יום אחד לפני הבחירות הדרמטיות לכנסת, שהכניסו את ישראל לפלונטר פוליטי, נחתמה עסקת ענק בתחום הדיור המוגן. חברת הנדל"ן היזמי אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, הודיעה על רכישת רשת הדיור המוגן "בית בכפר" לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל. העסקה מהווה הצפת ערך ענקית לבעלי השליטה בחברה, בני משפחת בלושטיין (55%) שצפויים להיפגש עם סכום של 935 מיליון שקל.
בכך צפויה המשפחה, בראשות האב שלום וארבעת ילדיו - יניב, בן, תומר ומיה, ליהנות מאקזיט חלומי, כמעט 40 שנים אחרי כניסתם לתחום, שמושך בשנים האחרונות עניין רב מצד משקיעים פיננסיים וחברות נדל"ן גדולות, אך המשפחה נכנסה בעת שעוד היה בחיתוליו.
● מנהל השקעות בכיר פסימי במיוחד: "הבורסה בת"א לא אטרקטיבית. הנדל"ן מת"
● השותף של בנק לאומי חושף פוזיצית ענק בבנק הפועלים
לא הרבה יודע על משפחת בלושטיין, שמנהלת את עסקיה מתחת לרדאר התקשורתי והציבורי. את עסקיה ייסד שלום (79), יליד גרמניה (בן לניצולי שואה), שהחל את דרכו כקבלן שיפוצים קטן, אך את הונו הראשוני צבר הודות לרכישת קרקעות באזורי יוקרה דוגמת קיסריה, כפר שמריהו והרצליה פיתוח, עליהן הקים וילות וקוטג'ים.
בהמשך, התרחבה פעילותו של בלושטיין גם לתחום המסחרי באמצעות הקמת בנייני משרדים בת"א, וביניהם "בית בלושטיין" שנמצא ברחוב יגאל אלון בסמוך למחלף השלום.
משם פנה בלושטיין אל מה שמתארים מקורביו כ"בייבי" שלו - עסקי הדיור המוגן, כשבסוף שנות ה־80 החל בהקמת בית דיור מוגן בכפר סבא (עיר מגוריו כיום), שממנו צמחה רשת "בית בכפר" שהפכה לעסק המשפחתי, אשר מכירתו צפויה כאמור להכניס לו ולארבעת ילדיו כמעט מיליארד שקל.
בלושטיין היה אחד מחבריו הקרובים ביותר של ראש המוסד לשעבר, מאיר דגן ז"ל, ואף ליווה אותו להשתלת כבד בבלארוס. בימיו האחרונים של דגן הוא שהה ליד מיטתו לצד בני משפחתו. שם, הסמיך אותו דגן להעביר בשמו מסרים אישיים ודברי פרידה לשורה של אנשים, בהם ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט.
כיום, בלושטיין האב אמנם אינו נושא בתפקיד רשמי בחברת בית בכפר, אך הוא מספק לה "שירותי פיקוח, ניהול וליווי בייזום ופיתוח פעילויות חדשות". תפקיד זה הוא ממלא בהיקף משרה של 500 שעות בשנה, בתמורה לרבע מיליון שקל.
את עסקי המשפחה מוביל כיום הבן הבכור, יניב בלושטיין (54), המשמש כיו"ר הדירקטוריון, בעוד אחיו הצעיר תומר (47) משמש כסמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברה.
"לחברה אמנם יש מנהלים, אבל יניב מכיר כל בורג ברשת", מספר גורם שמכיר את המשפחה. "הוא מאוד ריכוזי, אבל גם מאוד מעמיק ויסודי וכל הזמן נמצא בתמונה ובעניינים. אין דבר שקורה בחברה והוא לא יודע עליו. מרמת האדריכלות ותוכניות הבנייה, ועד לריהוט ולגינון - הכול במעורבות אישית של יניב. הוא אחד שידו בכול".
"יניב הוא הרוח החיה בחברה", מוסיף גורם בכיר בשוק ההון שמכיר את בית בכפר מקרוב. "הוא מנהל מעולה שכיף לעבוד לצידו. אלה אנשים טובים מאוד ובכלל משפחה מדהימה".
תנאי העסקה למכירת בית בכפר קובעים כי יניב בלושטיין ימשיך להעניק לחברה שירותי ייעוץ בתמורה לכ־150 אלף שקל בחודש, במשך תקופה של 3 שנים. בנוסף, יהיה זכאי למענק חד־פעמי בגובה 8 מיליון שקל.
200 מיליון שקל ממימוש ודיבידנדים
את בית בכפר, הנחשבת לאחת החברות הוותיקות בתחום הדיור המוגן בישראל, הקים כאמור שלום בלושטיין בשנת 1988. כעבור ארבע שנים פתחה החברה את הבית הראשון בכפר סבא, ובעשור שלאחריו הקימה עוד שלושה מתחמי דיור מוגן (בכפר סבא, גדרה וביתן אהרון), שהפכו אותה לאחת השחקניות המובילות בתחום.
ארבעת המתחמים, הכוללים יחד כ־920 יחידות דיור המיועדים לאוכלוסיית הגיל השלישי, נמצאים בתפוסה ממוצעת של 90%. בנוסף, הרשת מקדמת בשנים האחרונות הקמה של שלושה מתחמים חדשים, שנמצאים בשלבי תכנון והקמה שונים: בבאר יעקב (249 יח"ד), מודיעין (300 יח"ד) וקיבוץ אושה (335 יח"ד).
בשנת 2022 השלימה בית בכפר הנפקה ראשונית של מניותיה (IPO), לפי שווי של 1.15 מיליארד שקל (לפני הכסף), במסגרתה היא גייסה כ־128 מיליון שקל. לצד זאת, חמשת בני משפחת בלושטיין (האב וארבעת ילדיו) מכרו במסגרת ההנפקה מניות בהיקף דומה, באמצעות הצעת מכר. את מרב המניות בהנפקה רכשו חברת הביטוח כלל ובית ההשקעות מור, ומחזיקים בהן עד היום.
לצד המפגש עם הכסף מההנפקה, נהנו לאורך השנים בני המשפחה מדיבידנדים שחילקה החברה. בארבע שנותיה כציבורית חילקה בית בכפר דיבידנדים בהיקף של כ־150 מיליון שקל, מתוכם, כ־90 מיליון שקל קיבלה משפחת בלושטיין, והסכום התחלק באופן שווה בין האב וארבעת ילדיו (18 מיליון שקל כל אחד). כך שבסך הכול, עוד בטרם האקזיט הנוכחי זרמו לכיסיהם של בני המשפחה יותר מ־200 מיליון שקל ממכירת מניות ומדיבידנדים.
בנוסף, לבני משפחת בלושטיין החזקה פרטית בדיור המוגן "חוף כנרת", הסמוך לקיבוץ גינוסר. המתחם, הכולל 57 יחידות דיור, אינו נמצא בבעלות הקבוצה הציבורית, אשר רק מעניקה לו שירותי תפעול בסכומים לא מהותיים. בבית בכפר הסבירו בעבר כי הנכס נמצא מחוץ לחברה משום שלא מדובר בפעילויות מתחרות, לנוכח העובדה שהוא מצוי באזור גיאוגרפי שונה מיתר בתי הדיור המוגן של החברה, הפונים לקהלי יעד שונים.
מי שעוד נהנתה מהצפת ערך נאה מההשקעה בבית בכפר, לצד המשפחה, היא פועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, ששנה וחצי לפני ההנפקה ביצעה השקעה של 150 מיליון שקל תמורת 20% ממניות הרשת, לפי שווי חברה של 600 מיליון שקל (לפני הכסף) - כמחצית מהשווי בהנפקה. במכירה לאאורה צפויה פועלים אקוויטי להיפגש עם כ־304 מיליון שקל (מרביתם במניות אאורה), סכום המשקף, לצד דיבידנדים שקיבלה, רווח של יותר מפי 2 על ההשקעה.
גם חלק ממנהלי ועובדי בית בכפר, המעסיקה כ־245 עובדים, צפויים ליהנות מהרכישה כשיקבלו מענקי שימור בהיקף של עד 22 מיליון שקל.
"זה כמו דיור להשכרה, רק יותר טוב"
בדומה לרשתות דיור מוגן אחרות מציעה "בית בכפר" מגוון של יחידות דיור, החל מדירות סטודיו בנות חדר אחד ועד יחידות בנות 4 חדרים. בנוסף, מתחמי הרשת כוללים גם שטחים ציבוריים וכן חדר כושר, חדרי התעמלות, אולם תיאטרון, מועדון, מסעדה, בית כנסת, ספרייה, קפיטריה, בריכה וכדומה.
עם העלייה בתוחלת וברמת החיים, הפכו בתי הדיור המוגן בישראל למוצר שקורץ למעמד הבינוני־גבוה. חלקם מציע סגנון חיים חווייתי ולעיתים יוקרתי לבני הגיל השלישי. התחום משך בשנים האחרונות השקעות גדולות מצד שחקנים בשוק ההון וחברות נדל"ן, שחיפשו לגוון את פעילותם.
"מדובר בתחום דפנסיבי, שמייצר הכנסה יציבה וקבועה והביקוש אליו רק הולך וגדל", מסביר גורם בשוק ההון שמכיר את התחום. "ההיצע של הדירות בענף ביחס לאוכלוסייה המזדקנת הוא מאוד נמוך, וככל שהאוכלוסייה שכבר מכירה את המוצר תתבגר, לצד עלייה במשך וברמת החיים, הביקוש לדיור מוגן רק ילך ויגדל".
בין הגופים הגדולים שנכנסו בשנים האחרונות לתחום הדיור המוגן, נמנים חברת הייזום המובילה ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שרכשה אשתקד את בית הדיור המוגן נווה אביב בכפר שמריהו תמורת 240 מיליון שקל; עוד קודם לכן, בשנת 2015 רכשה ענקית הקניונים עזריאלי את בית הדיור המוגן פאלאס בת"א, תמורת 270 מיליון שקל, שהתרחב תחתיה.
גם ענקית הבנייה והתשתיות שפיר רכשה לפני חמש שנים את השליטה ברשת "עד 120", המפעילה ארבעה בתי דיור מוגן; לפני מספר חודשים הודיעה חברת המרכזים המסחריים ביג גם היא על כניסה לתחום, באמצעות הסבת המגדל השני במתחם "ביג פאשן גלילות" ממשרדים לדיור מוגן.
שתי השחקניות הגדולות בענף הן משען (2,423 יח"ד), ומגדלי הים התיכון (1,900 יח"ד), שמניותיה נסחרות בבורסה המקומית לפי שווי של כ־2 מיליארד שקל. בתחילת השנה דווח כי רשת דיור מוגן נוספת, פרוטיאה, בוחנת הנפקה ראשונית של מניותיה בבורסה המקומית, לפי שווי של 1.5־2 מיליארד שקל.
פיקדון של מיליוני שקלים
את העניין הגובר בתחום הדיור המוגן ניתן להסביר גם בביצועים הפיננסיים של בית בכפר והמודל שלפיו היא עובדת. עיקר הכנסות החברה (92%) מגיעות מדמי השכירות והאחזקה שמשלמים הדיירים.
מודל התשלום של בית בכפר, בדומה למתחריה, כולל שני רכיבים מרכזיים: הראשון הוא פיקדון בסכום של 700 אלף עד 2.55 מיליון שקל, שמשלם הדייר עבור יחידת הדיור. מסכום זה מנכה החברה 3%-3.5% בשנה, כאשר בסיום ההתקשרות מוחזרת יתרת הפיקדון לדייר או ליורשיו.
בנוסף, גובה בית בכפר דמי אחזקה חודשיים בסכום של 5.3-12 אלף שקל, המשמשים לצורך מימון השירותים הנלווים הניתנים לדייר כגון שירותים רפואיים, חוגים, תרבות, ניקיון וכו'.
"כשאתה לוקח פיקדון מדייר - זו הלוואה שאתה אמנם צריך להחזיר, אבל לא משלם עליה ריבית", אומר גורם בשוק שמכיר את התחום. "זה היתרון הגדול בחברות הללו, ובטח בבית בכפר שבכלל לא ממונפת. זה דבר שמאוד קורץ למתעניינים ברכישה, שכן הדירות כל הזמן מתגלגלות. זה כמו דיור להשכרה, אבל הרבה יותר טוב - כי אם בדיור להשכרה אתה חי על המרווח בין השכירות לריבית, פה זה לא קיים".
בשנים האחרונות, מגלים דוחות בית בכפר, יותר ויותר דיירים מצטרפים לבתים של הרשת במסלול "ליסינג", שבמסגרתו הם לא משלמים דמי פיקדון אולם דמי האחזקה שלהם גבוהים יותר (תוספת של 5-20 אלף שקל לחודש. מה שמאפשר להם להימנע מהפקדת הסכום הראשוני, ולשמור בבעלותם את דירתם הפרטית בזמן המעבר לדיור המוגן (ולא למכור אותה לטובת תשלום הפיקדון).
בנוסף מציעה בית בכפר, בדומה למתחרות, שירותים בתשלום נוסף, הכוללים אינטרנט, בית קפה, שירותי מספרה, מכון יופי, שירותי כביסה וגיהוץ. הללו מהווים כמעט 5% מהכנסות החברה. לצד זאת היא משכירה שטחים מסחריים התורמים כ־3.5% מהכנסותיה.
"לא שחקני שוק הון ממולחים"
את המחצית הראשונה של 2026 סיימה בית בכפר עם הכנסות של כ־59.8 מיליון שקל, עלייה של כ־11% ביחס לתקופה המקב ילה אשתקד. בשורה התחתונה הציגה החברה קפיצה של כמעט פי 4 ברווח הנקי, לכ־78.3 מיליון שקל, בעיקר הודות לשיערוכי נדל"ן בהיקף של כ־80.5 מיליון שקל בוצעו במהלך המחצית.
למרות הביצועים הנאים, מאז ההנפקה לא ידעה מניית החברה הצלחה רבה. בשנה החולפת (טרם ההודעה על רכישתה) רשמה מניית בית בכפר ירידה של כ־6%, שהביאה אותה לשווי של 936 מיליון שקל, נמוך מהשווי שלפיו הונפקה.
"זו חברה מעולה אבל משפחת בלושטיין הם לא שחקני שוק הון ממולחים", מסביר גורם בשוק ההון שמכיר את החברה. "הם מאוד שמרנים, שזה דבר טוב לחברה, אבל כשאתה בשוק ההון אתה צריך לדעת לשחק את המשחק. כדי להזיז מניות שחקני שוק הון עושים הפצות והקצאות (של מניות, א"ג, נ"א), מה שלא קרה בכלל בבית בכפר. היו תקופות שהציבור הרחב החזיק ב־2% בלבד מהמניות, זו לא באמת חברה ציבורית".
לכן, בטוח אותו גורם, "הרכישה היא מהלך נכון וטוב לבעלי המניות שלה. אאורה תדע להכניס לחברה את הרוח הנדרשת, וזה יביא למשקיעים חשיפה לאפיק מצוין וסולידי, שמגוון את התיק והעסקים".
