. מבחינת המדינה, זהו ניסיון להפוך שכירות לאפשרות מגורים יציבה - ולא רק לתחנת מעבר עד לרכישת דירה.

מה קרה בפועל? ב־2013 התקבלה החלטת ממשלה 796, שהקימה את החברה הממשלתית "דירה להשכיר" כדי לקדם שוק שכירות ארוכת טווח באמצעות איתור קרקעות, פיתוח, שיווק והסדרה. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עד 2025 שיווקה החברה כ־37 אלף יחידות דיור, אך מספר העסקאות הכולל היה נמוך מ־19 אלף.

נכון ל־2024 היו מעט יותר מ־17 אלף יחידות בשלבי ביצוע, ורק מעט יותר מ־5,000 אוכלסו. ההיקפים גדלים, אך הם עדיין קטנים ביחס לביקוש ולכן השפעתם על שוק השכירות כולו מוגבלת.

 ההגרלה הרביעית של דירה בהנחה. שיעור בעלי הדירות באוכלוסייה ממשיך לרדת / צילום: אלעד זגמן,ענבה,לע''מ

3 הרחבת הדיור הציבורי

ההבטחה: להרחיב את מאגר הדירות הציבוריות, לקצר את תורי ההמתנה ולספק קורת גג במחיר מסובסד למשקי בית שאינם יכולים לעמוד במחירי השוק.

מי הבטיח? "מפלגת העבודה", "התנועה" (ציפי לבני) ו"מרצ" נשאו את ההבטחה ב־2013; "מרצ" ו"מפלגת העבודה" חזרו אליה ב־2022, אז התחייבה "מרצ" ל"קורת גג ראויה ובת־השגה". גם "ישראל ביתנו" אימצה אותה ב־2020.

מה זה אומר? הדיור הציבורי הוא מאגר דירות, רובן בבעלות המדינה, המושכרות במחיר מופחת לזכאים לפי מבחנים סוציו־אקונומיים. הסיוע כולל דירה ציבורית או השתתפות בשכר דירה בשוק החופשי. הגדלת המלאי מחייבת רכישת דירות חדשות בקצב העולה על מספר הדירות הנמכרות לזכאים או נגרעות מן המאגר.

מה קרה בפועל? לפי מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בשנים 2011-2024 הצטמצם המלאי מכ־65.4 אלף דירות ל־47.1 אלף - ירידה מתמשכת שנבעה בעיקר ממכירת דירות לזכאים ומרכישה מצומצמת של דירות חדשות.

ב־2018 הציג משרד הבינוי והשיכון את תוכנית "לגור בכבוד", אך מבקר המדינה קבע שלא הוגדרו לה מקורות תקציביים. צוות בין־משרדי שהוקם בעקבות תוכנית חירום שהגיש מי שהיה שר אז שר הבינוי והשיכון יואב גלנט לא הגיע להסכמות.

במרץ 2021 הורתה הממשלה למשרד לגבש תוכנית רב־שנתית להגדלת ההיצע, אך יותר משנתיים לאחר מכן היא טרם הוגשה. בהמשך סוכם על רכישת 1,700 דירות בשנים 2021-2024. בפועל הועברו לקרן הדיור הציבורי 100 מיליון שקל בלבד, ויתר התקציבים לא הועברו בעקבות מלחמת חרבות ברזל.

בשנים 2022-2024 נרכשו כ־1,043 דירות, כמעט כולן מכספי הקרן. התוצאה היא שהרכישות לא בלמו את שחיקת המלאי.

4 סיוע לזוגות צעירים

ההבטחה: לאפשר לצעירים ולחסרי דירה לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, בעיקר באמצעות הנחות על קרקע מדינה והגרלות.

מי הבטיח? "יש עתיד" הציבה את הצעירים במרכז ב־2015, ו"כחול לבן" ו"ישראל ביתנו" המשיכו ב־2019-2021. הרעיון הוצג כפתיחת הדלת ל"דור צעיר שלא מצליח לקנות דירות".

מה זה אומר? "דירה בהנחה" היא כלי הסיוע המרכזי של המדינה לחסרי דירה. רמ"י משווקת קרקע ליזמים בתנאים שנועדו לאפשר מכירת דירות מוזלות לזכאים. התוכנית פעלה בעבר במסלולי "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", ומאוקטובר 2021 במסלול "דיור במחיר מטרה". ההנחה עומדת על 25% או 550 אלף שקל, לפי הנמוך מביניהם, והתוכנית מוגבלת בעיקר ליישובים שבהם המחיר הממוצע למ"ר נמוך מ־20 אלף שקל כולל מע"מ, או ליישובים באשכולות חברתיים־כלכליים 1-4.

מה קרה בפועל? הזכאות ניתנת בין השאר לזוגות נשואים חסרי דירה ולרווקים מעל גיל 35. הדירות מוקצות בהגרלות, עם קדימות לנכים, למשרתי מילואים ולבני המקום. לצד זאת משווקת רמ"י מגרשים לבנייה צמודת קרקע בהרשמה ובהגרלה.

התוכנית מספקת הנחה משמעותית לזוכים, אך מטבעה מסייעת רק לחלק מן הנרשמים ותלויה במיקום הפרויקטים ובמשך הבנייה. ברקע, שיעור משקי הבית שהחזיקו דירה בבעלותם עמד ב־2020 על 65.1% - ירידה של 5.5 נקודות אחוז לעומת 2004. כלומר, כלי הסבסוד פועל, אך אינו הופך לבדו את מגמת הירידה בנגישות לבעלות על דירה.

 פרויקט שכירות ארוכת טווח. כ־17 אלף יח''ד בשלבי ביצוע / אילוסטרציה: שלומי יוסף

5 החלשת רמ"י

ההבטחה: לפרק את רמ"י, לצמצם את כוחה כמנהלת הקרקע הציבורית ולהעביר קרקעות או סמכויות לגורמים אחרים - מתוך טענה שהריכוזיות מעכבת בנייה ותורמת ליוקר הדיור.

מי הבטיח? הפירוק חזר מהצד הימני של המפה הפוליטית: "כולנו" הבטיחה זאת ב־2015, מפלגת "זהות" (משה פייגלין) הבטיחה זאת ב־2019 ו"הליכוד" ב־2022. משה כחלון ניסח זאת בלי מרווח נסיגה: "אני אהיה האשם אם הרשות לא תפורק".

מה זה אומר? בישראל מרבית הקרקעות מצויות בבעלות ציבורית. רמ"י מנהלת על פי חוק את קרקעות המדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל - כ־90% משטח המדינה - ולכן היא מעורבת כמעט בכל עסקת נדל"ן, פרויקט בנייה ותכנון עירוני. שינוי מבני ברשות עשוי לכלול ביזור סמכויות, שינוי שיטת השיווק או העברת קרקעות לבעלות פרטית.

מה קרה בפועל? עם כניסתו לתפקיד שר האוצר ב־2015 ריכז כחלון בידיו סמכויות נרחבות בתחום הדיור, ובהן האחריות על רמ"י, שהועברה משר הבינוי והשיכון. אך הרשות לא פורקה והמונופול שלה על ניהול הקרקע הציבורית נשמר.

גם ההצהרות המאוחרות יותר לא הולידו שינוי מבני מן הסוג שהובטח. זהו אולי המקרה המובהק ביותר שבו ההבטחה חוזרת במערכות בחירות שונות, בעוד המוסד שאותו מבקשים לפרק ממשיך לעמוד במרכז מדיניות הדיור.

6 השורה התחתונה

חמש ההבטחות אינן ריקות לחלוטין: הן הולידו תיקוני חקיקה, מנגנוני רישוי, חברה ממשלתית, תוכניות הגרלה והקצאות תקציביות.

אלא שהביצוע היה לרוב מדורג ומוגבל, ולעיתים נשחק בשל מחסור בתקציב, תלות בין רשויות או פער בין מספר הזכאים להיקף התוכניות.

לכן הן חוזרות שוב לקלפי: הבעיה מוכרת, הפתרון משכנע - והתוצאה עדיין אינה מספקת.