העסקה: ברחוב רעות בשכונת "בצוותא" בחריש, נמכרה דירת גן בת 5 חדרים, בשטח בנוי של 141 מ"ר תמורת 3.035 מיליון שקל. לדירה חצר צמודה בשטח של 237 מ"ר.
השוק המקומי: שוק הדירות בחריש עובר תהליך של ירידת מחירים, שמלווה בקושי רב יותר של יזמים ושל בעלי דירות שרוצים למכור דירות בעיר. יש כמה דרכים לחשב את הירידות. אנו בחרנו בהשוואה לאורך זמן של מחירי דירות ארבעה חדרים, ומצאנו כי שיא המחירים שלהן בחריש הגיע ב־2023, אז המחיר הממוצע של דירות כאלה הגיע ל־1.62 מיליון שקל. מאז המחירים ירדו, ובחודשים האחרונים נמכרו בעיר דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.43 מיליון שקל, שמשתווה פחות או יותר למחירי הדירות לפני חמש שנים.
● המוכרים עזבו את העיר - ודירת הבוטיק נמכרה ב־1.7 מיליון שקל בלבד
● 100 אלף שקל בחודש: מי שוכר את דירות היוקרה
● טור סופ"ש | עם מלאי דירות על הנייר שמספיק ל-70 שנה, אטרקצ'י מעדיף לפזול לצדדים
מדובר בירידת מחיר משמעותית של כ-12%, שיש בה להסביר במידה רבה את התופעה אותה חשפנו בגלובס, לפיה זוכי דירות במסגרת "דירה בהנחה" ערכו השוואה בין הדירות החדשות המוזלות לבין דירות בשוק היד שנייה וגילו, שעדיף לוותר על הזכייה, משום שלנוכח הירידות, היקפי ההנחות האמיתיים בדירה בהנחה הצטמקו מאוד בחריש.
דירות גן בחריש: בשנה האחרונה נרשמו באתר רשות המסים כ־30 עסקאות על דירות גן בגדלים שונים, רובן של 5 חדרים. העסקאות הללו הגיעו לממוצע מחיר של 2.35 מיליון שקל, אך המנעד רחב מאוד, ונע בין 1.6 ל-3.17 מיליון שקל, כשרק שתי עסקאות, כולל זו המנותחת, חצו את הרף של 3 מיליון שקל.
הסיבות לפער? מתברר כי דירות גן רבות של 5 חדרים בחריש הן דירות קטנות מהסטנדרט הנהוג לדירות כאלה (125-135 מ"ר) ושטחי החצרות הצמודים מגיעים ל-100-150 מ"ר, ואף פחות מזה.
הפרויקט: הדירה כלולה בפרויקט גדול מאוד של חברת שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ, על קרקע ששווקה על ידי רשות מקרקעי ישראל בעשור הקודם בשיטה שמכונה "תכנן ובנה". החברה רכשה מרמ"י קרקע במזרח חריש, לכ־1,520 יחידות דיור ב־86 בניינים. כ־40% מהדירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", לפי 6,355 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ), והיתר בשוק החופשי.
בדיקת רמת מחירי הדירות בשכונת "בצוותא" העלתה, כי המחיר הממוצא בה דומה מאוד למחיר הממוצע בכלל העיר - 1.43 מיליון שקל.
ניתוח: מדובר במחיר גבוה מאוד יחסית לשוק דירות הגן בחריש, וגם לדירות גן בסביבתה הקרובה, שמוצעות למכירה במחירים נמוכים בהרבה.
להערכתנו הדירה פגעה בדיוק בשלושה המרכיבים החשובים ביותר לרוכשי דירות הגן: שטח של 141 מ"ר הוא שטח מכובד מאוד לדירת 5 חדרים בישראל. לפי שטח הארנונה שמגיע ל־191 מ"ר, נראה כי שטחים בחצר נסגרו ככל הנראה בפרגולה.
העניין השני הוא שטח החצר, שגדול בעשרות אחוזים משטחי החצרות האופיניים בעיר וכאמור מגיע ל־237 מ"ר.
עם זאת, אנו סבורים שעדיין הפרש המחירים בין הדירה הזו לדירות דומות - גבוה, וכאן נכנס הגורם השלישי, והוא הניתוק היחסי של הדירה מהסביבה העירונית שבה היא מצויה, וזאת משום שהיא גובלת בשדות פתוחים ובתוואי נחל נרבתא, שמבטיח ככל הנראה, שלא יבנו ליד הבית ומוסיף לאווירה המיוחדת שאופפת את הדירה הזו.
ייתכן מאוד שהדירה מושקעת מבחינה פנימית, מה שהוסיף למחיר.
הערכת מתווך: לירון כרמון מרי/מקס חריש - שמכיר את הדירה אך לא ביצע את העסקה - אומר כי אכן מדובר במחיר חריג לדירות גן בחריש, אך מדובר בנסיבות מיוחדות שמצדיקות אותו. לדבריו, "רחוב רעות הוא רחוב שגובל במטעי זיתים, הדירות בו גדולות וגם הגינות גדולות משמעותית מאשר בפרויקטים אחרים בעיר.
"אכן שפיר מכרה חלק מהדירות במתחם שלה במסגרת 'מחיר למשתכן', אך מדובר בדירות שנכללו במסגרת השלבים המוקדמים של הפרויקטים. הדירה הזו מצויה בבתים שנבנו במסגרת השלבים המאוחרים יותר של המתחם, שנמכרו במלואם במחירי שוק.
"המתחם של שפיר מבוקש, במיוחד על ידי אוכלוסייה דתית לאומית, שרכשה שם בעבר דירות כקבוצה. מצד שני אין שם הרבה דירות למכירה. הדירה הזו מושקעת - דבר שהוסיף אף הוא על המחיר".
