השבוע התפרסמו נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שעוררו עניין ורעש רב בשוק הנדל"ן המקומי: בשנים 2003-2014 חלה עלייה חדה בשיעור הבעלות של משקי בית על שתי דירות ויותר מ-3.2% ל-9.1%, כאשר עיקר העלייה הייתה משנת 2008 ואילך.
הנתונים הצביעו עוד שלא במפתיע כי אלה שמחזיקים בדירות להשקעה הם העשירונים העליונים. יריב פז, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב מאמין שהעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה עליה החליטה הממשלה בחודש יוני דווקא עלולה להחמיר את המצב ולפגוע עוד יותר בעשירונים הנמוכים מאחר והיא גורמת להסטת ההשקעות בנדל"ן מאזור המרכז לפריפריה וכך לטענת פז מרחיבה את הפערים הכלכליים.
- חדשות לבקרים מתפרסמים נתונים סותרים על שוק הנדל"ן, לאחרונה טען משרד השיכון שהמחירים ירדו. מה אתה רואה בשטח?
"אני רואה וגם שומע משקיעים שהבינו שהעלאת מס הרכישה באזור המרכז חיסלה להם את השנה הראשונה של התשואה משכר דירה, בהנחה שהם קונים דירה היום. אותם משקיעים מנגד רואים את התשואות בפריפריה שעומדות על 4%-7% ומבינים שזו האלטרנטיבה היחידה בשוק הנדל"ן הישראלי. אותם משקיעים פשוט עזבו את אזור המרכז ועברו לפריפריה והממשלה גרמה לכך שאותם משקיעים עכשיו יתחרו מול זוגות צעירים בעלי הכנסה נמוכה יותר והון עצמי נמוך יותר, זו מכת מוות לזוגות הצעירים בפריפריה, המחירים שם עלולים לזנק. תראו מה קורה בירוחם, היא הפכה לבירה החדשה של המשקיעים והכל בגלל החלטות ממשלה".
- אז לקנות נדל"ן להשקעה בישראל או לא?
"כיום אין כמעט מקום בישראל שאפשר להשיג בו תשואות נדל"ן שיפצו על הסיכון, לכן זה פשוט לא כדאי מנקודת המבט שלי. אנשים שוכחים שבנדל"ן יש גם סיכונים, המחירים לא יכולים לעלות לנצח ומי שבונה על עליות מחירים נוספות כשהוא קונה דירה בישראל לוקח סיכון גדול מדי".
- אתה מביע התנגדות נחרצת לחוק 90% משכנתא. למה אתה חושב שהוא מסוכן, בשעה שדווקא חברי הכנסת החברתיים הם אלה שמקדמים אותו?
"90% משכנתא זו טעות איומה ודווקא חוק אנטי חברתי, חבל שחברי כנסת לא מבינים את זה בעצמם. החוק עוד תרגום להרבה מאוד זוגות צעירים לפשוט את הרגל, במיוחד בשעה שהצעת החוק הזו מגיעה דווקא כשמחירי הדירות הם בשיא של כל הזמנים. זוג שלא יצליח לעמוד בתשלומים יאלץ את הבנק למכור את הנכס שלו במחיר נמוך הרבה יותר וכשזה יקרה להרבה מאוד זוגות במקביל, זה כבר סיפור מאקרו כלכלי שייפגע בכל המשק הישראלי".
- אז מחיר למשתכן זה משהו שיעזור להוריד את המחירים? מרבית המכרזים הם לא באזור המרכז...
"הוא פתרון שיכול לעזור רק במצב אחד - שבו מספר הדירות המוצעות במכרזי מחיר למשתכן יהיה כה משמעותי באופן כזה שיכפיל את היצע הדירות החדשות. זה לא יכול לקרות כי אין ידיים עובדות בשוק הנדל"ן, הישראלים לא רוצים לבנות דירות והסינים שעושים עבודה מעולה דורשים שכר גבוה. אם נוסיף לזה את המציאות הביטחונית שהביאה לירידה בפועלים מהשטחים אז לקבלנים כאן יש מצוקת דירות. לתת קרקעות בחינם זה לא משהו שיכול להביא את השינוי לבדו".
- אחרי שביקרת את החלטות הממשלה, מה השיטה שלך להוריד את המחירים, מה הפתרונות?
"הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חשפו כי ל-9% מהאוכלוסיה יש 2 דירות ומעלה, זה נתון מטורף שאני לא חושב שיש לו אח ורע בעולם. בחו"ל אנשים בכלל לא רוצים להיות בעלים של דירות, הם מעדיפים לשכור. המדינה צריכה להודיע שיש לכל המשקיעים בדיוק שנתיים מהיום למכור את הדירה בפטור ממס שבח, מי שרוצה למכור אחרי השנתיים הללו ישלם מס רווח הון של 50% על עליית ערך הדירה. זה פתרון שינקה לחלוטין את כל המשקיעים מהשוק ויביא מיידית לירידה במחירים כי פשוט לא יהיה משתלם להחזיק בדירות, ככה מייצרים מס יעיל".
- ניסו כבר את הפתרון הזה בתקופתו של שר האוצר יובל שטייניץ והוא לא עבד...
"יובל שטייניץ נתן הוראת שער של פטור ממס שבח, מה שהוא שכח זה להודיע שבתום הוראת השער מס השבח יקפוץ ל-50% על דירה שנייה ומעלה. ברגע שאתה מייצר מנגנון שלא מותיר פרצות וברירה אחרת חוץ מלמכור את הדירה שלך מיד, אתה מייצר פתרון שיצליח. החוקים של הממשלה כל הזמן מותירים פרצות, אני חושב שזה נובע מכך שלא נותנים לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן לקבל את ההחלטות, נדל"ן זה מקצוע שדורש צורת חשיבה מאוד מסוימת".
- אבל גם אתה מחזיק בדירות וגם בדירות דרך הקרנות שלך, אתה לא חושב שתיפגע מחוק כזה?
"אפשר גם להשקיע במקומות אחרים, לא חייבים לרכוש דירות להשקעה בישראל. קח לדוגמא את קליבלנד, ג'יימס לברון לבדו מייצר לעיר תועלת כלכלית של 500 מיליון דולר בשנה, העיר התעוררה רק בגלל קבוצת הכדורסל, זה משהו מדהים. נכון שקליבלנד היא לא ניו יורק והסיכון להשקיע בה גבוה יותר, אבל גם התשואות. יש הרבה מאוד ישראלים שקנו דירה בקליבלנד בשנה האחרונה רק בגלל שדיוויד בלאט הגיע לאמן את הקבוצה. בכל פעם שקליבלנד קאבליריס משחקת הכותרת היא קליבלנד ודיוויד בלאט. הישראלים הם עם מאוד מפרגן ומרגישים הזדהות עם דיוויד בלאט, פשוט הם נצמדים למסך ובכלל חושבים שמדובר בקבוצה ישראלית. ההזדהות הזאת הביאה הרבה מאוד ישראלים להשקיע בקליבלנד בשנה האחרונה".