העלייה במחירי הדירות אולי נבלמה, אבל הבעיה הגדולה של שוק הנדל"ן נמצאת בכלל במקום אחר

שוק הנדל"ן קופא ומתעקש שלא להגיע למצב של "מינוס", אולם נראה כי המגמה תשתנה בקרוב, ואם המדד הנוכחי מורה על עלייה של 0.1%, אחד המדדים הבאים יתחיל את סדרה שלילית במחירי הדירות.

המדד הנוכחי הוא המסכם של 2022, וזאת עקב האיחורים בדיווחי עסקאות הנדל"ן והשיטה של המדידה באמצעי החודשים ולא בסופם. אם לפני שלושה חודשים הוא הגיע לרמות שנתיות של 20%, הרבעון האחרון של 2022 הוריד את העליות השנתיות ל-14.6%. ואולם החלק החשוב במדד מחירי הדירות הוא רכיב הדירות החדשות, שרגיש יותר לשינויי שוק. ולכן כדאי להתמקד בו.

● האינפלציה לא מתקררת כמצופה: מדד פברואר גבוה מהתחזיות - 5.2%, עליית מחירי הדירות נבלמה
● האינפלציה הגבוהה הפתיעה את השוק: "הריבית תעלה ל-5% ואף למעלה מכך" | תחזיות האנליסטים

מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי (כלומר ללא הכללת הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן") לא כלולים במדד עצמאי, אלא מתפרסמים מדי חודש באופן נקודתי, ולא מתעדכנים כנהוג במדדים הרשמיים, ולפיכך יש לנהוג בהם משנה זהירות. מדד לא רשמי שעשינו בגלובס על סמך הנתונים הללו מורה על ירידת מחירים ברמה של 4.7%, מה שמגלם קצב שנתי של ירידות ברמה של כ-20%.

גם בשקלים, הירידה כבדה: תרגום של ירידות המחירים של הדירות החדשות בשוק החופשי מאחוזים לשקלים מעלה שהם ירדו ב-90 אלף שקל בממוצע, וכבר אין מדובר בנתון סטטיסטי-אקדמי שרוכש מן השורה לא יכול להרגיש. הכלכלנית הראשית באוצר, שפרסמה בצהריים את הסקירה החודשית שלה על שוק הדיור, דיווחה על מבצעי מכירות בצפון קריית ביאליק. לפני חודשיים המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו שם עמד על 1.57 מיליון שקל, שגבוה ב-16% בלבד מהמחיר הממוצע לדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בקריית ביאליק בשנת 2022. בדיקת גלובס מגלה כי לפני שנה מחיר דירה חדשה בעיר בשוק החופשי הגיע ל-1.8 מיליון שקל, והיה גבוה בכ-40% ממחיר דירה ב"מחיר למשתכן".

שוק השכירות: קצב העלייה השנתי הגבוה ביותר מאז 2008

מומלץ גם לבחון את מחירי השכירות. בחודש פברואר הם עלו בכחצי אחוז, ומדובר בנתון חריג יחסית, שכן פברואר אינו נחשב לחלק מהעונה בוערת. ואולם ניכר כי בעוד שוק מכירת הדירות יורד - שוק השכירות מתחמם, כפי ששוכרים רבים חשים על בשרם. מדד שירותי הדיור שמגלם את שכר הדירה עלה בכ-7% בשנה האחרונה, ועצם העובדה שהוא עולה בחודשי החורף במידה משמעותית מורה כי גם השוק הזה נמצא לקראת משבר חמור.

אם לתרגם את האמירה הזו לנתונים - שוק השכירות נמצא בקצב העלייה השנתי הגבוה ביותר מאז 2008, כשהוא מתודלק על ידי העלאות הריבית, שמביאות את המשקיעים להעלות את שכר הדירה, משום שהמשכנתאות שהם לקחו התייקרו; הממשלה תורמת במישרין לעליות הללו, שכן המדיניות שלה נועדה להדיר משקיעים, באמצעות מס רכישה גבוה.

לאור זאת המשקיעים מקטינים את מלאי הדירות שברשותם במאות דירות בחודש, ורק בינואר המלאי קטן ב-320 דירות, שכן המשקיעים רכשו 1,230 דירות, אך מכרו 1,550. במצב דברים זה, לא מן הנמנע כי מחירי השכירות ישברו השנה שיאי עלייה נוספים, בהתאם למגמה בשנים האחרונות: ב־2020 מדד שירותי דיור כמעט שלא עלה; ב־2021 עלה ב־3.3%, ואילו ב־2022 הקצב כמעט הוכפל והגיע ל־6.3%. נכון לפברואר הקצב מראה על המשך עלייה.

לא מיותר להדגיש: מחירי השכירות המרקיעים משפיעים ישירות על עליית האינפלציה, ולכן הבעיה שבה נתקלים שוכרי הדירות מגיעה מהר מאוד לנתוני הלמ"ס ולכיס של כל אחד מאיתנו. אך עד כה, הממשלה לא עסקה כלל בנושא.

בנוסף, גם בשוק דירות היד שנייה לא חווים הקלה. בעלי הדירות הפרטיים לא ממהרים להוריד מחירים, ובמקרים שבהם הם חשים שהמחיר שהם יכולים לקבל על הדירה אינו מתאים להם - הם מבטלים אותה.

שוק רכישת הדירות חדשות בצניחה מהירה

כשנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, אומר כי "מי שצריך דירה, מומלץ לו שיבדוק מה קרה מיד לאחר התקופות שבהן קפא שוק הדיור" - הוא צודק, אבל מתעלם מסיבות מובנות מחלק אחר של העצה, לבדוק גם מה שקורה במהלך הקיפאון. כי כשמדברים על קיפאון, מדברים על ביקושים והיקפי בנייה ברמות נמוכות, אך במקביל גם על ירידות מחיר. ואלה כבר פוקדות את השוק.

סקירות הנדל"ן של הלמ"ס ושל הכלכלנית הראשית וסקירת המשכנתאות של בנק ישראל שפורסמו בימים האחרונים, מחזקות את ההערכה שהשוק בצניחה מהירה. על פי הלמ"ס, הירידה בהיקפי רכישת דירות חדשות נעשית ברמה של 4.3% בחודש. מדובר בקצב מהיר ביותר, שלפני מספר חודשים היה מהיר אף יותר, והוא זה שאילץ את היזמים להתחיל לצאת במבצעים ובהורדות מחיר, מה שמיתן את הקצב, אבל עדיין הותיר אותו ברמה גבוהה. היזמים תקועים עם מלאי של כ-53 אלף דירות לא מכורות ועם מחויבויות להתחיל בפרויקטים שבהם בוצעו מכירות פרי סייל.

ההערכות הפסימיות באשר למצב הכלכלי, שיעורי הריבית והאינפלציה, אי־הוודאות התעסוקתית והמצב הפוליטי החמור - מבטיחות לנו שבתקופה הקרובה הנפילה תימשך - ובקצב מהיר.