עמוס דאבוש, מנכ''ל קרדן נדל''ן / צילום: יח''צ
התקופה הנוכחית היא תקופה מאתגרת עבור כל אדם שעוסק בנדל"ן. הריבית העולה, ההתייקרות של הכסף, הירידה הדרמטית בפעילות ואפילו התמתנות עליות מחירי הדירות - כל אחד מאלו, ועוד תהליכים רבים אחרים, מצביעים על מצב לא פשוט, ועל משבר הלכה למעשה. איך רואים זאת מהחלונות הגבוהים בחברות הנדל"ן עצמן? מנכ"ל קרדן נדל"ן , עמוס דבוש, חושש שהמגמה עלולה להתהפך במהירות, ולאו דווקא לטובה.
● העלייה במחירי הדירות אולי נבלמה, אבל הבעיה הגדולה של שוק הנדל"ן נמצאת בכלל במקום אחר | פרשנות
● "אל תחנכו אותנו": ביטן מאיים לבטל את העלאת מחירי החניה בת"א
● פתיחת הרכבת הקלה בגוש דן מתעכבת, והקבלנים יקבלו עוד רבע מיליארד שקל | בלעדי
"ישנה ירידה בכמות המבקרים במשרדי המכירות, בזה אין כל ספק", הוא אומר. "זה לא סוד. הירידה בפעילות נגרמת בגלל העלייה המשמעותית בריבית, שמביאה לכך שרבים בציבור לא יכולים להרשות לעצמם רכישה של דירה כרגע".
כ"חיזוק" לדברים אפשר לראות את נתוני הדוח השנתי המסכם ל־2022 שפרסמה החברה היום (ה'), ולפיו הכנסותיה בשנה החולפת הסתכמו בכ־620 מיליון שקל, בהשוואה לכ-653 מיליון שקל בשנת 2021, וברבעון האחרון של 2022 - הכנסות של כ־132 מיליון שקל, לעומת כ־178 מיליון שקל ברבעון המקביל של 2021. החברה מסבירה את שני הנתונים, השנתי והרבעוני, ב"התמתנות קצב מכירת דירות בשנת 2022, בהשפעת האטה בביקושים והקיטון במלאי הזמין למכירה".
לדברי דבוש, היפך המגמה הוא רק עניין של זמן: "הסיטואציה הקיימת יוצרת מצב מורכב שבעתיים, שכרגע נמצא מתחת לפני השטח: האנשים לא נעלמים משוק הדיור. הביקושים קיימים, והריבית העולה לא מעלימה אותם. הם היו קיימים אתמול, הם קיימים היום והם יהיו קיימים גם מחר.
"התוצאה ברורה: אם המדינה לא תשכיל למצוא פתרון לטווח הקצר, הבינוני והארוך בנוגע למשבר הדיור ולהיער ההיצע המספיק - מה שלא נעשה בצורה אמיתית בחמש או עשר השנים האחרונות, הירידה הבאה של ציבור הרוכשים מהגדר תהיה הרבה יותר גדולה מהירידה הקודמת מהגדר, שכולנו יודעים מה הביאה איתה".
בדברים אלו מתייחס דבוש לעלייה המשמעותית במחירי הדירות ב־2022, שהגיע לרמה של כ־20% - ולדבריו, גם מספרי השיווקים והתחלות הבנייה הגבוהים בשנתיים האחרונות לא ישנו את זה. "אין פתרון עומק של המורכבות. אם היה פתרון עומק, לא היינו מגיעים למצב הזה", הוא מוסיף. "זו לא חוכמה להגביל את השוק ולעצור אותו, משום שלא נוצרו דירות נוספות. אישור של 200 אלף יחידות דיור מתוכננות לא אומר שאפשר לבנות אותן כבר עכשיו. לכן הטיפול המשמעותי צריך להיות בתחום התשתיות, בסיוע לרשויות המקומיות כדי שיוכלו לקלוט את כל הדירות שהשוק צריך.
"דווקא עכשיו למדינה יש הזדמנות לעשות טיפול שורש, טיפול עמוק מאוד, כדי לטפח ולקדם את אחד הסקטורים החשובים כיום - ההתחדשות העירונית. בדיוק בזמנים שבם כולם שואלים 'מה יהיה?' - זה הזמן לעשות. אמרנו את זה בלי סוף לאורך העשור האחרון, ואולי סוף־סוף יקום מנהיג, בעל בית, שירצה באמת לעשות את הטיפול העמוק, היסודי והשורשי בבעיה, ולאפשר לכל תושב במדינה לקנות דירה. לכולנו יש ילדים, גם לי, והם צריכים מקום לגור בו".
"נותנים רק לכוחות השוק לשחק"
התקציב החדש, וחוק ההסדרים שבא איתו, אמורים להעניק לממשלה את ההזדמנות לבצע את אותם שינויים מדוברים - שינויים שישנו את המצב הקיים בצורה דרמטית. דבוש טוען כי החקיקה שנמצאת כעת לקראת אישור לא עושה זאת.
"על זה אמר שלמה המלך: 'אין חדש תחת השמש', לצערי הרב. מנסחי חוק ההסדרים נותנים רק לכוחות השוק לשחק, וברגע שרק הם משחקים, הכול הולך לצד הנוח עבור הכוחות האלה, ועבורם בלבד. חשוב להבין: כל עוד המדינה היא אחראית על המשאב, על הקרקעות, היא לא יכולה לתת רק לכוחות השוק לשחק. צריך להיות כאן מהלך נרחב הרבה יותר, ששותפים לו הרבה יותר גורמים".
במקביל, ועל רקע הסחרור שעבר הענף בשנתיים האחרונות - מסכומי שיא במכרזי רשות מקרקעי ישראל לקיפאון כמעט מוחלט - גוברים החששות מקריסה של חברות נדל"ן, ודאי כאלו שלקחו חלק ב"חגיגה" בשיאה של עליית מחירי הקרקעות.
"לאף אחד במדינת ישראל, קטן עד גדול, אין אינטרס שחברת בנייה תיפול, חלילה", אומר דבוש. "מי שהגזים בהצעות שלו כשהריבית הייתה נמוכה, כי היה אופטימי מדי, יצטרך לעשות חישוב מסלול מחדש. חלק מהחברות הללו ימכרו קרקעות, אחרות יחפשו שותפים וכולן יצטרכו להיות יצירתיות יותר כדי להתמודד עם עלות הכסף.
"אני לא רואה כרגע חשש להתמוטטות של חברות נדל"ן, וברור שהכול יכול להיות כי לא ידוע כמה זמן המצב הזה יימשך, אבל צריך לזכור, ולהדגיש שוב: הביקושים לא נעלמו, הם עדיין כאן. גם עלות חומרי הבנייה עלתה, ותעלה משמעותית אחרי כל מה שקרה בטורקיה לאחרונה, וזו רק דוגמה אחת לכך שמדובר בעסק לא פשוט. אי אפשר לדעת לאן הדברים יתפתחו, לכאן או לכאן".
"האסטרטגיה שלנו הייתה להתמנף כמה שפחות"
לעומת הירידה בהכנסות שמציגה החברה בדוח המסכם של 2022, שורת הרווח מציגה דווקא עליות יפות: בשנה החולפת עלה הרווח הגולמי של קרדן נדל"ן בכ־5%, לכ־151 מיליון שקל, והרווח התפעולי זינק ב־48% - מ־110 מיליון שקל ב־2021 לכ־163 מיליון שקל ב־2022. הרווח הנקי הסתכם בכ־120 מיליון שקל, עלייה של 47% לעומת 2021.
את העלייה ברווח הנקי מסבירה החברה, בין היתר, בקיטון הוצאות המימון, שאומנם הושפעה מאוד מעליית שער הדולר אל מול השקל, אך גם מיוחסת לפעולות שביצעה החברה בזמן שאחרות הגדילו משמעותית את היקף החוב שלהן: "האסטרטגיה שלנו הייתה להתמנף כמה שפחות ולא להתפתות לגשת למרכזים במחירים מופקעים שאין להם היתכנות", מסביר דבוש. "לכן היום אנחנו אחת החברות הכי פחות ממונפות בענף. בסופו של דבר כל מגמה בשוק יוצרת גם הזדמנויות, ולשם אנחנו מכוונים". דבוש צופה כי בשנים הקרובות תצא החברה בשיווק של עוד אלפי יחידות דיור חדשות, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית שצפוי להניב לחברה רווח גולמי מצטבר של כשני מיליארד שקלים.