כיצד ביצעו בעלי שליטה בחברת נדל"ן ציבורית עסקת ענק פרטית, ממש מתחת לאפם של בעלי המניות? מדוע פסל דירקטוריון החברה הציבורית הזדמנות עסקית אטרקטיבית ובת-ביצוע, ונתן לה לכאורה לחמוק מבעלי המניות היישר אל זרועות חברה פרטית שבבעלות מנכ"ל החברה והיו"ר שלה? ומעל לכל, מדוע עתידים להרוויח שני בעלי השליטה בחברה עשרות מיליוני שקלים, לכאורה במקומם של בעלי המניות בחברה?
את השאלות הללו שואלים בעלי המניות בחברת הנדל"ן הציבורית פאנגאיה נדל"ן , שאחד מהם הגיש, באמצעות עו"ד אלון גולן, בקשה למחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, לאישור תביעה נגזרת בהיקף של 304 מיליון שקל כנגד בעלי השליטה בחברה: ברק רוזן, מנכ"ל ודירקטור, ואסף טוכמאייר, יו"ר הדירקטוריון.
התביעה טוענת כי בניגוד לחוק החברות ולהתחייבויותיהם לבעלי המניות, ביצעו השניים עסקת נדל"ן באמצעות חברה פרטית, תוך שהם לכאורה מונעים רווחים מבעלי המניות.
יצוין כי הבקשה לאישור התביעה הנגזרת הוגשה לאישור בית המשפט, לאחר שפאנגאיה דחתה את הבקשה לתבוע את ראשיה, והציגה בדיווח לבורסה את הנימוקים לדחייה.
כתב התביעה, הראשון מסוגו כנגד מנהלי פאנגאיה, מספק הצצה נדירה אל דרך פעולתן של שתי דמויות מפתח בשוק הנדל"ן המקומי, שביצעו כמה מעסקאות הקרקע היקרות במדינה, לרבות המגרש למגדל הגימנסיה בתל-אביב, עליו שילמו לפני כ-3 שנים קנדה-ישראל הפרטית של רוזן וטוכמאייר וחברת אקרו נדל"ן סכום של 305 מיליון שקל.
בזמן שמניית פאנגאיה שווה כחמישית משוויה לפני 5 שנים, טבעי שלפחות חלק מבעלי המניות כועסים על ההשקעות הפרטיות האטרקטיביות של רוזן וטוכמאייר. בא-כוחו של אחד מבעלי המניות אמר לנו בשבוע שעבר כי מרשו חש כעס על ש"השקיע עשרות אלפי שקלים בפאנגאיה, והחברה קנתה בהם שדות תפוחי אדמה במזרח אירופה. עד שסוף-סוף מגיעה עסקה טובה, הם לוקחים את הכסף לעצמם".
"העסקה הטובה" היא עסקה לרכישת 3 מגרשים באחד האזורים היוקרתיים ביותר ברצועת החוף של צפון תל-אביב - שניים מצפון למלון מנדרין, על גבול הרצליה, ואחד ליד מגדלי נאמן. את המגרשים לבניית כ-300 יח"ד רכשה חברה פרטית של רוזן וטוכמאייר, בשם ב.ו.ב, בכ-126 מיליון שקל מהחברות כור ונכסים ובניין בחודש יוני השנה. על-פי נתוני רשם החברות המובאים כנספח לכתב התביעה, מענה של ב.ו.ב הינו רחוב שנקר 14 בהרצליה, אצל קנדה-ישראל, ורוזן וטוכמאייר הם בעליה.
"להכשיר את הטריפה"
לפי פרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של פאנגאיה מתאריך 30 באפריל, הציגו ראשי פאנגאיה לדירקטוריון את המגרשים כקרקע חקלאית שתהליך הפשרתה ייקח 5-15 שנים, ושלשם מימון רכישתה "אין לנו די משאבים", בשל התחייבות החברה לפרוע אגרות חוב בסך 42 מיליון שקל באותה תקופה.
"על מנת להכשיר את הטריפה פנו בעלי השליטה לדירקטוריון החברה, תוך שהציגו בפני חברי הדירקטוריון מידע מוטעה ומעוות ביודעין ונמנעו מלהציג בפניהם מידע ומסמכים רלוונטיים, כך שדירקטוריון החברה יטביע חותמת כשרות על מעשיהם ו/או מחדליהם ויאפשר להם להתעשר באופן פרטי על חשבון החברה", לשון התביעה.
בדיקה במאגרי המיפוי והתכנון של עיריית תל-אביב מעלה כי הקרקע לא הייתה חקלאית גם טרם אישור תוכנית המתאר ת"א 3700 בחודש שעבר, והיא כוללת בעיקר ייעודי מגורים ומלונאות. בתביעה נטען שבעת הצגת העסקה לדירקטוריון פאנגאיה, היה ידוע לכול שתוכנית המתאר ת"א 3700 נמצאת בשלבי אישור מתקדמים. עם אישור התוכנית שמטרתה להגדיל את היצע הקרקעות לדיור, שבתחומה נמצאים המגרשים, יתווספו ל"גוש הגדול" אלפי יחידות דיור, וכן שטחי מסחר ומשרדים.
משהוצגה לחברי הדירקטוריון העסקה כספקולטיבית, וככזו שתצריך השקעת הון עצמי, החליטו הדירקטורים לסרב לעסקה. לטענת התובעים, ידעו רוזן וטוכמאייר ש"מדובר בעסקה מעולה, בעלת פוטנציאל רווחיות גדול ביותר ובלא צורך בהשקעת הון כלשהי, ולחילופין בהשקעת הון מזערית שתוחזר בתוך זמן קצר". הדיון בדירקטוריון, טוען בעל המניות בתביעה, נועד לכאורה "להכשיר את השרץ, מתוך כוונה שהדירקטוריון לא יאשר את העסקה, תוך שהנתבעים פועלים בהקשר זה בחוסר תום-לב".
לאור החשש לניגוד אינטרסים בין עסקיהם הפרטיים של השניים (בעיקר קבוצת קנדה-ישראל, החברה-האם הפרטית, שאף מספקת שירותים מסוימים לפאנגאיה), לבין החברה הציבורית, התחייבו רוזן וטוכמאייר בשנת 2010 בפני אסיפת בעלי המניות הכללית כי "כל העסקאות החדשות שבהן יתקשרו בתחום הנדל"ן בתחומי מדינת ישראל ייעשו באמצעות פאנגאיה ישראל". ולכן, על כך שביצעו עסקת נדל"ן דרך חברה פרטית יוצא קצפם של התובעים, בעלי המניות בפאנגאיה הציבורית.
אגב, לעיתונאים שסיקרו ביוני את העסקה למכירת הקרקע בשטח של כ-32 דונם באזור חוף הצוק בתל-אביב, נאמר כי הרוכשת היא קנדה-ישראל, המותג המוכר של רוזן וטוכמאייר.
"רצחת וגם ירשת"
לטענת התובעים, רוזן וטוכמאייר פעלו "מתוך תאוות-בצע כסף וכנגד טובת החברה", משום ש"העדיפו להתקשר בעסקת נדל"ן בעלת פוטנציאל רווחיות גבוהה באופן פרטי - באמצעות חברת מדף שרכשו במיוחד לצורך עסקה זו - ולגרוף לכיסם הפרטי את הרווחים הגדולים, פירות העסקה, ותוך פגיעה ושלילת רווחים עצומים אלו מהחברה, ופגיעה במחזיקי מניות החברה".
התובעים טוענים כי מדובר בהפרה, לכאורה, של חובת האמונים הנדרשת מהם לפי חוק החברות, "משהם ניצלו הזדמנות עסקית של החברה במטרה להשיג טובת הנאה לעצמם, ומשהם נמנעו מלגלות לחברה את כל המידע הרלוונטי לעסקה".
אחת הטענות שעולה מכתב התביעה היא שטוכמאייר ורוזן השתמשו במשאבי פאנגאיה הציבורית לשיווק הדירות בפרויקט העתידי שיקום על הקרקע שרכשו באופן פרטי: "נוסף לעובדה שהם עושים לביתם, על חשבון רווחיה של החברה, הם אף מוצצים את לשד משאביה המדולדלים של החברה, בבחינת 'הרצחת וגם ירשת', משהם משתמשים במשאביה של החברה ובכוח האדם שלה לשם קידום עסקיהם הפרטים", לשון התביעה. "אנשי השיווק של ב.ו.ב הם אנשי השיווק של פאנגאיה, שמשכורתם משולמת מקופתה המדולדלת של החברה, הנושאת בכל ההוצאות הכרוכות בשיווק היחידות".
תגובה: "לא נתנצח על דפי העיתון"
ברק רוזן ואסף טוכמאייר מסרו בתגובה כי "לא יתנצחו מעל דפי העיתון". לדבריהם, "משהובא העניין, לטעמנו שלא לצורך ובלא הצדקה, לפתחו של בית המשפט - נותיר לו לעשות את מלאכתו נאמנה. אנו מאמינים שבבית המשפט יימצא כי הטענות משקפות במקרה הטוב, חוסר הבנה של העובדות והנתונים, ובמקרה הטוב פחות - ניסיון ציני וחסר תום-לב של התובעים לעשות שימוש שלא כהלכה בהליכי משפט".
הם הדגישו כי "קבוצת פאנגאיה תוסיף להשקיע את משאביה בפרויקטים מהמובילים בענף הבנייה והיזמות בישראל, דוגמת פרויקט מידטאון ודבליו פריים בתל-אביב, להשאת רווחי המשקיעים במניותיה. רוזן וטוכמאייר יוסיפו לקיים בקפידה את ההתחייבות שנטלו על עצמם, ולהביא לדירקטוריון פאנגאיה כל עסקה המזדמנת לידם, על מנת שפאנגאיה תחליט אם לבצעה או לא, לפי מיטב שיקול-דעתו העצמאי של הדירקטוריון.
"חזקה על הדירקטוריון שיוסיף גם הלאה, כפי שעשה עד היום, לקבל את החלטותיו בצורה מקצועית ועניינית, תוך שהוא פועל בצורה אחראית לאור מחויבותה של החברה (בניגוד לחברות נדל"ן אחרות שפנו להסדרי חוב, ל'תספורות' ולשאר התנהלויות שאינן ראויות לשבח) לעמוד בכל התחייבויותיה, לרבות למחזיקי האג"ח, במלואן ובמועדן".
מכרו דירות עוד לפני שרכשו את הקרקע
תביעה נגזרת היא תביעה שמגיש בעל מניות בשם חברה כנגד מנהליה, על שפעלו לכאורה כנגד האינטרסים של בעלי המניות. מכיוון שפאנגאיה דחתה את בקשת בעל המניות לאישור תביעה נגזרת, הוא פנה לבית המשפט לאישורה. לכשיתקבל האישור, תידון התביעה עצמה, המצורפת לבקשה.
מדוע דחה דירקטוריון פאנגאיה את הבקשה להגשת תביעה נגד ראשיה פה אחד בישיבתו ב-15 באוגוסט? "בנסיבות העניין, לחברה לא עומדת עילת תביעה כנגד טוכמאייר ורוזן", לשון דיווח פאנגאיה לבורסה.
אחד הנימוקים המרכזיים לדחייה הוא העובדה שניתנה לפאנגאיה "זכות סירוב ראשונה" על העסקה. מנגד טוענת התביעה כי הסדר תיחום הפעילות של פאנגאיה - שאושר על-ידי אסיפת בעלי המניות הכללית ב-2010, ושנועד למנוע ניגוד עניינים בין עסקיהם הפרטיים של רוזן וטוכמאייר לבין החברה הציבורית שבראשה הם עומדים - לא קבע "זכות סירוב ראשונה", אלא קבע כי כל עסקת נדל"ן חדשה בישראל צריכה להיעשות על-ידי פאנגאיה, אפריורית.
"ולו אגורה שחוקה"
אך פאנגאיה טוענת בדיווח לבורסה כי "אין לראות בטוכמאייר ורוזן כאילו ניצלו הזדמנות עסקית של החברה, כי זו חדלה להיות הזדמנות עסקית של החברה עת דחתה אותה החברה מפורשות".
פאנגאיה הדגישה כי השיקול המרכזי לדחיית העסקה היה "אי-יכולתה הפיננסית של החברה לבצע את העסקה", והאופי הספקולטיבי של העסקה היה רק שיקול משני.
מנגד טוענת התביעה כי השיקול הפיננסי איננו תקף, שכן חברת ב.ו.ב. הצליחה לממן את רכישת הקרקע באמצעות כספים ממכירה מוקדמת של דירות "על הנייר" (במחירים אטרקטיביים מאוד ביחס לאזור יוקרתי זה), וזוהי ראיה לכך שלא נדרש הון עצמי או הלוואה לביצוע העסקה.
"ב.ו.ב. חילקה את המקרקעין ל-300 יחידות דיור והחלה בשיווק הדירות ומכירתן עוד בטרם השלמת העסקה, ועוד בטרם היה עליה לשלם ולו אגורה שחוקה בגין התמורה", לשון התביעה. "עד 27 ביוני מכרה החברה 40 דירות ב-48 מיליון שקל, כדי לממן את התשלום הראשון על הקרקע; עד 15 ביולי מכרה החברה 90 יח"ד בתמורה ל-108 מיליון שקל".