שלט של בית למכירה בארה“ב. / צילום: רויטרס
לאריאנה הרינג לא היו תלושי שכר או טופסי מס כדי לתעד את הכנסתה כשהיא חיפשה משכנתא בשנה שעברה - והבעיה הזו הקשתה עליה לקבל את ההלוואה. אבל הסטודנטית שלומדת להיות אחות רפואית ועובדת במשרות חלקיות של טיפול בילדים ובמבוגרים מצאה בסופו של דבר את הסידור המיוחל.
תמורת הלוואה לבית של 610,000 דולר, חברת משכנתאות אפשרה לה להסתפק בדפי חשבון בנק של 12 חודשים ומכתבים מהמטופלים שלה. הרינג אומרת שכסף שהיא קיבלה מהדיירים בבית, בתוספת הכנסות מהשכרת חדרים במסגרת Airbnb, מכסה כ-70% מ-4,300 הדולר שהם החזר המשכנתא החודשי, והכנסותיה מכסות את היתר.
המקרה של הרינג מתאר איך משכנתאות אקזוטיות שיצא להן שם רע במשבר הנדל"ן לפני עשר שנים חוזרות לאופנה. ההלוואות הללו, שמיועדות לרוכשי דיור עם נסיבות מיוחדות כמו כאלו שאין להם תלושי שכר, צוברות תאוצה למרות שעליית הריביות ומחירי הדיור פוגעת בביקוש למשכנתאות.
חברות משכנתאות הנפיקו 34 מיליארד דולר בהלוואות לא רגילות כאלו בינואר-ספטמבר 2018, עלייה של 24% ביחס לתקופה המקבילה ב-2017, לפיInside Mortgage Finance, חברת מחקר של הענף הזה. מדובר אמנם בפחות מ-3% מסך המשכנתאות החדשות שניתנו בתקופה זו, 1.3 טריליון דולר, אבל הצמיחה הזו ראויה לציון מפני שההלוואות המסורתיות ירדו ב-1.2% באותה תקופה, ו-2018 הייתה השנה השנייה ברציפות שהיקפן ירד.
שובן של "הלוואות השקרנים"
במשבר הפיננסי, הלוואות לא קונבנציונליות רבות הפסיקו להיפרע אחרי שהלווים ניפחו את הכנסותיהם בתצהירים שלהם, והמלווים לא דרשו מסמכים, והן קיבלו את הכינוי "הלוואות שקרנים". היום אומרים מנהלים בענף שהמשכנתאות הלא רגילות החדשות, שהכינוי שלהן בעגת הענף כעת הוא "הלוואות שלא עומדות בתנאים", השתנו מאוד מאז המשבר והן בטוחות הרבה יותר.
עד כה, חברות שמתמחות במשכנתאות מיוחדות שלטו במתן הלוואות כאלו, אבל גופי הלוואה מסורתיים פונים יותר ויותר ללווים ללא מסמכי הכנסה כמקור חדש של רווחים, והם מסייעים להגדיל את היקפי מתן ההלוואות הללו. כמעט מחצית מהגופים הללו שהשתתפו בסקר עדכני מסרו שיש להם תוכניות להיכנס לעסקים הללו, לפי Inside Mortgage Finance.
המשכנתאות הללו לא עומדות בתנאי הגיבוי של פאני מיי ופרדי מק, חברות מימון המשכנתאות הגדולות שנתמכות על ידי הממשל מאז המשבר. חלק מההלוואות גדולות יחסית להכנסה של הלווה, חלקן מבוסס על תשלומי ריבית בלבד בשנים הראשונות, או שהן נפרסות על פני יותר מ-30 שנה. במקרים אחרים, ללווים יש היסטוריה לא נקייה של אשראי. רבים אינם יכולים להציג תלושי שכר כי הם עצמאיים או גמלאים.
הרינג, שהיא בת 30, קיבלה הלוואה בריבית של מעט מעל 6% בחמש השנים הראשונות, שתתעדכן אחר כך. היא השתמשה בכסף כדי לקנות את כל הבית של סבא שלה בסאן קלמנטה, קליפורניה. היא ירשה את הבית יחד עם קרובי משפחה, ושילמה להם את חלקם בירושה. ההלוואה הייתה בגובה שני שלישים מערך הבית.
כשהיא תסיים את בית הספר לאחיות בעוד כמה חודשים ותעבוד במשרה מלאה, היא מתכננת להחליף את המשכנתא הזו בהלוואה קונבנציונלית יותר, בריבית נמוכה יותר. בנוסף היא צפויה לקבל עוד ירושה מהסב שתגדיל את נכסיה.
טום ג'סופ, יועץ ההלוואות של New American Funding שטיפל בהלוואה של הרינג, אומר שהוא רואה ביקוש כפול להלוואות כאלו בשנה וחצי האחרונות, וכעת הן כבר יותר משליש מהעסקים שלו. "אני חושב שזה פונה לציבור שהוזנח במשך שנים, וכעת יש לו סוף סוף הזדמנות לקבל מימון", הוא מסביר.
גם בוול סטריט אוהבים את המוצר
בו זמנית, משקיעי וול סטריט שקונים הלוואות לדיור אוהבים משכנתאות לא רגילות שנארזות לחבילות אג"ח (איגוח). כך חוזרת הנישה של השוק שהייתה מסוכנת, אבל סיפקה תשואות גבוהות יותר. ב-2018 הונפקו 12.3 מיליארד דולר של אג"ח משכנתאות כאלו, כמעט פי ארבעה ביחס ל-2017, לפי חברת דירוג האשראי DBRS.
החברה הזו אומרת שהאיגוח כמעט שלא יצר הפסדים, וכי כמעט כל ההלוואות שבבסיס האג"ח נשארו מתפקדות, למרות שהלווים יהיו אולי במצב קשה יותר אם הכלכלה תואט.
סוכנויות דירוג אשראי טוענות שיש הבדלים חשובים בין האג"ח הישנות הללו מימי המשבר לאג"ח של ימינו. ההלוואות החדשות עונות על כללי היכולת לפרוע שנולדו אחרי המשבר, שמחייבים את חברות ההלוואות לוודא שהלווים הם בעלי יכולת פירעון. תנאי החיתום ובדיקת הנאותות חזקים יותר בימינו, הם אומרים.
בהלוואות לא קונבנציונליות רבות שבהן קשה להוכיח הכנסה, הלווים משתמשים בדפי חשבון ובתצהירים של בנקים כדי להציג את הכנסותיהם. יש עוד דרכים להוכיח יכולת פירעון: סוג אחד של משכנתא לא רגילה, שנקרא "חיסול נכסים", כולל בדרך כלל פירוט של סך נכסי הלווה כדי להפיק מהם נתון מדויק של ההכנסה החודשית שלו.
לרגולציה יש חששות מיוחדים מפני סיכוני ההלוואות הללו. "כמה בנקים אימצו את הנוהגים הללו ללא בקרת סיכונים נאותה", מס המפקח על המטבע בממשל בדוח מדצמבר. גוף זה של פיקוח על הבנקים פירט כמה שיטות שונות לחישובי נכסי לווים על ידי הבנקים, כדי לוודא שרמת הפיקוח שלהם תתאים לרמת הסיכון של אותן הלוואות מיוחדות.