מנהל השקעות בכיר פסימי במיוחד: "הבורסה בת"א לא אטרקטיבית. הנדל"ן מת"

התוצאות המסתמנות של הבחירות שנערכו השבוע, הובילו לירידות חדות במדדים המובילים בבורסה, בהובלת סקטורי הבנייה והנדל"ן. אך גם אחרי הירידות, אורי בן דב, מנכ"ל אי.בי.אי קרנות נאמנות שמנהל 90 מיליארד שקל, מעריך שהבורסה המקומית לא אטרקטיבית - ובתיאוריה יש לה עוד הרבה לאן לרדת, בלי כל קשר לתוצאות הבחירות. באופן כללי הוא טוען שלא צריך להכניס תרחישים פוליטיים לשיקולי ההשקעה.

● הפניקס בית השקעות: "בתרחיש של ממשלת אחדות שווה לחזור לשוק"
● מניות הנדל"ן הובילו את הירידות בבורסה: זו הסיבה

"כל פסטיבלי האופוריה ולחלופין הדיכאון משעשעים אותי. בואו נדבר על מכפילים", אומר בן דב. לדבריו, "השוק היום יותר אטרקטיבי ממה שהיה לפני כמה ימים, כי הוא יורד. אנחנו בוחנים את הדברים בהתאם לאלטרנטיבות. בחודש מרץ השנה אמרתי שהבורסה בארה"ב סופר-זולה לעומת הארץ. מאז היה מהלך של 15% עלייה בארה"ב ושל 10% ירידה בארץ, ואני עדיין אומר את זה".

בן דב מוסיף שגם אחרי הירידות, הבורסה לא אטרקטיבית ביחס לעצמה: "צריך להבין שהמכפילים ההיסטוריים בישראל, במשך 10-15 השנה האחרונות עד לפני שנתיים, היו מכפילי רווח של 12-13. היום, אחרי הירידות אנחנו במכפיל 17, לכן בתיאוריה עוד יש הרבה לאן לרדת. אנחנו מסתכלים על איכות החברות ביחס למכפילים, למחיר בבורסה. בסוף הכלכלה מנצחת, וצריך להצדיק את השווי".

לתפיסתו, זה לא מעניין איזו ממשלה תהיה, בהקשר של ההשקעות: "לא מעניין אותי ממשלת אחדות כן או לא, גם לא התוצאות בבחירות האמצע בארה"ב. אני לא נכנס לשיקולים האלה, אני מסתכל על המכפילים ההיסטוריים: במדד S&P 500 הממוצע ההיסטורי הוא 20, והיום המכפיל הוא 19 - המדד מוטה טכנולוגיה ולכן המכפילים שלו גבוהים יותר, בהגדרה; הבורסה בארץ עם מכפילים היסטוריים של 12-14, במרץ המכפיל הגיע ל-20 שזה היה בדיחה, והיום היא ב-17. משקיע לא צריך לנסות לתזמן את השוק. התפקיד שלנו כמנהלי השקעות מזכיר די.ג'יי - אני 'יושב' על מה שהלקוח הגדיר לנו, נניח 40% מניות, וצריך לשחק עם הווליום של ישראל וחו"ל. ואני עדיין טוען שהבורסה בישראל פחות אטרקטיבית מזו האמריקאית".

ובכל זאת התוצאות של הבחירות מגבירות את חוסר הוודאות, זה לא משפיע על ההשקעות?
"נכון, בורסה לא אוהבת חוסר ודאות. אבל אם הבורסה הייתה היום במכפיל 12 והייתה יורדת בעקבות התוצאות, הייתי אומר שהיא אטרקטיבית בלי קשר לתוצאות. בסוף הכול עניין של מחיר, את התרחישים הפוליטיים אף אחד לא יודע. אם הייתי אומר לפני שנתיים, בזמן מלחמה, שבורסת ת"א תהיה ב-2024-2025 הכי טובה בעולם, היית אומרת שאני מטורף וזה לא הגיוני. אבל זה מה שהיה. אז מלחמה, אינפלציה, ריביות, איזה נשיא מכהן בארה"ב, איזו ממשלה יש פה, מלחמה, שלום - אני יכול לייצר סביב כל אלה 200 תרחישים פסימיים ואופטימיים שונים, וזה לא מעניין את הבורסה".

"טובעים במלאי דירות"

סקטור הנדל"ן מוביל את הירידות בבורסה אחרי הבחירות.
"יש סצנה מפורסמת בסרט ספרות זולה, שבה אומרים 'Zed is dead', אני אומר: Real Estate in Israel is dead. הוא מת כבר שנתיים, והמצב רק יחמיר, וזה לא קשור לבחירות. ישראל מוצפת בדירות, יש 85 אלף דירות בלתי מכורות ועוד לפחות 10,000 דירות שיצאו מהמלאי, כי הלמ"ס לא סופרת דירות לא מכורות אחרי 15 חודשים. פעם דירות בארץ נמכרו כמו לחמניות, היום לא.

"בישראל טובעים ב'פינוי-בינוי', יש עודף היצע, עודף הגירה וריביות שנשארות סביב 3%-4% - זה אומר שהנדל"ן מת לכמה שנים כי סייקלים בנדל"ן נמשכים שנים. ירידות בסקטור הזה הרי הן לא לחודש-חודשיים ולא לשנה-שנתיים. כל פעם שומעים צ'יזבט אחר מהקבלנים: אמרו 'מחכים לחטופים', הם חזרו; אמרו איראן 1 - נגמר; איראן 2 - נגמר; 'יבואו מחו"ל כי יש אנטישמיות', 'מחכים לבחירות' וכן הלאה. ככה מדברים כשאין על מה להישען. דברו איתי על יסודות כלכליים (fundamentals), לא על תפילות".

על רקע הערכתו שהסקטור ימשיך לרדת, בן דב צופה עתיד עגום למשקיעים בנדל"ן בישראל, כאשר השוק "רק בשליש או ב-40% הראשונים של הירידה שלו". כדוגמה למבצעים האגרסיביים בשוק הוא נותן את העסקאות האחרונות שבהן קרנות ריט רכשו במרוכז עשרות דירות בהנחות נדיבות מקבלנים, שלא מכרו אותן בשוק. במקרה אחד, קרן אבו פמילי מגורים רכשה 50 דירות בנתניה ב-120 מיליון שקל מידי חברת אזורים, ועל העסקה הזו אומר בן דב: "בנתניה צריך שנורקל כדי לא לטבוע בדירות הלא-מכורות. קבלן שלא מצליח למכור במינוס 8% ללקוח בודד, הדביק 50 דירות בהנחה של 20%. זה מצב שוק הנדל"ן".

לכן, להערכתו, תוצאות הבחירות כלל לא משפיעות: "אולי הבחירות רק מוסיפות שמן למדורה, אבל המדורה היא כבר ל"ג בעומר", הוא מגדיר זאת.

"לא רואה סקטור מעניין"

יש בבורסה גם סקטורים שמעניינים היום?
"המשקיע הרגיל צריך לשבת על מדדי השוק. סקטורים באים והולכים, פעם זה הבנקים, פעם חברות הביטוח. לפני שנייה השבבים היו הסקטור הכי חם בארה"ב, וירדו 25% בחודשיים. צריך לפזר.

"התפקיד שלנו כמנהלי השקעות הוא להבין איך משחקים עם הווליום של ישראל וחו"ל. איך עושים הקצאה של נכסים בין אג"ח קצרות לארוכות, בין איגרות שקליות לצמודות, בין ישראל לחו"ל. המהות זו החלוקה הגיאוגרפית, זה קריטי. יש גם עיוותים שאנחנו כמנהלי השקעות צריכים לזהות ולהגיב להם.
אני לא מצליח לחשוב היום על אף סקטור בבורסה בת"א שהוא אטרקטיבי, לא ביחס לעצמו היסטורית ובטח לא ביחס לסקטור דומה בארה"ב".

מה צפוי הלאה?
"בהשקעות יש Back to normal. שוק המניות עושה בממוצע 9%-10% בשנה, כולל חלוקת דיבידנד. אחרי ראלי של 3-4 שנים שבו השווקים בארץ ובעולם עשו קרוב ל-100% - ברור שזה לא יימשך. ברור שמה שחווינו בשנתיים-שלוש האחרונות בבורסה הישראלית הוא משוגע ולא מייצג כלום. דברי איתי כשהבורסה תהיה במכפיל 13-14, ואולי אתחיל לחשוב שהיא אטרקטיבית, אבל היא לא קרובה לשם".

עם זאת בן דב מדגיש שהוא לא קורא למכור מניות בארץ, אלא לבחון את ההקצאה: "אם משקיע ישראלי מוטה לשוק הישראלי ומחזיק למשל 70% מהמניות בארץ - זו טעות. אם החשיפה שלו לשוק המניות בארץ גבוהה מהחשיפה שלו לארה"ב, זו טעות".

גם כשמביאים בחשבון את השפעות שער הדולר?
"הדולר חזר לרמה שלו מחודש מרץ. הוא אולי ירד או יעלה, זה לא משנה: כרגע מדד S&P סביב המכפיל ההיסטורי שלו, והבורסה בת"א 20%-30% מעל המכפיל ההיסטורי שלה, וזה מה שקובע".