רשי34 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
לכל אחד מאיתנו זה קרה בעבר: היה לנו משהו ביד, אבל רצינו יותר ובסוף נותרנו ללא כלום, או לחילופין עם תמורה פחותה ממה שיכולנו לקבל לולא ניסינו להתמקח ולשפר עמדות. זה הרי טבוע בטבע האנושי, ברגע מסוים אדם חושב שהוא בפסגת העולם, רבים מחזרים אחריו ולכן הדינמיקה דוחפת אותו לבקש יותר אך לבסוף הדחף בעוכריו. תופעה זו מתרחשת בכל האספקטים, אם בפן הבינאישי, אם בפן החברתי, אם בפן העסקי.
אם ננסה למקד את הנקודה לתחום הנדל"ן, הרי שתחום ההתחדשות העירונית הפך בשנים האחרונות את בעלי הנכסים המוגדרים ברי חידוש למבוקשים על ידי יזמים. מנגד הבעלים מקבלים תיאבון שלעיתים דוחף אותם לבקש עוד ועוד תמורות בגין הסכמתם לפרויקט תמ"א 38. בדיעבד, הדרישות הללו מתבררות כלא מציאותיות ולא כדאיות מבחינת היזם, כך שבפועל הפרויקט לא ממומש והדייר נותר עם נכס בעל פוטנציאל השבחה אך בלי עסקה.
עו"ד ארנון יהב שותף במשרד עורכי הדין "יהב ושות'" ומנכ"ל חברת up to A capital, העוסק בתחום ההתחדשות העירונית הן כיזם והן כעו"ד מלווה עסקאות, מספר כי באופן פרדוקסלי ובשל הסיבות שציינו דווקא "ככל שפנינת הנדל"ן נוצצת יותר כך סביר כי בסופו של דבר תטבע במצולות הים". אחד מהגורמים לתופעה זו הוא גם רצון הדייר להשיג כמה שיותר - המוטיבציה הזו דוחפת את העיסקה מעבר לגבול הכדאיות. יהב מסביר כי תהליך זה עלול לקרות לעיתים בגלל יזמים לא מקצועיים או במקרה הגרוע לא כנים, המציעים הצעות שלא בטוח יוכלו לממשן. כל זאת למרות שמראש הם יודעים כי הצעתם אינה כלכלית. ומכאן שהפרויקט עתיד שלא לעלות על הקרקע. "אין ספק כי התחרות מיטיבה עם הדיירים אולם ישנם גבולות נורמטיביים. טוב יעשו הדיירים אם ילכו על פי תיאוריה מנחה אחת: 'כיצד אני כדייר אקבל את המקסימום מבלי להפוך את הפרויקט ללא כדאי ליזם'", הוא אומר.
"הניצחון" בהתחדשות עירונית הוא מצב של WIN WIN. תוצאה כזו אפשרית במשחק שבו רווח של משתתף אחד אינו מחייב הפסד של משתתף אחר. אולם הנוסחה הזו קשה ליישום. התהליך מתחיל באופן שרירותי ומקובל", מסביר עו"ד יהב, "דיירי בניין מסוים מקבלים מספר הצעות מיזמים המעוניינים בפרויקט התחדשות עירונית כלשהו ומתחילה מעין מלחמת חימוש ביניהם". עד כאן, על פי יהב, הכל מתנהל כשורה על פי כללי התחרות החופשית. אולם העניינים מקבלים תפנית שלילית "ברגע שמגיעים לנקודה שבה היזם מבין שנתן הצעה שעלולה שלא לעמוד במבחן המציאות וכל זאת על מנת לזכות בתחרות הראשונית מול שאר המתמודדים", אומר עו"ד יהב.
"בפועל מה שקורה במקרים רבים הוא שנחתם הסכם NON SHOP (אי-תחרות - א.ש.) עם היזם שהציע הכי הרבה, האחרון מגלה לאחר בדיקה מדוקדקת יותר שלא יוכל לקיים את אשר הבטיח לדיירים, ומכאן קצרה הדרך עד למות הפרויקט". המסקנה היא שמבחינת הדיירים "עדיפה ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ".
"הדיירים צריכים להבין שלא כל מה מבטיחים להם ניתן לקיים", מסביר עו"ד יהב. "יזמים בשלב הראשוני לא עורכים בדיקה מקיפה ואין להם לרוב וודאות תכנונית בדמות היתר בנייה, לכן אין הם מוכנים לרוב להקריב עשרות רבות של אלפי שקלים בטרם המינוי וקל להם להציע יותר ולהיגרר למשחק של מי נותן יותר. מכאן שעל בעלי הדירות לקחת את התחייבות היזם בערבון מוגבל, ובמקביל להותיר לו גמישות ומרווח פעולה בין ההצעה הראשונית לבין ההצעה המחייבת, במידה ולא יעשו כן המימוש יילך ויתרחק. ישנם דיירים אשר לא מבינים את העובדה הפשוטה שגם היזם צריך להרוויח. יש רווח מינימאלי שמתחת לו הוא פשוט לא ייכנס לפרויקט, גם אם יתחייב לכך בהסכם ה-NON SHOP".
- בסופו של דבר מדובר על תחרות חופשית, מדוע שהדיירים לא ינסו למקסם את הרווח?
"הכל טוב ויפה, ובאמת האינטרס של הדיירים הוא להרוויח כמה שיותר, אך לעיתים מקסום הרווח אינו בא לידי ביטוי דווקא בהצעה הכי מפתה מבחינתם - העיקרון של התמורה מקדשת את האמצעים עשוי להיות בעוכרם. לכן על הדיירים להיות מיוצגים החל משלב המו"מ הראשוני באנשי מקצוע מנוסים, אשר מכירים את השוק ומבינים איזו הצעה סבירה ואיזו הצעה על אף האטרקטיביות שלה עתידה לסכן את היתכנות הפרויקט. חשוב גם לזכור כי במידה והפרויקט יתממש, את שכר טרחתם ישלם היזם. בשורה התחתונה, אם לא ימצא פתרון כלכלי או הצדקה כלכלית לפרויקט והיתכנות תכנונית של התחדשות עירונית, הוא לא יצא לפועל".
- מה ניתן לדרוש מן היזם על מנת לוודא כי התמורות שהבטיח לדיירים עומדות במבחן המציאות העסקית?
"על היזם לשתף את הדיירים בצורה כלשהי ברווחיות הפרויקט , אך בדרכים בהן הוא לא נחשף. קיים חשש כי חומר מקצועי של היזם יזלוג הלאה לידיים זרות או למתחרים ולכן הייתי מייעץ ליזם להציג את עיקרי התחשיב לבעלי מקצוע מטעם הדיירים ולהבטיח שאלו לא יעשו בו שימוש הלאה. בכל מקרה יגיע שלב בו יצטרך היזם לחשוף את הקלפים, זה יקרה אל מול הרשויות המקומיות אשר רבות מהן דורשות בשלב אישורי פרויקטים של פינוי בינוי לראות את התחשיב על פי תקן 21 (פורמט שומה מוסכם ממנו ניתן להסיק לגבי ריווחיות הפרויקט - א.ש), ומיישמות תקן זה גם בפרויקטים של תמ"א 38".
- מה העיקרון המנחה את הרשות בתקן 21?
"בדיקת הכדאיות הכלכלית לצד נכונות תכנונית. על הדיירים להבין כי על היזם להגיש דוח שמאי על פי תקן 21 לרשות המוניציפאלית בעת התכנון ואם הוא לא יראה רמת ריווחיות של 20-25% הרי שהפרויקט לא יתקדם הלאה".
- מה באשר לדרישות הבנקים?
"הבנק לאו דווקא יפעל על פי תקן 21 ויעסיק מן הסתם שמאים שונים שיבחנו את הפרויקט על פי שיטות שונות. כמו כן, להבדיל מהרשות המוניציפאלית הבנק יכול לתת גם עדיפות לפרויקט לפי זהות היזם המבקש... מכאן שעל הדייר להבין כי הפרויקט ייצא לדרך רק במידה ויאושר הן על ידי הרשות המוניציפאלית והן על ידי הבנקים, כך שיש להשאיר ריווחיות נאותה על מנת שיתממש".
- האם יש לכפות זאת על היזם וליצור ולהתנות התקשרות עם הדיירים בהצגת דוח שמאי-כלכלי?
"בדיקה על פי תקן אחיד היא כלי מצוין לסטנדרטיזציה, אך מאחר וכיום לא פועלים על פי כלים זהים זה מוציא מעט את השיניים מכל ההליך.ישנה הצעת חוק מארגנת לעסקאות של התחדשות עירונית שמטרתה לקבוע את כללי המשחק לא רק אל מול הרשויות והבנקים המלווים, אלא גם מול בעלי הנכסים. יחד עם זאת, אני עדיין לא רואה את זה קורה כל כך מהר אצל בעלי הדירות ודרוש זמן ואומץ לטובת חינוך מחדש של השוק, אך אשמח אם נגיע לנקודה בה יקבעו העקרונות של כללי המשחק. טוב יקרה אם יקום פוליטיקאי שינקוט עמדה אמיצה ולא פופולארית ויגדיר כללים ברורים למשחק התמורות. במידה וזה יקרה אנו נראה את השוק משתכלל ושיעור הפרויקטים שייצאו לפועל יגדל".
*** בהכנת הכתבה השתתפה עו"ד הילה לביא ממשרד יהב ושות'