מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב / צילום: מצגת החברה
יותר מעשור עבר מאז רכשה חברת לוינשטין נכסים את חלקת הקרקע הראשונה במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב - שנחשב לחצר האחורית של העיר והיווה שם נרדף להזנחה ומוקד משיכה לעסקים מפוקפקים. לפני כשנה השלימה חברת הנדל"ן שבשליטת שאול לוטן (70%), לצד שותפתה לפרויקט שיכון ובינוי, את פינוי אחרון המחזיקים בקרקע, והשבוע החלה בעבודות באופן רשמי עם הריסת מבנה ראשון במתחם.
● התחילה הריסת התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. בכמה עלה שווי המתחם מ-2015?
● הכלכלנית הראשית: 72% מהדירות שהיזמים מוכרים הן דירות על הנייר
● הצרות של פסגות: מניה יורדת, חוב מכביד וכעת גם חקירה בחשד לשימוש במידע פנים ע"י בכירים בבית ההשקעות | ניתוח
"כשקנינו את הקרקע הראשונה חשבתי שהתהליך יימשך רק חמש שנים", משתף לוטן, המנכ"ל והבעלים העיקרי של החברה, "אבל לאחר הרכישה המשותפת של המתחם המרכזי עם שיכון ובינוי, החלו הצרות: קיבלנו 180 'פציינטים' - בעלי קרקע, דיירים קבועים ופולשים - שהבהירו שאף אחד לא יוציא אותם משם. לקח לנו זמן, ובשיתוף העירייה השלמנו את הפינוי של כולם לפני קצת פחות משנה, כולל פיצויים למי שהגיע לו".
לוינשטין נכסים נסחרת בשווי של 1.3 מיליארד שקל, לאחר שאיבדה בשנה האחרונה 20% משווייה (למרות זינוק של 20% כמעט בשבוע האחרון). בדוחות החברה לשנת 2021 צוין, כי "הושקעו תשומות בקרקע, פונו פולשים ומחזיקים, שולמו תשלומים לקבלנים להריסות המבנים ושולמו דמי פינוי בסך כולל של כ-3.1 מיליוני שקלים". אבל שם זה לא נגמר: שינויים בתוואי הקו הירוק שעובר בסמוך (תחנת לוינסקי המתוכננת), בתוספת "מטלות" שביקשה עיריית תל אביב-יפו, עיכבו עוד את הביצוע.
"עברנו ויה דולורוזה בגלל הרכבת הקלה, וזה עצר לנו שוב את התוכניות", אומר לוטן. "גם ההגבלות מנת"ע עשו את שלהן, אבל בסופו של דבר הכול חזר לתלם, ואפילו המכונה החופרת את קו הרק"ל כבר נכנסה לאדמה. אומנם העירייה עבדה קצת לאט, אבל בסופו של דבר, כמו מכבש, הכול נכבש ויצא לדרך - גם הודות לשיתוף הפעולה המלא עם העירייה".
את ההשקעה הראשונה שלה במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב ביצעה לוינשטין בשנת 2011, כשרכשה נתחים ממנו, וב-2015 הגדילה את חלקה במתחם ל-50%, אחרי זכייה יחד עם שיכון ובינוי (רכישה שמומנה בחלקה הגדול בהלוואה מבנק דיסקונט). זאת במסגרת הליך שנעשה תחת פיקוח בית המשפט בעקבות תביעה לפירוק שיתוף והעברת הזכויות בנכס לכונסי נכסים. הקרקע שבה מחזיקות לוינשטין ושיכון ובינוי במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב משתרעת על פני כ-35 דונם.
לפי הנתונים שלוינשטין מציגה, השקעתה בנכס במועד רכישת הקרקע ב-2015 עמדה על קצת יותר מ-150 מיליון שקל, כך שבסך-הכול, עם הרכישה הראשונה ב-2011, השקיעה לוינשטין ברכישת חלקה במתחם פחות מ-200 מיליון שקל. זאת בעוד שערכו הנוכחי מגיע בספריה לכ-650 מיליון שקל - יותר מפי שלושה משווי ההשקעה.
עליית השווי תורגמה לרווחי עתק בדוחות
עליית השווי תורגמה לרווחי עתק בדוחות החברה. כך, בשנת 2021 קבעה לוינשטין נכסים כי חלה עלייה בשווי ההוגן של מקרקעין התחנה בסך של כ-175 מיליון שקל, שנבעה בעיקר מעלייה בשווי למ"ר מבונה למשרדים, מסחר ומגורים, בדומה לעלייה בשווי מחירי הקרקעות בסביבת הפרויקט.
מול הנתון הזה ניצבת, כמובן, הריבית במשק והעלייה המשמעותית בה בחודשים האחרונים, שמדאיגה מאוד חברות נדל"ן גדולות. לשם ההמחשה, נציין כי לוינשטין נכסים ביצעה בדצמבר 2020 מימון מחדש של אשראי בהיקף 158 מיליון שקל שניתן לה לטובת רכישת הקרקע במתחם.
המימון שהוחלף נשא ריבית קבועה של 3.5%, ולאחר מכן נהנתה החברה מריבית של כ-2% (פריים פלוס 0.5%). כיום, בעקבות העלאות הריבית מצד בנק ישראל, היא כבר עומדת על שיעור של 5.75%.
בלוינשטין לא מודאגים מהמספרים, בעיקר נוכח יתרת חוב נמוכה מאוד, לאחר שבדצמבר 2021 פרעה החברה בפירעון מוקדם כ-70 מיליון שקל מהאשראי לפרויקט. "כיום נותר לנו חוב על הקרקע של כ-80 מיליון שקל בלבד", מציין ערן עמרם, המשנה למנכ"ל לוינשטין נכסים, והאחראי על ענייני הכספים בחברה. "מדובר בחוב קטן מאוד, ובתנאים טובים מאוד.
"היחס בין שווי הקרקע הגבוה לחוב הנמוך מייצר לנו נוחות בשני אופנים: כשנצא לדרך לא נצטרך להשקיע הון עצמי נזיל נוסף, שכן הקרקע מספיקה כדי לצאת לדרך כבטוחה שתועמד לתאגידים המממנים; והחוב עצמו, הקטן בהיקפו, לא מוסיף לנו עלויות מימון משמעותיות. כשמסתכלים על המספרים של הפרויקט זה יחס נמוך מאוד - חברות נדל"ן לא רגילות לעבוד עם חוב כזה".
לוטן מוסיף, כי "החברה שלנו שומרת על מרווחים גדולים מאוד, על LTV נמוך מאוד, ונהנית מ'כריות בטיחות' גדולות. לכן אנחנו לא צופים בעיה במימון ובהקמה של הפרויקט הזה, ואני מניח שגם שיכון ובינוי לא צופים בעיה כזו. לא צריכה להיות מניעה כספית להתחלת הפרויקט". בחברה מעריכים כי היתרי בנייה לפרויקט יינתנו בתוך כשנה וחצי מהיום.
"זה לא פרויקט אלא רובע עם מאפיינים של עיר"
לוינשטין נכסים וחברת שיכון ובינוי נדל"ן מחזיקות במלוא הזכויות במתחם 1, שהוא המתחם המרכזי של פרויקט התחדשות התחנה המרכזית הישנה, ובו ניתן יהיה לבנות כ-600 יחידות דיור וכ-60 אלף מ"ר בשטחי תעסוקה.
התוכנית המאושרת לכלל המתחמים בתחנה המרכזית (ארבעה בסך-הכול) - שבה מחזיקות השתיים בחלקים שווים למעלה מ-70% מזכויות הבנייה - תכלול כ-1,333 יחידות דיור, 153 אלף מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים ועוד כ-48 אלף מ"ר שטחי ציבור ומבני ציבור.
"זה לא פרויקט, אלא רובע שלם שיש לו מאפיינים של עיר", מסביר עמרם. "מגורים, מסחר, תעסוקה ומשרדים, תרבות, גלריות בכיכר, נגישות תחבורתית, חיבורים של כבישים - יהיה בו הכול. הרובע נמצא בדיוק בתווך שבין שדרות רוטשילד ובין דרום העיר עצמו, ואני מניח שהוא יסייע לתל אביב להמשיך ולהתפתח דרומה".
"זה יהיה אזור מפותח מאוד, עם נגישות מקסימלית", מסכם לוטן. "שתי תחנות רכבת קלה ותחנת רכבת כבדה במרחק נגיעה (תחנות הקו הירוק והאדום של הרק"ל, ותחנת ההגנה של הרכבת הכבדה, י' נ'), ודרך ישירה שתיסלל מהמתחם ועד לשדרות רוטשילד. זה ייתן 'בוסט' אדיר לכל הסביבה, ויהווה קפיצה גדולה מאוד בהתפתחותו. ברגע שיש מסה קריטית כזו של בנייה והתחדשות, זה משביח בבת אחת את כל האזור. אני צופה שהמחירים יעלו משמעותית, והאזור יהפוך למרכז, לליבה של העיר".
בין נכסיה הבולטים של לוינשטין נכסים, הפועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למסחר ולמשרדים, ניתן לציין את מגדל לוינשטין בדרך מנחם בגין בתל אביב ואת מגדל דיסקונט בפינת הרחובות הרצל ויהודה לוי בעיר, ששוויים יחד מתקרב ל-600 מיליון שקל. מתחם התחנה המרכזית הישנה הוא הנכס המרכזי של לוינשטין במסגרת נכסיה הנמצאים בהקמה ופיתוח.