הקיפאון בשוק הדירות והקושי של רוכשים להשלים עסקאות דוחפים את חברות הנדל"ן להמשיך ולהציע פתרונות מימון יצירתיים. אחרי מבצעי 20/80 והלוואות קבלן שבהן היזמים מסבסדים את הריבית, אביב מליסרון לוקחת את המודל צעד נוסף קדימה ומציעה לרוכשי דירות מתווה מימון שיאפשר להם להתקדם לעסקה בלי להעמיד בתחילתה הון עצמי ממקורות נזילים. במקום זאת, הרוכשים יוכלו לקבל הלוואה כנגד שיעבוד נכס קיים, כאשר החברה תישא בעלויות המימון ובריבית עד למועד האכלוס.
● "במגורים כל השוק בקיפאון, אבל במשרדים יש מגדלים עם רשימות המתנה"
● נתוני האוצר חושפים: כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירה בתוך חמש שנים - הפסידו
המתווה יוצע במהלך חודשים נובמבר ודצמבר במגוון פרויקטים של החברה, וביניהם "אביב בגבעתיים", "אביב במעוז אביב", "אביב במקור" ברמת גן, "אביב ברידינג" ברמת אביב, "אביב בחפץ חיים" בתל אביב, "SEA AVIV" בשירת הים בנתניה, "אביב בטבנקין" בשכונת רביבים בתל אביב, ופרויקט היוקרה "51 PARK" בקריית שחקים בהרצליה.
המודל מיועד לכמה סוגי רוכשים. משפרי דיור יוכלו להשתמש בדירה שבבעלותם כבטוחה להלוואה, וכך לרכוש דירה חדשה עוד לפני שמכרו את הנכס הקיים. גם משקיעי נדל"ן יוכלו להיעזר בנכסים שכבר בבעלותם, במקום לממש השקעות אחרות או למשוך חסכונות. עבור רוכשי דירה ראשונה, שאין בבעלותם נכס, החברה מציעה אפשרות להסתייע בנכס של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, למשל דירת ההורים.
במסגרת המתווה, אביב מליסרון תישא בעלויות המימון ובריבית על ההלוואה עד למועד האכלוס. לאחר מכן יידרשו הרוכשים לפרוע את ההלוואה, באמצעות מכירת הנכס הקיים או ממקורות הון עצמי. כלומר, אין מדובר בוויתור על ההון העצמי או על החוב, אלא בדחיית הצורך להעמיד כסף נזיל בתחילת העסקה. במקרה של שיעבוד נכס של בן משפחה, גם הנכס הזה משמש בטוחה להלוואה.
אביב מליסרון היא זרוע המגורים של קבוצת מליסרון, אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, שעוסקת בעיקר בהחזקה ובניהול של קניונים ומרכזי מסחר וכן בפיתוח ובהשכרה של מתחמי משרדים ופארקי הייטק.
מליסרון רכשה את השליטה באביב ייזום בשנת 2024, לפי שווי של כ־1.2 מיליארד שקל, ומאז פועלת החברה בתחום ייזום המגורים וההתחדשות העירונית. כיום היא מקדמת צבר פרויקטים בהיקף של כ־14 אלף יחידות דיור.
למי זה מתאים, והיכן קיים הסיכון?
המהלך של אביב מליסרון מגיע על רקע הקיפאון בשוק הדירות, הקושי של רוכשים להשלים עסקאות וההאטה במכירת דירות יד שנייה. יועץ המשכנתאות יונתן ברלינר מסביר כי מדובר בצעד נוסף בהתפתחות של הלוואות הקבלן, ובמתווה שמכוון הפעם גם בעיקר לנכסים יקרים יותר ולא רק לקהל הרחב ולפרויקטים בפריפריה.
לדבריו, המודל עשוי להתאים בעיקר למשפרי דיור בפועל, שמתכוונים למכור את דירתם הקיימת ולעבור לדירה החדשה, בתנאי שמועד פירעון הלוואת הבלון יהיה לפחות שנה לאחר מועד האכלוס המתוכנן. פרק זמן כזה עשוי לאפשר להם למכור את הדירה בלי להיקלע ללחץ תזרימי במכירה או להידרש למחזר את ההלוואות הבלון בתנאים לא נוחים.
עם זאת, ברלינר מזהיר מפני הצגת המודל כפתרון שמתאים לכלל הרוכשים. לדבריו, עבור רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים מדובר במינוף יתר נוסף וברמת סיכון גבוהה, והוא אינו ממליץ לראות בו פתרון גורף לצורך השקעה. גם בנכס להשקעה וגם בדירה ראשונה עם שיעבוד דירת ההורים מעלה סיכון, ובמקרה שבו ההלוואה תידרש למחזור לאחר האכלוס, היא עשויה להיות מסווגת כהלוואה לכל מטרה, שתנאיה והריביות שלה פחות טובים מאלה של משכנתה לדיור.
לדבריו, המתווה עשוי להיות כלי מימון יעיל למי שמבין את התחייבויותיו, ויש לו יכולת או מקור לפרוע את הלוואת הגישור ואת יכולתו לפרוע את ההלוואה, אך הוא אינו מתאים לכל רוכש. במקרה של שיעבוד דירת המגורים ההורים, נכון להימנע לחלוטין מהלוואות בלון ללא מקור סילוק ידוע.
"פתרון מימוני יצירתי"
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מצטרף לדבריו של ברלינר ומציין כי "המתווה שמציעה אביב מליסרון הוא פתרון מימוני יצירתי שיכול לסייע בעיקר למשפרי דיור ולרוכשים שמחזיקים בנכס קיים, אך אין כאן באמת רכישת דירה ללא הון עצמי. בפועל, מדובר בגיוס הון באמצעות נטילת הלוואה כנגד נכס קיים, ולעתים אף נכס של ההורים. המשמעות היא שהרוכש לא נדרש להוציא כסף נזיל מכיסו בשלב הראשון, אבל הוא כן מגדיל את היקף ההתחייבויות שלו, ובמקרים מסוימים גם חושף נכס משפחתי נוסף לסיכון".
עוד הוא מסביר כי העובדה שהיזם נושא בעלויות המימון והריבית עד לאכלוס היא יתרון משמעותי, אך השאלה המרכזית היא מה קורה ביום שאחרי. "אם הרוכש מתכנן לפרוע את ההלוואה באמצעות מכירת דירה קיימת, עליו להביא בחשבון אפשרות שהמכירה תתעכב, או שהמחיר שיקבל יהיה נמוך מהצפוי. אם מדובר ברוכשי דירה ראשונה שמשעבדים נכס של ההורים, צריך להבין שגם ההורים הופכים לחלק מהסיכון הכלכלי של העסקה, ולכן פתרון מימון טוב הוא לא רק כזה שמאפשר לקנות דירה, אלא כזה שמבטיח שהרוכש יוכל לעמוד בהתחייבויות גם בעוד שלוש או ארבע שנים".
