האירוע המרכזי שהתרחש בשבוע שעבר, אם ניתן לכנותו כך, היה הודעתו של ראש הממשלה המיועד בנימין נתניהו על הצלחתו להרכיב ממשלה. מבחינת ענפי הנדל"ן והדיור הדברים שבלטו עד כה אצל הממשלה המיועדת היו שתיקה רועמת, חוסר בתוכניות וחוסר עניין. אחד התרחישים הגרועים ביותר שעלולים לקרות הוא, שמחירי הדירות ירדו עקב העלאת הריבית, וששרי הממשלה החדשים יתברכו ב"הישג" הזה וינסו לתפוס עליו אחריות.
מדובר בתרחיש גרוע, לא משום שפוליטיקאים מנסים לנכס לעצמם תהליך שאינו קשור אליהם, אלא משום שירידות מחירים שנגרמות בעקבות העלאת ריבית אינן פותרות שום בעיה, אלא מקפיאות את השוק על כל הבעיות שלו, ויוצרות מקסם שווא, תוך גרימת נזקים כבדים לענף. הפוליטיקאים מבחינתם עלולים להכריז שהצליחו להוריד את המחירים ושפתרו את הבעיות, וזה כמובן דבר שרחוק מלהיות נכון.
לפיכך יש לקוות שעם כינון הממשלה החדשה, נשמע גם על תוכניות חדשות ויעילות מקודמותיהן.
השבוע הבא הוא השבוע המסכם של 2022, וכלולים בו מספר מכרזי רמ"י חשובים, כל אחד מבחינה אחרת, ושעל חלק קטן מהם נדווח מיד.
יום שני (26.12)
1. המכרז המבוקש ביבנה צפוי להסתיים
מבחן אמיתי לשוק הדירות, וליזמים והבנקים, צפוי להגיע לסיום. מכרז ענק של "מחיר מטרה" עומד להסתיים במועד זה, במקום שנחשב למבוקש מאוד - יבנה. באזור המזרחי של העיר ייחתמו מכרזים ל-11 מתחמים בסך כולל של 2,509 דירות עם שטחי מסחר ומשרדים. מחירי הדירות ייקבעו לפי 14.3-15.1 אלף שקל למ"ר, מהם ייגזרו הנחות של 20% עבור ההגרלות של מחיר מטרה, אך בתנאי שאלו לא יעברו את ה-300 אלף שקל.
בעקרון 20% מהדירות, שהיזמים יראו אותן כיקרות ביותר (לדוגמה דירות פנטהאוז, דופלקס, דירות גן, ודירות בקומות גבוהות) יוקצו מראש למכירה בשוק החופשי; הייתר מיועדות להשתתפות בהגרלות. גודלי המתחמים ינועו בין 120 ל-322 דירות.
ברור שלפני שנה יזמים היו מתנפלים על מכרזים מהסוג הזה בהמוניהם. אבל דצמבר 2021 נראה כיום כמו היסטוריה ארוכה מאוד, והאווירה בסוף 2022 שונה לחלוטין. היזמים לא ב"מוד" הכי אופטימי שלהם, וכנ"ל גם הבנקים.
מה צפוי? יבנה זה יבנה, ואין הרבה מכרזים מהסוג הזה. אנו מעריכים, שתהיה התנפלות על המכרזים, גם אם לא בממדים ובמחירים של לפני שנה.
● מספר התחלות הבנייה עומד על 70 אלף לשנה: איזו עיר נמצאת בראש וכמה זמן לוקח להשלים בניין?
● "הבית שלי נלקח ממני": מאות לקוחות נגד חברת השקעות נדל"ן שהסתבכה
● עשרות יחידות דיור להשכרה מוזלת יוגרלו בתל אביב. מה מיקומן?
יום רביעי (28.12)
2. מכרז בסכום עתק בהרצליה
לא מעט רעש עושה תוכנית "קריית שחקים" בהרצליה. מדובר בתוכנית שחלה על כל המגרשים הריקים הסמוכים לתחנת הרכבת העירונית, ושמייעדת אותם להקמת 1,650 יחידות דיור במגדלים של 22-60 קומות ו-200 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה. ראש העיר משה פדלון אמר כי יישום התוכנית מחייב מתן פתרונות נאותים לתחבורה והודיע כי לא ישתף פעולה עם רמ"י.
ואולם במועד הזה אמור שיווק קרקע של 5.3 דונם מתוך התוכנית להסתיים, בצורה של אחד מהמכרזים הגבוהים שנערכו בעת האחרונה. במגרש המדובר יוקמו 733 דירות במגדלים של 40 קומות, וכמו כן יוקמו שטחי מסחר ותעסוקה.
וכמה הקרקעות הכבדות הללו שוות? הרבה. על פי השומה של שמאי רמ"י, השווי מגיע ל-753.5 מיליון שקל ללא מע"מ; מחיר המינימום למכרז הזה נקבע ל-240 מיליון שקל.
מה צפוי? מיתון או לא מיתון, מדובר בקרקעות נדירות למציאה, ואולם אין כיום הרבה חברות שיהיו מסוגלות לעמוד במחירים הללו. לפיכך אנו צופים התאגדויות של מספר חברות לשותפות, על מנת שיוכלו לזכות במכרז ולתחרות בין מספר קטן של התאגדויות כאלה. האם הן יחצו את מחיר השומה? השאלה הזו לא הייתה נשאלת בשנה שעברה, אבל זה מה שהיה אז. יתכן שיחצו, אבל כנראה שלא בהרבה.
● בשכונה ותיקה, קרוב לאיילון: הדירה הזו נמכרה בתוך 24 שעות ובמחיר גבוה מהמבוקש
● מה אפשר לקנות ב-2.6 מיליון שקל בהרצליה
● ביטול הקלות הבנייה ייכנס לתוקף בסוף החודש: כך ייראה תהליך הרישוי החדש
3. תוכנית המריבה בפתח תקווה
באותו תאריך יינעלו 9 מכרזים על 1,501 יחידות דיור במתחם אחר שעורר רעש רב - מתחם סירקין במזרח פתח תקווה.
לא מעט התנגדויות עלו לתוכנית הזו, בין היתר על רקע זה שהיא מוסיפה כמות אדירה של יחידות דיור, מבלי שנותנת מזור ממשי לנפחי התנועה העצומים שמגיעים לתל אביב מכיוון מזרח. מוסדות התכנון סברו שהתבססות התושבים על תחבורה ציבורית ופיזור גיאוגרפי של אזורי התעסוקה יתנו פתרון הולם לבעיות שהועלו. כל המבלים היום בפקקים באזור, עוד לפני שהוקמה בו יחידת דיור אחת - היו רוצים מאוד להאמין.
מכל מקום, מגרשים בשטח כולל של כ-55 דונם חולקו ל-10 חטיבות קרקע, שמהן 9 עומדות למכרז, לבניית בתים בני 3-30 קומות, ש-80% מהדירות שלהם יוקצו ל"מחיר מטרה". מחירי הדירות נקבעו ל-14.5-16 אלף שקל למ"ר, מהם יקבלו המגרילים הנחות של 20% ועד 300 אלף שקל.
● למרות שני מכרזי דיור מוצלחים: שיווקי דירה להשכיר לא עומדים ביעד
● 30 אלף יח"ד נוספות: אושרה התוכנית להתחדשות עירונית בחולון
● ההחמצה של פתח תקווה: 80 מיליון שקל יוצאים בחודש מחוץ לעיר
4. מחלקים את מחנה תל השומר
ובאותו יום יתקיימו גם מספר מכרזים על מתחם מחנה תל השומר, בשטחה המוניצפלי של רמת גן. הראשון ייערך בחלק המערבי הסמוך לעיר, ובמסגרתו מוצעים 2 מגרשים של 99 יחידות דיור בסך הכל למכירה, שניתן יהיה להקים עליהם מבנים של 11-13 קומות.
המכרז השני יתקיים בתל השומר דרום, בסמוך לכביש 461. מי שלא נסע לאורך ציר זה בשנים האחרונות - לא יכיר אותו, לנוכח כמות הבנייה העניפה שמתבצעת לאורכו - מיהוד מונוסון במזרח, דרך אור יהודה וקריית אונו וכלה ברמת גן במערב.
במכרז זה יימכרו 3 מגרשים ל-222 דירות בסך הכל, במבנים של 11-15 קומות.
● ביג מעמיקה את השקעתה בתחום הדיור המוגן: תקים 250 יחידות בזכרון יעקב
● המטרו כבר בעיכוב של 4 שנים: אלו התוכניות שיכריעו אם הפרויקט יתחיל להתקדם
5. המכרז במצפה רמון הפתיע
ולבסוף משהו נוסף: זוכרים את המכרז במצפה רמון שכתבנו עליו בשבוע שעבר? זה שמיועד ל-54 דירות בבנייה רוויה? ההערכה שלנו הייתה, שאם תגיע הצעה אחת, שאינה רחוקה ממחיר המינימום - ניתן יהיה לראות במכרז זה הצלחה.
טעינו, והשוק אמר את דברו בכיוון אחר לגמרי: 5 הצעות הוגשו למכרז, וההצעה הזוכה הגיעה ל-14 מיליון שקל, מחיר שגובה ב-12% מהערכת השמאי. מחיר הקרקע ליחידת דיור, כולל הוצאות פיתוח הגיע לכ-700 אלף שקל - וזו הפתעה נוספת.
