היום זה נשמע דמיוני. אף אחד לא ייתן כסף לחברה אלמונית שמתכוונת לתת מימון לרכישת נכסים בארה"ב, במיוחד כשמדובר בחברה שאינה מציגה שום פעילות ושבסך הכול לבעליה יש מעט ניסיון בתחום. אבל במארס 2007 היה הרבה כסף בשוק שחיפש תשואה. כל מה שיזמים היו צריכים זה רעיון, תשקיף, חתם וקדימה לדרך.
זה היה גם הסיפור של חברת אוברלנד. החברה הזו הצליחה לגייס בבורסה בתל אביב 97 מיליון שקל ברוטו (91 מיליון נטו) באגרות חוב, בעיקר ממשקיעים מוסדיים, בריבת נקובה של 7% (אפילו לא צמודה למדד), כשכל מה שהיה לה זה רעיון וכוונה להפוך למממנת של נכסים מניבים בארה"ב. אפילו לא היה לה הון עצמי לממן משהו מכל זה בעצמה. עם זאת, בהמשך להתחייבות תשקיפית ולתקנות בנוגע להון עצמי מינימלי של חברות מנפיקות, הבעלים הזרימו לה 16 מיליון שקל רגע לאחר ההנפקה.
הבעלים, עזרא דורון (45), לא היה מוכר יותר מידי לשוק בישראל. מלבד השכלה תיכונית ו"ניסיון רב שנצבר בתחום מאז תחילת שנות ה-90", הוא החזיק ברישיון תיווך בנדל"ן בקליפורניה וברישיון מתן הלוואות ממדינת נבאדה.
ערך לא רלוונטי
תקופת הגיוס בתל אביב, נזכיר, היתה בדיוק ברגע בו משבר הסאב פריים החל להתרומם ולהכות גלים. אבל אוברלנד שידרה עסקים כרגיל. החברה אפילו העריכה שהמשבר, וכתוצאה ממנו התייבשות מקורות המימון הקונבנציונליים, יתרמו לחברה. החברה האמינה שהביקוש למימון שהיא מספקת, שזה למעשה מימון חוץ בנקאי, יגבר, ובמקביל עשויה הרווחיות להשתפר.
תחזית לחוד ומציאות לחוד. החברה הרחיבה את אספקת האשראי לשם רכישת נכסים מניבים בארה"ב, היא השתמשה כמעט בכל כספי ההנפקה לשם כך, אבל הרווחיות ניזוקה. ומעבר לכך - לחברה יש לווים שמתקשים לשלם את הריבית. במצב כזה, החברה יכולה, במידה והנכסים שהיא מימנה משועבדים בשיעבוד חזק, לדרוש את מימוש הנכס. בפועל, נכסים רבים שהחברה מימנה משועבדים בשיעבוד מדרגה שנייה על זכויות הבעלים בנכסים, וגם הנכסים שמשועבדים בדרגה ראשונה על זכויות הבעלים בנכס לא מבטיחים שהחברה תראה את כל הכסף. זה תלוי בעיקר בערך של הנכס, לצד פרמטרים נוספים, ונראה שהירידה בערכי הנכסים בשנה וחצי האחרונות הפכה במקרים לא מעטים את ערך הנכס לקרוב מאוד לגובה המימון כולו, ואולי במקרים מסוימים ערך הנכס אפילו נמוך מערך ההלוואה.
אוברלנד לא מוסרת את הנתונים המעודכנים בדו"חותיה. היא אמנם מפרטת את ה-LTV (Loan To Value) - הלוואה לערך הנכס, רק שמדובר על ערך הנכס במועד העמדת ההלוואה ובהתאם להערכת שווי של מעריך חיצוני. מועד העמדת ההלוואה יכול להיות לפני מספר חודשים ולפני יותר משנה, וכאמור השווי בירידה מתמדת. מעבר לכך, הערכות השווי במקרים לא מעטים היו נדיבות מדי, ולכן בפועל לא ברור מה ה-LTV האמיתי.
מעבר לכך, ה-LTV מספק סוג של כרית ביטחון כאשר מדובר בהלוואה אחת שניתנת למימון הנכס, והיא מול שעבוד מובטח ממדרגה ראשונה. כאשר מדובר בשעבוד מדרגה שנייה, אז מתייחסים ל-CLTV (Cumulative Loan To Value) והכוונה כאן היא ליחס שבין סכומי ההלוואות שמובטחות בשעבוד ראשון ושיעבוד שני לבין שווי הנכס במועד הענקת ההלוואה של החברה שהיא מובטחת בשיעבוד מדרגה שנייה. גם כאן יחס הנמוך מ-100% לכאורה מבטא ביטחונות טובים - ערך הנכס עולה על ערך ההלוואות, אך כאמור שווי הנכס בפועל יכול להיות רחוק משוויו בעת הרכישה.
אוברלנד, שכבר בעת ההנפקה התחייבה כי ההלוואות יינתנו תחת התניות מסוימות - כמו פיזור ההלוואות, כך שלא תהיה הלוואה אחת שמהווה מעל 15% מסך ההלוואות; יחס כיסוי הלוואה לחוב שלא יעלה על 75%; שיעור ריבית שנתית של לפחות 9% ועוד תנאים נוספים, פועלת בקליפורניה, נבאדה, אריזונה, קולורדו וניו מכסיקו. החברה אמנם עומדת בהתניות הפיננסיות והעסקיות שנועדו להקטין את הסיכון, ובכל זאת הסיכון רדף אחריה.
בחודשים האחרונים מדווחת החברה על בעיות בגביית תשלומי הריבית אצל מספר לווים. עוד לפני כן, התוצאות הכספיות לא משהו - בשנת 2007 (בה היתה החברה פעילה כ-10 חודשים - החל מחודש מארס), דיווחה החברה על הכנסות ריבית בגין מתן הלוואות של 6.9 מיליון שקל, והפסד בשורה התחתונה של 8.3 מיליון שקל. ההפסד מיוחס בעיקר להוצאות המימון הגדולות, שהסתכמו בכ-16 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של 2008 הסתכמו ההכנסות מריבית בגין הלוואות בסך של 7.9 מיליון שקל, אך בשורה התחתונה החברה הפסידה 11.9 מיליון שקל - שוב בגלל הוצאות מימון גדולות - 17.7 מיליון שקל.
נפגעה מירידת הדולר
הוצאות המימון הגדולות האלו לא מגיעות ממימון קלאסי - הלוואות מבנקים או הלוואות ממקור חוץ בנקאי כמו אגרות החוב. כאמור לחברה יש סדרת אגרות חוב שהנפיקה, אבל הוצאות המימון על סדרה זו בתשעת החודשים הראשונים של 2008 הסתכמו בכ-1.5 מיליון שקל בלבד. רוב הוצאות המימון - כ-10.3 מיליון שקל, מגיעות מהפרשי שער עקב ירידת שער החליפין של הדולר.
החברה מסבירה בדו"חותיה, כי מאחר ויש לה התחייבות שקלית בגין אגרות החוב שגויסו ומאידך נכסי החברה הם דולריים, ירידת הדולר בעשרת החודשים הראשונים גרמה לה להוצאות על הפרשי שער. עם זאת, ברבעון השלישי כתוצאה מהתחזקות הדולר רשמה החברה הכנסות בגין הפרשי שער בסך של 2.2 מיליון שקל, וכתוצאה מכך סיימה את התקופה כולה ברווח של כ-1.2 מיליון שקל (ההכנסות הסתכמו ב-2.3 מיליון שקל).
כך או אחרת, הבעיה הגדולה כאמור עלולה להתפתח במקביל למיתון בשוק האמריקני והמשך החולשה בשוק הנדל"ן. לווים של החברה שמשכירים את הנכס לשוכרים עלולים להיתקל בבעיות גבייה ובמקביל לא לעמוד בתשלומים לחברה, וזה כאמור מה שקרה לאחרונה במספר מקומות.
אוברלנד מסרה לאחרונה כי לווה שלקח הלוואה בגובה של 1.4 מיליון דולר לא משלם את התשלומים השוטפים. ההלוואה שניתנה ללווה זה היוותה 47% משווי הנכס (עם מתן ההלוואה - נובמבר 2007). ההלוואה הזו מובטחת בשעבוד מדרגה ראשונה על זכויות הבעלים בנכס. הריבית על ההלוואה היא 11.75%, כשהנכס המשמש כביטחון להלוואה הוא בניין מסחרי באונטריו שבקליפורניה. נכון לסוף השנה שעברה בהלוואה הזו פיגור מצטבר של 59 ימים בתשלום הריבית החודשית בגין חודש אוקטובר 2008, ופיגור של 29 יום בגין תשלום הריבית החודשית של חודש נובמבר, באופן שסך כל התשלומים בפיגור (לרבות הקנסות) בגין ההלוואה האמורה מסתכמים ב-30 אלף דולר. סכום קטן כמובן, אבל הפיגורים האלו עלולים ללמד על בעיות צפויות בפירעון הריבית על הקרן (הצפויה במארס 2009), כשהאג"ח של אוברלנד נפרעת בתשלום אחד במארס 2011 (עד אז תשולם רק הריבית).
"לאחר בקשות בכתב ובעל פה של חברת הבת ללווה בעניין האמור, בהתאם להוראות הסכם ההלוואה, פנתה החברה הבת לחברה חיצונית המתמחה בהליכי מימוש נכסים בבקשה כי תרשום במשרדי הרשם המחוזי, לפי הדין בקליפורניה, הודעה על הפרה", מסבירה החברה בדיווח המיידי ומוסיפה, כי "המשמעות האופרטיבית של הודעת ההפרה היא שאם הלווה לא משלם תוך 90 יום את הסכום, אזי המלווה רשאי לפרסם הודעה בדבר מכירת הנכסים המשועבדים".
הלוואה נוספת שהלווה לא משלם את הריבית השוטפת (סה"כ 27 אלף דולר) עליה היא למימון תחנת דלק ומבנה מסחרי בלוס אנג'לס. מדובר בהלוואה בסך של 1.2 מיליון דולר עד למאי 2009, כאשר ההלוואה היוותה במועד מתן הכסף (נובמבר 2007) 61.6% מסך הערך של הנכס (בהתבסס על הערכת שמאי). גם כאן ההלוואה מובטחת בשעבוד מדרגה ראשונה על זכויות הבעלים בנכס. האם זה מספיק? לפי שעה, גם הפעם, החברה פנתה דרך חברה חיצונית לרשם המחוזי לרישום הפרה, ואם לא תקבל את תשלום הריבית עד אמצע פברואר היא יכולה לפתוח בהליכים של מימוש הנכס.
בעיה נוספת יש לאוברלנד עם הלוואה לרכישת מוטל בלאס ווגאס. כבר לפני כחודשיים הודיעה החברה כי הלווה לא עומד במועדי התשלומים של הלוואה בסך של 2.2 מיליון דולר ולאחרונה היא דיווחה כי בעל השעבוד מדרגה ראשונה (לחברה שיעבוד בדרגה שנייה)העמיד את הנכס למכירה פומבית, במחיר מינימלי של 2.5 מיליון דולר. מחיר כזה, הסבירו בחברה, לא ישאיר כלום לאוברלנד. במילים אחרות, ההלוואה תימחק, ובמקביל יקטן הונה העצמי.
ובכל זאת, השוק, מסתבר, כבר לא לגמרי פסימי. מחיר האג"ח מבטיח אמנם תשואה של 50%, אולם מחיר האיגרת הספיק לטפס בכ-25% מתחילת 2009. *