תוכנית ההתחדשות בלב תל אביב עתידה להעשיר את קופת העירייה במיליארדי שקלים שיתחילו לזרום כבר בשבועות הקרובים. זאת, מהכנסות צפויות בגין היטלי השבחה שיוטלו על מי שימכור דירות שכלולות בתוכנית רובעי 5 ו־6.
● 100 התנגדויות ביום: בקשה להאריך את הדיון בתוכנית המתאר של ת"א
● כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירה בתוך חמש שנים מרכישתה - הפסידו
מתברר, כי בעירייה הפיקו לקחים מהכשלונות שלהם בגביית היטלי השבחה מתוכניות הרבעים שבצפון העיר, ובנו את התוכנית כך, שתניב להם מיליארדי שקלים בפוטנציה מהיטלי השבחה. איך עובדת התוכנית החדשה, אילו רחובות היא כוללת, ומה המשמעות לכיס של בעלי הדירות? גלובס עושה סדר.
מהו לב העיר?
אזור במרכז העיר תל אביב, כולל המע"ר ההיסטורי (שדרות רוטשילד וסביבתן), והוא כולל את רבעים 5 ו־6. רובע 5 נמצא בין רחובות בוגרשוב (בצפון), הרכבת, אלנבי ויהודה הלוי (במזרח) חוף הים (במערב) ודרך אילת ודרך יפו (בדרום). רובע 6 נמצא מזרחית לרחוב יהודה הלוי, דרומית לשדרות שאול המלך, מערבית לנתיבי איילון (במזרח), וצפונית לרחוב הרכבת. בסך הכל משתרעת התוכנית על 1,686 דונם משני הרבעים הללו.
מה מטרת התוכנית?
בדומה לתוכניות רובעי 3 ו־4 שנמצאים צפונית ללב העיר, גם התוכנית הזו, שכוללת את רבעים 5 ו־6, נועדה להסדיר התחדשות מבנים בודדים שלא באמצעות תוכניות פינוי־בינוי, אלא בסגנון של תמ"א 38 שתוקפה פג, ועל פי חלופת שקד שהחליפה אותה. זאת לאור העובדה שלא ניתן לבצע ברוב לב העיר הליך מאסיבי של התחדשות עירונית, והעירייה גם לא רוצה את זה, אלא רוצה להגדיל ולעדכן את התכנון, תוך שמירת הצביון העירוני ההיסטורי של האזור.
אילו מבנים נכללים בתוכנית?
על פי הוראות התוכנית, היא חלה על "בנייני מגורים, בנייני מגורים מעל מסחר ומגרשים ריקים בתחום ייעוד מגורים ומסחר לפי הגדרות התוכניות הראשיות (למשל תוכניות המתאר, א"מ). התוכנית אינה חלה על מבנים לשימור וכן על מגרש או קבוצת מגרשים בהם מאושרות תוכניות נקודתיות הכוללות הוראות בינוי ועיצוב (כגון קווי בניין, תכסית, מס' קומות)".
הווה אומר, כל המבנים הכלולים בתוכנית השימור העירונית לא נכללים בתוכנית; גם על מגרשים שעליהם אושרו בעשורים האחרונים תוכניות חדשות - התוכנית פוסחת בחלק מהמקרים. עוד עניין חשוב: מרבית שטח התוכנית כלול באזור המורשת העולמית של "העיר הלבנה" המאופיין בבנייה בסגנונות אדריכלים חשובים ובריכוז מבנים לשימור. על אלה התוכנית לא תחול.
מהן זכויות הבנייה הכלולות בתוכנית?
התוכנית מאפשרת תוספות בנייה על מבנים קיימים, או הריסה ובנייה מחדש. זכויות הבנייה נקבעות בהתאם לגודל המגרש, ומספר הקומות וקווי הבניין, כאשר גובה הבינוי המותר ינוע מ־5.5 ועד 7.5 קומות.
כמה יחידות דיור יש בלב העיר היום וכמה יוקמו בו?
כיום יש כ־21,600 יחידות דיור והתוכנית תאפשר להקים כ־14 אלף יחידות דיור, ואולם מהנסיון של רבעים 4 ובעיקר 3 - המימוש עתיד לארוך עשרות שנים, ובמקרים מסויימים יתברר שהוא לא ישים.
יש הבדלים בין היטלי ההשבחה בתוכניות הרובעים?
ההבדלים תהומיים גם מבחינה תכנונית וגם מבחינת ההיטלים. "הנכסים ברבעים 3 ו־4 קיבלו הגנה רבה מתמ"א 38, עליה התבססו התוכניות האלה", אומר השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל. "תמ"א 38 מנעה מהעירייה לגבות חלק גדול מהיטלי ההשבחה שתכננה. ואולם התוכנית לרובעי 5 ו־6 מבוססת על חלופת שקד שהחליפה את תמ"א 38, והיא מספקת הגנה חלקית בלבד".
לדבריו, על פי חלופה זו, ניתן יהיה לגבות היטל השבחה של 50% מגובה ההשבחה במקרה של מכירת דירה ושל 25% בעת קבלת היתר בנייה למימוש התוכנית. "כל מי שמוכר דירות ברבעים הללו צפוי לשלם מאות אלפי שקלים בעת מכירת הדירות שלו", הוא אומר.
עניין אחר שמבדיל בין התוכנית הזו לתוכניות הרבעים הקודמות הוא הגמישות שלה, שבאה לידי ביטוי באפשרויות להקים משרדים בתוך הדירות, ובתנאי שבעלי המשרד הם המשתמשים בדירה. כמו כן התוכנית מסמיכה את הוועדה המקומית לאשר בכל הקומות שימושים בעלי אופי ציבורי ושימושי מלונאות, ובקומת הקרקע שימושי מסחר.
ולבסוף, התוכנית מאפיינת צירי מסחר ראשיים ברחובות אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין וחלקו הדרומי של רחוב יהודה הלוי, שבהם יותרו שימושים מעורבים, כשהמגורים יתמקדו בקומות העליונות. הגמישות התכנונית הזו תבוא לידי ביטוי גם בפוטנציאל היטלי השבחה רב יותר.
האם יש אלמנטים בתוכנית שעלולים להוריד שווי דירות?
"לדעתי כן", אומר טרשנסקי. "האם זה שניתן להקים משרדים בבית זו השבחה או ירידת שווי של דירות? זו שאלה טובה. בנוסף, במגרשים גדולים מ־700 מ"ר, יש חובה להקצות שטחים לעירייה לצורך שטחים ציבוריים בקומת הקרקע, נוסח גן ילדים. מאותם מבנים ייגרע הפוטנציאל של הקמת דירות גן. כמו כן, שימושים מלונאיים יכולים להעלות שווי, אך גם להוריד שווי של דירות שכנים".
בקיצור, הרבה לפני שתוקם יחידת דיור אחת במקום, תוכל עיריית תל אביב להתחיל בגביית היטלים מבעלי דירות.
