מדובר כבר בבליץ. בתקופה האחרונה התחילו יזמי הנדל"ן לחלק נכסים כמעט בחינם. רק תבחרו: דירות בארץ ובחו"ל, בתל אביב ומחוצה לה, משרדים, קרקעות ועוד. והכל באפס הון עצמי: אל תשלמו לנו שקל היום, וקבלו חוזה סגור. כולל רישום בטאבו. בחלק מהמקרים, אפילו לא מדובר ברכישה על הנייר, אלא בדירות שכבר עומדות מוכנות, או שממש בקרוב תקבלו את המפתח.
● "המפץ הגדול" של גינדי הוא המבחן הגדול של בנק ישראל
● טור סופ"ש | עם מלאי דירות על הנייר שמספיק ל-70 שנה, אטרקצ'י מעדיף לפזול לצדדים
אנחנו פה להזהיר שלפני שמתפתים, מוכרחים לעצור. הגימיק הזה אינו רק מופע שיווקי נואש, אלא עלול להיות מוקש פיננסי. ליזמים זה ברור, אבל גם לרוכשי הדירות. אכול ושתו כי מחר נמות - ומה אם זה לא יקרה, ונצטרך לשלם על הארוחה?
מצוקת היזמים מובנת: המכירות בשפל, הוצאות המימון שוחקות את הרווח היזמי, ולשבת על מלאי דירות לא מכורות זו חבית חומר נפץ. אבל זה לא הופך את אותם יזמים מתוסכלים לפילנתרופים. הם יוצאים מגדרם כדי למכור, אבל רגע אחרי החתימה הקונים מגלים שאין שום מתנות חינם. יש רק העברה של הסיכון, חלקו לפחות, מהמאזן של הקבלן אל הגב של הקונה.
הטעות הנפוצה ביותר של רוכשי ה-"0:100" היא המחשבה שמדובר באופציה. הם מדמיינים שרכשו כרטיס הגרלה: אם המחירים יעלו בעוד שלוש שנים, עד האכלוס ימכרו ברווח קל על הנייר ויגרפו תשואה אינסופית על אפס השקעה. ואם השוק ייפול? מקסימום נבטל. זו אשליה מסוכנת. חוזה מכר בישראל אינו אופציית רכש פיננסית. לא בכדי אין לנו המון ביטולים בשוק, בסה"כ כמה מאות בלבד, למרות שעל פניו כל מי ששם רק 5% על דירה לפני שנתיים אמור לרצות לבטל את העסקה לאחר שמחירה ירד. בפועל, קבלן במצוקה לא ימהר לבטל עסקה, אלא יתבע אכיפה מלאה או פיצוי מוסכם בגובה 10% עד 15% משווי הנכס. למי שאין הון עצמי לשלם על הדירה, בוודאי אין מאות אלפי שקלים לשלם כקנס יציאה. לפעמים יותר נוח לקחת עוד הלוואה.
לא יכולים לדעת איזה משכנתא תוכלו לקחת
תזכורת היסטורית: בנובמבר 2012 קבע לכאורה בנק ישראל מגבלות מימון נוקשות - עד 75% מימון לדירה ראשונה. עד 50% למשקיעים. אלא שבנק ישראל גידר אז את יציבות המערכת הבנקאית, לא את הכיס שלנו. את הפער שנוצר ממלאים היום בשוק האפור-בהיר של האשראי החוץ-בנקאי והלוואות קבלן. המינוף פשוט עטף את עצמו באריזה חדשה.
כאן נכנסת המלכודת הכפולה: לא רק שאפס הון עצמי פירושו שביום המסירה תצטרכו להביא 100% מהסכום, אלא שאתם לא באמת יכולים לדעת איזה משכנתא תוכלו לקחת. השמאי מטעם הבנק מחויב למשל לנטרל את שווי הטבת המימון שהקבלן ספג. דירה שנרכשה על הנייר ב-3 מיליון שקל תוערך פתאום על ידי השמאי ב-2.75 מיליון שקל - והבנק יאשר 75% משכנתא מהשווי המופחת. ביום פקודה, הרוכש יגלה שהוא צריך להביא "מהבית" לא רק את יתרת ההון המקורית, אלא גם פער שעלול להגיע למאות אלפי שקלים.
לא תוצאה של מצוקה אלא "ביקוש מטורף"
זה לא מפריע לבליץ לפרוח. וזו לא רק גינדי, שנותנת לכם לקנות היום ולשלם כמעט מיליון שקל רק בעוד 12 שנה, עשור אחרי הכניסה לדירה. בקבוצת חג'ג' מסבירים שמבצע "אפס הון עצמי" לדירות שהם מוכרים בכלל בבוקרשט, אינו תוצאה של מצוקה אלא דווקא של "ביקוש מטורף והסתערות חסרת תקדים". רק בגללם, הם החליטו לאפשר רכישה ללא הון עצמי (כשבנק מזרחי מעמיד הלוואה של 30%). במקרה אחר, בחברת "קרקעות ישראל" מציעים "זכות לדירה" על קרקע חקלאית בבאר יעקב ללא הון עצמי, עם הבטחות לרווח של "עד 400%" בצפי תכנוני של 4-5 שנים (כמובן "כהערכה בלבד ולא כהתחייבות").
ובמבצע הטרי של מליסרון, הסיפור גולש לתא המשפחתי: החברה מאפשרת לרוכשי דירה לשעבד נכס של קרוב משפחה כבטוחה להלוואה. וזה מבהיל כמו שזה נראה: ספקולציית הנדל"ן של הילדים הופכת למשקולת שעלולה לעלות להורים בבית המגורים הפטור מחוב שלהם.
וכן, מינוף מלא עובד מצוין כל עוד המחירים טסים למעלה. אבל כשהריבית נשארת סביב 4%-5%, עלויות המימון חונקות, והשוק מדשדש - סיבוב הפרסה עלול להיות מהיר וכואב. ביום שבו תצטרכו לפרוע את החשבון - וזה יגיע, לא בטוח שתוכלו לקחת משכנתא (או למכור את הנכס שקניתם). לפחות קחו את זה בחשבון ביום הרכישה, גם אם לא שמתם עליה שקל.
כוכבי השבוע
מצוין: היזמים שמסתערים על קרקע בבית שאן
בזמן ששוק הנדל"ן "מת", כאשר כולם (כולל אני) מדברים בעיקר על הצרות בענף, אנחנו מקבלים פה ושם תזכורות שהכלכלה חיה ונושמת, שיש לא מעט כוחות חזקים ואופטימיים שמניעים אותה, ושהשוק איננו מקשה אחת.
והנה החדשות שלא ידעתם שאתם צריכים: בבית שאן, אולי הכי רחוק והכי מזרחה שאתם מכירים, נסגר השבוע מכרז לקרקע לתעשייה בשטח 30 אלף מ"ר. קרקע שכוללת 7,000 מ"ר של מבנים מוזנחים, "במצב שאינו ברור ואינו טוב". ובכל זאת, 20 הצעות שונות הוגשו למכרז המרוחק. מחיר המינימום עמד על קצת פחות מ-1.1 מיליון שקל, אבל הזוכים ישלמו 26.5 מיליון שקל. גבוה ב-3 מיליון שקל מהשומה של המדינה. ואם זה לא מספיק, מדובר בקרקע ש"שימשה בעבר את כוחות הביטחון לאימונים", מה שאילץ את המדינה להודיע שייתכן שנמצאים בה זיהומים ופסולת של אסבסט, תחמושת וכדומה. בהצלחה.
בלתי מספיק: ענף התעופה לא יכול לוותר על שחקן
קל להבין למה חסמי הכניסה בתחום התעופה כל כך גבוהים, ודאי במדינה כמו ישראל. עלות המטוסים, הכשרת העובדים, תחרות, רגולציה, אבטחה, סגרים ועוד. לכן, יש לנו חברת תעופה אחת ענקית, עם מונופול בלא מעט קווים, עוד שתי חברות שמשתרכות הרחק מאחור, וחברה קטנטנה שפועלת בקווים קצרים משדה קטן שבחיפה.
ובגלל זה, ההודעה על רכישה אפשרית של ארקיע על ידי ישראייר או אל על, כל כך עצובה. מבחינת הרוכשת הפוטנציאלית, קל להבין למה עוד נתיבים, עוד מטוסים, ובכלל סינרגיה של כוח האדם כל כך מפתים. אבל עבורנו, 10 מיליון אזרחים, זה בעיקר אומר פחות תחרות, בענף שממילא סובל ועוד יסבול מתחרות נמוכה. כשרבות מהחברות הבינלאומית עדיין לא חזרו, וכשגם ככה אנחנו משלמים פרמיה לכרטיס של חברה ישראלית, "כי היא תחזיר אותנו לישראל, גם אם חלילה יקרה משהו".
