הדוחות הכספיים הטריים שהחלו לפרסם ענקיות הנדל"ן המניב בישראל מציגים תמונה כמעט פסטורלית של חוסן ושל עוצמה. לוינשטיין נכסים דיווחה השבוע על שמירה על יציבות בדמי השכירות, "בחלק מהנכסים אף נרשמה עלייה קלה". ימים ספורים קודם הציגה אמות, המחזיקה ב־410 אלף מ"ר משרדים, עלייה של 2% ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ל־807 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים. גב־ים נופפה בזינוק של 12% בהכנסות מהשכרה, שהסתכמו ב־625 מיליון שקל, כשהיא חותמת ברבעון השלישי לבדו על 44 חוזים בהיקף של עשרות אלפי מטרים רבועים.
אלא שהמספרים המרשימים הללו מייצרים אשליה אופטית מסוכנת. משקיעים פרטיים ובעלי עסקים שבחרו לרכוש משרדים בשטח של מאות מטרים בודדים ועד כמה אלפי מ"ר - והיו המון כאלה במרוצת השנים - נמצאים כיום במלחמת הישרדות קשה במיוחד, ולא רק באשמתם.
● מכירות הדירות החדשות בת"א צנחו ב-60%, והעיר המפתיעה בצמרת
● הדד־ליין מתקרב: בבנק ישראל בוחנים צעדים חדשים נגד מבצעי הקבלנים
שורש המשבר אינו נעוץ רק במחזורי הביקוש של המשק ובעודף המשרדים בשוק (שגם הוא נותן יתרון לגודל לחברות הענק), אלא במהפכת מיסוי שעוד מעט משלימה שנתיים, ונראה שהיא רק מלהיבה עוד יותר את בכירי מערכת המס.
בינואר 2025 נכנס לתוקף מיסוי הרווחים הצבורים בחברות מעטים (מה שמכונה "חוק הרווחים הכלואים"). החקיקה, שנועדה במקורה להילחם בתופעת "חברות הארנק" ולמנוע מבעלי מקצועות חופשיים לאגור מזומנים כדי לדחות מס, הפכה לרשת דייגים שלוכדת גם פעילות עסקית לגיטימית. המכה האנושה ביותר היא כנראה ליזמי הנדל"ן המניב הקטנים.
החוק החדש ריסק את המנגנון המוכר
נסביר: במשך עשרות שנים נשען שוק הנדל"ן המסחרי הקטן על מודל ברור. יזם רוכש משרד באמצעות חברה בע"מ, כדי להשכיר בשוק החופשי. ההיגיון במהלך לא היה אף פעם לגמרי נהיר - מה יקרה אם הנכס יישאר ריק ויסחוב ארנונה ודמי ניהול יקרים, איך הוא יתמודד עם התחרות, הסייקלים בשוק וההיצע וכו', אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שהיה פה בהחלט שוק פעיל. על הדרך, דמי השכירות מוסו במס חברות בסיסי (23%), והרווחים שלא חולקו שימשו כהון עצמי חוזר - לתשלום החוב, להשבחת הנכס וכמינוף לרכישת הנכס הבא, כל זאת מבלי "לשרוף" 30% מס דיבידנד במשיכה לכיס הפרטי.
אלא שהחוק החדש ריסק את המנגנון הזה. החוק, שהתמקד בחברות מעטים (עד חמישה בעלי שליטה, מחזור פעילות של עד 30 מיליון שקל), הציב בפניהן מסלול כפוי: תשלום מס שנתי של 2% על עודפים לא מחולקים, או חובה לחלק בכל שנה לפחות 6% מיתרת הרווחים שנצברו כדיבידנד לבעלי המניות. וכעת, לפי מה שפורסם השבוע בגלובס, ברשות המסים - שמחפשת להביא עוד הכנסות מהגורן ומהיקב - כבר מפנטזים בקול על אפשרות להעלות את המס ל-8%. מהלך כזה יכול להיות מכה אחת יותר מדי גם למי שהצליח לנשום בכוחות עצמו עד כה.
בפועל, סנקציות המיסוי הללו כבר הקפיצו את שיעור המס האפקטיבי של אותם בעלי נכסים "מאושרים" לרמות של מס שולי מקסימלי (קרוב ל־50%). תשואה מפתה לכאורה של 6%-7% על השכרת משרד הפכה דה פקטו לתשואה נטו של פחות מ-3%. אפילו לא משלמת את המשכנתא.
והפגיעה הקשה ביותר אינה צופה פני עתיד, אלא בכלל רטרואקטיבית. יזמים רבים נטלו אשראי בנקאי והתחייבו לבנק לעמידה באמות מידה פיננסיות (קובננטים), כדי להבטיח שמירה על כרית הון עצמי מינימלית. הדרישה לחלק את הרווחים שנצברו לאורך שנים - או לשלם עליהם עוד מס - מכרסמת בבסיס ההון של החברה, ויוצרת "כדור שלג" מבהיל מול המערכת הבנקאית. דמיינו גבייה מפתיעה של מס רטרואקטיבי על חסכונות שצברתם בעבודה קשה במשך שנים, כשמנגד יש לכם משכנתא לשלם.
הכוח עלול להתרכז בידי ענקיות הנדל"ן
יאיר לוי, מוותיקי ענף הנדל"ן המניב המקומי, משוכנע שבתוך שנים ספורות שוק ההשכרה של אותם שטחים קטנים ובינוניים ("עד 1,500 מ"ר") יאבד לחלוטין את שחקניו הפרטיים. היעלמות היזמים הללו, שמראש נכנסו להרפתקה אמיצה, תחסל לדבריו את התחרות ותרכז את הכוח בידי ענקיות הנדל"ן, מה שיביא על הדרך לקפיצה במחירים עבור עסקים קטנים ששוכרים את השטחים הללו. הוא מדגיש כי בעוד חברות הענק, קרנות הריט והגופים המוסדיים מצוידים בלוביסטים, מבני מס מורכבים וחסינות סטטוטורית מהחוק, היזמים הקטנים נדחקים החוצה.
לוי מדבר על קטסטרופה שכבר מתרחשת בשוק. "חברה שרכשה נכס ב־5 מיליון שקל, מוצאת את עצמה נדרשת לתשלום מס נוסף של כ־160 אלף שקל בשנה, מעבר למיסוי הרגיל ומשכנתאות העתק שהיא משלמת. במציאות כזו, התשואה על ההון פשוט נמחקת".
כוכבי השבוע
מצוין: ג'נסן הוא בסך הכול בן אדם
"אין חדש תחת השמש" אמר המלך קהלת. מי שלפי המסורת היה המלך שלמה, שבסוף ימיו נגזר עליו לאבד את הממלכה המפוארת, הגדולה בתולדות ישראל, לאחר שהתפתה לנשים זרות שגם היטו את לבבו.
בלי לקפוץ למסקנות, השבוע ראינו שגם עולם שנמצא בעיצומה של מהפכת בינה מלאכותית, שמספרים לנו מדי יום איך היא משנה את האנושות, הוא עדיין אותו עולם של קהלת. כזה שבו נשים יפות ואינטרסים בינלאומיים עדיין יודעים לסובב ולהטות את הממלכות הכי עשירות ומפוארות, ואת האנשים הכי חזקים.
ורק בגלל שזה קרה גם הפעם ל"מלך" הכי גדול בסביבה - מנכ"ל ענקית השבבים אנבידיה, קיבלנו את הפרטים העסיסיים שהזכירו לנו ש"מה שהיה הוא שיהיה". שהסינים בסך הכול מנצלים את האופי האנושי (והכול כך צפוי ולא משתנה) לתוכנית מסודרת להשתלטות על העולם.
בלתי מספיק: יו"ר ועדת הכספים בשדה מוקשים
המגזר הציבורי והכנסת זקוקים לכמה שיותר אנשים מוכשרים וחרוצים. לא חסרות משימות ומקומות לטיפול דחוף. ולכן, בלי שום קשר לקרדיט שניתן לחברת הכנסת החדשה לירן אבישר בן חורין, אין שום דרך להסביר למה מראש כיוונו אותה לשדה מוקשים. כשבן זוגה מייצג חברות מכל ענפי המשק, אין לה שום דרך לצאת בשלום כיו"ר ועדת הכספים. אפילו לא כחברה מן המניין.
דוגמאות ספורות: זו אותה ועדה שדנה במיסוי הבנקים (בן הזוג איתי בן חורין מייצג למשל את בנק מזרחי טפחות). או במס על יוקר המחיה והיבוא מעבר לים (שטראוס ופוקס), או במס על משקיעי הנדל"ן והיזמים (אשטרום).
מישהו יכול לדמיין דיון בוועדה בנוגע למס רכוש על קרקעות פנויות, או על הורדה של מס רכישה, או ביטול תקרת הפטור להשכרת דירה - בלי שהציבור יתהה בצדק האם זה כבר דובר בשיחת סלון?
