אבי מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות / צלם: איל יצהר
עסקה גדולה בשוק הנדל"ן המניב המקומי. שתיים מהחברות הגדולות בענף - אמות ונכסים ובניין - הגיעו לסיכום עקרוני, שלפיו תרכוש אמות את חלקה של נכסים ובניין בקניון קריית אונו תמורת 545 מיליון שקל בתוספת מע"מ. העסקה כבר אושרה עקרונית בידי שתי החברות, אולם טרם נחתם הסכם מחייב בנושא, ולכן אין ודאות כי העסקה תתבצע בפועל.
אמות ונכסים ובניין מחזיקות מאז שנת 2008 בחלקים שווים (50% כל אחת) בקומפלקס בקריית אונו, הכולל קניון, שני מגדלי משרדים וחניון תת-קרקעי. בכפוף להשלמת העסקה יעבור הנכס לבעלותה המלאה של אמות.
הקומפלקס המדובר כולל, כאמור, קניון בהיקף של כ-23 אלף מ"ר, ומעליו שני מגדלי משרדים בשטח של כ-19 אלף מ"ר. הקניון והמגדלים בנויים מעל חניון מקורה המכיל כ-1,480 מקומות חנייה. שטחי המסחר מושכרים לקשת רחבה של שוכרים מגוונים מתחומי האופנה, הפנאי והמזון, ביניהם חנויות עוגן. שטחי המשרדים מושכרים לקופות חולים (מכבי, כללית ומאוחדת), לקליניקות פרטיות של רופאים, לקריה האקדמית קריית אונו וכן למגוון בעלי מקצועות חופשיים נוספים.
לדברי אמות, שיעור התפוסה בנכס הינו קבוע ויציב ועומד על כ-96%, והיא מעריכה כי ה-NOI (הכנסה נטו מהפעלת הנכס) החזוי בתפוסה מלאה הינו כ-68 מיליון שקל לשנה. לפי נתון זה משקפת העסקה הנוכחית תשואה של 6.23%. עם זאת, בפועל מייצר כיום הקניון NOI שנתי של 64 מיליון שקל, כך שהתשואה בפועל שלפיה מוכרת נכסים ובניין את החזקתה בנכס היא 5.87%.
אמות, שבשליטת קבוצת אלוני חץ , פועלת בתחומי המשרדים והמסחרי. החברה מחזיקה ב-103 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 1.4 מיליון מ"ר ובמספר חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח, מתוכן שלושה פרויקטים בשלבי בנייה (תוצרת הארץ בת"א, בחולון ובמודיעין).
הושלם השלב המוסדי בהרחבת סדרת האג"ח
אתמול דיווחה אמות, כי השלימה בהצלחה את השלב המוסדי בהרחבת אג"ח סדרה ו', שבמסגרתו גייסה סך של כ-600 מיליון שקל בריבית אפקטיבית של 0.92%. סדרה ו' צמודה למדד המחירים לצרכן ובעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) ארוך יחסית של כ-8 שנים. היא נסחרה היום לפי תשואה ברוטו לפדיון של 0.94%.
אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, ציין כי "מדובר בנכס שאנו מנהלים למעלה מעשר שנים ומכירים את יתרונותיו ואת האפשרויות הגלומות בו. אנו רואים את הפוטנציאל העתידי הגלום בנכס לאור מיקומו המרכזי, באזור הנהנה בשנים האחרונות מהתחלות בנייה מסיביות של התחדשות עירונית ופרויקטים למגורים. כמו כן, הקומפלקס כולל כ-19 אלף מ"ר שטחי משרדים, המושכרים בין היתר לשלוש קופות החולים המובילות, אשר תורמים לתנועה ניכרת של מבקרים בקניון".
בתגובה להודעת שתי החברות ציין גורם בשוק כי נכסים ובניין "קיבלה הצעה שלא יכלה לסרב לה, מאמות, ולכן החליטה להיענות לה ולבצע את העסקה". מדובר במכירה לפי תשואה של פחות מ-6%, הנחשבת לדבריו ל"פנטסטית" בשוק הנכסים המניבים הישראלי.
לדברי אותו גורם ישנן כמה סיבות להחלטה של נכסים ובניין למכור את החזקתה בקניון קריית אונו, ובהן רצונה לצמצם את שיעור המינוף שלה. הסיבה הנוספת קשורה לדבריו ברצון לצמצם את החשיפה לתחום המסחרי, וזאת לנוכח ההערכה כי תחום זה נמצא כיום מעבר לשיאו.
נדרשת לעמוד בחוק הריכוזיות
נכסים ובניין היא זרוע ההשקעות בנדל"ן של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש, שבשליטת אדוארדו אלשטיין. נכסים ובניין פועלת כחברת החזקות ומהווה שכבה שנייה בפירמידה של אלשטיין, ומשום כך נדרשת לעמוד בדרישות חוק הריכוזיות שייכנסו לתוקפן בעוד כשלושה חודשים.
בין השאר דורש החוק כי החברה תחדל לשלוט בחברות ציבוריות שמהוות שכבה שלישית בפירמידה. לצורך כך מכרה נכסים ובניין לאחרונה, בשתי מנות, 16.74% ממניות החברה הבת, גב-ים , בתמורה ל-680 מיליון שקל במזומן.
בעקבות המכירה הכפולה נותרה נכסים ובניין עם החזקה של 34.9% ממניות גב-ים בשווי של 1.53 מיליארד שקל. לאחר המכירה הודיעה נכסים ובניין כי לעמדתה, עם השלמת מכירת המניות היא חדלה מלהיות בעלת שליטה בגב-ים, ולכן גב-ים אינה נחשבת עוד לחברת שכבה שלישית בפירמידה.
נוסף על כך, צפויה נכסים ובניין לפתור בקרוב את בעיית הריכוזיות של החברה הבת ישפרו , שנמצאת בבעלות מלאה אולם מוגדרת כחברת אג"ח מאחר שהנפיקה לציבור סדרת אג"ח בעבר. אתמול נמסר כי מחזיקי האג"ח של ישפרו אישרו ברוב גדול את להצעת החברה לבצע פירעון מוקדם של סדרת האג"ח.
כך, עד לאמצע חודש דצמבר נדרשת נכסים ובניין להכריע כיצד לנהוג עם החברה הבת הציבורית השנייה, מהדרין . אתמול ביצעה חברת הפניקס , שהייתה שותפה לשליטה במהדרין, חלוקת דיבידנד בעין של מלוא החזקותיה (41.4%) במהדרין, כך שהחל מהיום נותרה נכסים ובניין בעלת שליטה יחידה במהדרין עם החזקה של 45.4%.
בפני נכסים ובניין עומדות כעת שלוש אפשרויות: למכור חלק מהחזקתה במהדרין ולרדת משליטה, לחלק את החזקתה במהדרין כדיבידנד בעין, או לחלופין להגיש הצעת רכש מלאה להחזקות הציבור במהדרין. להערכת גורמים בשוק, החלטה סופית בנושא תהיה תלויה בתגובת השוק לחלוקה שביצעה הפניקס. אם בימים הקרובים יקרוס שווייה של מהדרין, אזי תיבחן רכישת הבעלות המלאה בה, בעוד שאם שווייה של מהדרין דווקא יעלה, תיבחן האפשרות למכור חלקים ממנה או לחלק את המניות כדיבידנד בעין.