שוק המשכנתאות / צילום: Shutterstock, Worranan Junhom
הכותב הוא בעל משרד המתמחה בדיני בנקאות ובמשפט מסחרי ואזרחי
עלייה בריבית של בנק ישראל מתגלגלת לריביות המשכנתאות, ומגדילה את היקפי התשלום. ההשפעה הישירה והמידית היא על המסלול צמוד הפריים. במשכנתה ממוצעת ל-25 שנים של מיליון שקל שבה שליש נלקח בריבית פריים, מדובר בהתייקרות של 450 שקל בהחזר החודשי מתחילת השנה בשל עליית הריבית.
● ההתקררות בשוק הדיור: היקפי המשכנתאות בספטמבר בשפל של שנה
● חידת הנדל"ן: האינדיקטורים מצביעים על התקררות, אך המחירים שוברים שיאים
● שפל של 3 שנים ברכישות דירות חדשות. איזו עיר חזרה להוביל בעסקאות?
● עסקה כזו עוד לא הייתה בתל אביב: משפחת אירני משלמת 145 מיליון שקל על פנטהאוז במגדל שלום | בלעדי
● הריבית זינקה בפעם החמישית ברציפות: בכמה התייקר החזר המשכנתה הממוצע?
משכנתה היא הסכם הלוואה לכל דבר ועניין, שעל-מנת להבטיח את החזרתה, ממושכן נכס מקרקעין, אותו יכול נותן ההלוואה, הבנק, לממש במקרה שלא קיבל בחזרה את הכסף שהלווה על-פי תנאי ההסכם בין הצדדים.
אין צורך להרחיב, כי ברוב מוחלט של המקרים, מדובר בהסכם בעל השלכות כלכליות עצומות על נוטל ההלוואה ובהתאם, חשוב מאוד לקבל החלטה שקולה ומושכלת, מה היקף ההלוואה ומהם שיעורי ומועדי ההחזר, בהם צופה נוטל המשכנתה שיוכל לעמוד.
למרבה הצער, לעתים גם במקרה בו המשכנתה התאימה ליכולת ההחזרה בעת נטילתה, שינויים בנסיבות כלכליות - דוגמת ירידה בכושר ההחזרים של נוטלי המשכנתה או כמו אלה שקרו לאחרונה עם ההעלאה החדשה של הריבית - עלולים לגרור קשיים בעמידה בתנאי החזר ההלוואה.
מה עושים אם צפויה בעיה בתשלום החזרי המשכנתה?
במקרה בו ידוע מראש על בעיה זמנית בעמידה בהחזר תשלומי המשכנתה, מומלץ לפנות באופן יזום לבנק ולנסות לסכם על תקופת חסד ("גרייס") במהלכה לא יגבה הבנק את תשלומי ההחזר השוטפים או שיגבה רק חלק מהם (למשל, רק את מרכיב הריבית או הקרן).
מה קורה כאשר הבנק פונה לחייב בבקשה למימוש משכנתה?
כאשר החייב מקבל הודעת אזהרה מהבנק על פתיחת הליכי מימוש המשכנתה, עליו לבצע מספר בדיקות: האם מדובר בהפסקת פירעון בשל פטירת בן הזוג; האם הנפטר חתום על מסמכי ביטוח חיים בתוקף ובמקרה זה לדרוש את פירעון יתרת ההלוואה על-ידי הביטוח. במידה ולא קיים ביטוח חיים, יש לבדוק מדוע לא נעשה ביטוח, כאשר לעתים יכול להיות שמדובר ברשלנות של פקידי הבנק, ובמקרה כזה יש סיכוי לקבלת פטור מהחזר ההלוואה.
שנית, בשל תיקון חוק ההוצאה לפועל הבנק רשאי לנקוט בהליכי מימוש משכנתה רק לאחר פיגור של חצי שנה בתשלומי הלוואת המשכנתה, ולא מיד החל מהפיגור הראשון.
שלישית, בקשת מימוש המשכנתה תוגש רק על סכום הפיגור ולא על כל יתרת החוב הבלתי מסולקת של הלוואת המשכנתה.
הגנה נוספת העשויה לעמוד ללווה, היא בדיקת יתרת החוב הנטענת על-ידי הבנק, וזאת באמצעות עו"ד המתמחה בדיני בנקאות ומומחים לעריכת תחשיבים בנקאיים.
האם ניתן להגיע להסדר אחר עם הבנק?
החייב רשאי לנהל משא-ומתן עם הבנק ולשלם את חובו בפריסה לתשלומים, על-מנת להימנע מנקיטת הליכי מימוש משכנתה נגדו. במסגרת זו רשאי החייב לבקש לפרוע את חובו בדרכים חלופיות וממקורות אחרים, כדי שלא ימומש הנכס, או להעמיד לרשות הבנק בטוחות אחרות. במקרים מסוימים, יכול החייב לשלם לבנק אך ורק את החוב האמיתי, אשר לשיטתו הינו בפיגור, בהתבסס על חוות דעת מומחים בנקאיים. לגבי יתרת הסכום שדורש הבנק, הוא יכול להגיש תביעה לבית המשפט לביטולו.
במישור ההוצאה לפועל עומדות לחייב אפשרויות פעולה נוספות: החייב יכול להודיע לראש ההוצאה לפועל, בתוך 20 יום ממועד קבלת הודעת האזהרה מהבנק, על פתיחת הליכי מימוש המשכנתה, על רצונו למכור את הדירה בעצמו, וראש ההוצאה לפועל רשאי לתת לו שהות של 90 יום לעשות זאת, תוך העמדת בטוחות מתאימות להפקדה תמורת הדירה בתיק ההוצאה לפועל.
במקרה והלווה אינו מעוניין למכור את הדירה, יש באפשרותו לפרוע את חוב הפיגורים תוך 90 יום ממינוי כונס נכסים למימוש המשכנתה, או לפרוע מחצית מחוב הפיגורים, ובאישור ראש ההוצאה לפועל לפרוע את המחצית הנותרת תוך חצי שנה.
האם הבנק יכול לעקל את הדירה אם לא משלמים?
במקרה בו לא עמדתם בתשלום ההחזרים במשך מספר חודשים ברציפות, יפעל הבנק לגביית החוב באמצעות מימוש המשכנתה. כלומר, פנייה ללשכת ההוצאה לפועל, בבקשה להורות על מינוי עו"ד של הבנק לכונס נכסים, שיפעל למכירת הדירה ולהעברת התמורה שתתקבל ממכירתה לצורך כיסוי החוב.
יש לזכור, כי מדובר בהליך יקר בשל תוספת ריבית פיגורים, אגרת פתיחת תיק ההוצאה לפועל, שכ"ט כונס הנכסים, פרסום בעיתונות, עריכת חוו"ד שמאית וכו'), שעלותו תתווסף להלוואה שעליכם להחזיר לבנק. לכן, מומלץ לפנות לראש ההוצאה לפועל או לכונס הנכסים, בבקשה לקבלת תקופה קצובה למכירה עצמית של הנכס, מה שעשוי לסייע להגדלת התמורה ממכירתו.
מה קורה עם הערבים שחתמו, האם הם בסכנה?
חייב שאינו עומד בפירעון המשכנתה חושף את הערבים לתביעה על-ידי הבנק. ככל שמימוש המשכנתה לא הוביל לסילוק מלוא גובה ההלוואה, לרבות הפרשי ריבית והצמדה, רשאי הבנק לפנות בתביעה לערבים ולדרוש מהם את יתרת חובו של החייב העיקרי. קבלת התביעה כנגד הערבים משמעותה נקיטת הליכי הוצאה לפועל נגדם. יש לציין שמדובר באירוע חריג ויוצא דופן, הואיל ובדרך הכלל הבנק מעניק הלוואות משכנתה רק לאחר שהעריך את גובה הבטוחה, ואף מותיר מרווח בטחון מספיק כדי להיפרע ממנה.
במקרים של קטסטרופה כלכלית, כמו פיצוץ בועת נדל"ן, ייתכן מצב שגם מימוש הבטוחה שהועמדה לטובת הבנק לא יכסה את גובה ההלוואה, ואז יזקק הבנק לפנות לערבים לצורך כך. לכן, על הערבים לפנות לייעוץ משפטי טרם חתימתם על כתב ערבות ולהתעדכן מדי רבעון אודות עמידת החייב העיקרי בפירעון הלוואת המשכנתה.
יש לי משכנתה ואני לא עומד בתשלום כבר 6 חודשים. האם הבנק יכול, בנוסף לפינוי מהנכס ומינוי כונס, להגיש נגדי פשיטת רגל?
בדרך-כלל, מימוש הנכס מסלק את החוב, ועל כן נראה כי אין טעם בהליכי פשיטת רגל מטעם הבנק, וגם פרקטית הדבר בדרך-כלל לא קורה.
האם אני זכאי לדיור חלופי מהבנק אם מוכרים לי את הדירה?
חוק הגנת הדייר קובע, כי במקרה של מכירת דירת מגורים ומכירתה על-ידי נושה - הבנק, במסגרת הליך מימוש משכנתה, נוטל המשכנתה יהפוך לדייר מוגן של הבעלים החדש. חוק ההוצאה לפועל קובע, כי בטרם הוראה על פינוי דירה ומכירתה, יש לוודא כי לחייב ולבני משפחתו קיימת חלופה סבירה למקום מגורים, או קיימת בפניו האפשרות הכלכלית לממן מקום מגורים סביר אחר, לתקופה של 18 חודשים לפחות.
"על-מנת לחמוק מן ההשלכות של החובה לדאוג לדיור חלופי סביר, נוהגים הבנקים לכלול בהסכמי המשכנתה סעיפים שמהותם ויתור מצד נוטל המשכנתה על זכותו לדיור חלופי, במקרה של מימוש המשכנתה. בעקבות תיקון לחוק ההוצאה לפועל שנכנס לתוקף בתאריך 16.05.09 נקבע, כי אין תוקף לסעיף ויתור על הזכות לדיור חלופי (אם מסמכי המשכנתה נחתמו לאחר מועד זה) והבנק מחויב לשאת בתשלום בסכום שיאפשר לבעל הדירה המפונה מביתו לשכור דירה המתאימה לצרכיו, באזור מגוריו, למשך עד 18 חודשים (לרשם ההוצאה לפועל יש סמכות לקבוע אף תקופה ארוכה יותר)".