האם תהיה קריסה של יזמית נדל"ן? "זה יקרה בוודאות"

אחרי שנים של עלייה במחירי הדירות, ובעיקר אחרי ה"בליץ" של 2021 - רכישת דירה בישראל הפכה לחלום רחוק עבור לא מעט ישראלים. אך בעוד שרבים הצליחו לרכוש דירות בעשור האחרון בזכות ריבית שנעה בין 0.1% ל-0.25% לאורך שמונה שנים ברציפות, סדרת העלאות הריבית שחווינו החל מאפריל 2022, ייקרה מאוד את המשכנתאות. 

● הצעיר שעשה שלוש עסקאות נדל"ן בתוך שנה אחת בלבד 
● המשקיע שבגיל 6 מכר סוכריות בכיתה והיום סוחר בנדל"ן מסביב לעולם 
● היזם הצעיר שמוכן לשלם על הרפתקאותיו בנדל"ן "שכר לימוד גבוה" 

תנאי השוק הנוכחיים כבר הביאו לקיטון משמעותי במספר העסקאות במשק, ולירידה בהיקף נטילת המשכנתאות, כשרבים תוהים - האם הפעם מחירי הדירות באמת יירדו ואם כן בכמה, כשבמקביל קשה לנבא האם בנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית.

תוסיפו על תהיות אלה את צעדי הממשלה החדשה שהביאו למחאה שטרם נראתה, ושכבר נותנת את אותותיה על הכלכלה הישראלית ועל תרחיש שכבר איננו דמיוני - צמצום השקעות בישראל.

בניסיון להציב סימני קריאה במצב הדי חידתי שבו אנו מצויים, 'כסף בקיר', פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, הפגיש את פרשן הנדל"ן הבכיר של גלובס אריק מירובסקי וסגן עורכת גלובס ובעבר עורך הנדל"ן בעיתון דרור מרמור לשיחה על כל הנושאים הבוערים בתחום.

מה הכיוון של מחירי הדירות?
אריק: "מחירי הדירות עדיין לא ירדו אולי אבל הם בדרך למטה. אנחנו לא רואים את המינוס לגמרי, אבל התחלנו לראות את זה בדירות חדשות, ואני מאמין שבקרוב נראה ירידות גם בדירות יד שנייה".

דרור: "אין ספק. אני חושב שהשוק פוגש את כל הווקטורים שלוחצים עליו כלפי מטה. זה גם הריבית, ונדבר על זה בהרחבה, אבל גם בגלל השנתיים האחרונות שהשיווקים שברו בהן שיאים מכובדים וגם בהיתרי הבנייה לחצו על הגז.

"גם בהתחדשות העירונית יש פלונטר שמתחיל להשתחרר. ושכשהשוק סוף סוף פוגש היצע רחב שעוקף את מספר משקי הבית, וכשבמקביל לציבור יותר קשה לקנות אז כמו שאריק אומר, רק עיוור לא רואה עדיין את הירידות, שזה לא חייב להיות רק ירידות. כשאתה רואה כמה הקבלנים מוכנים ללכת לקראתך במבצעים דה פקטו זה אומר שהמחירים יורדים ושאנחנו כבר שם".

אני רוצה לשאול אתכם שאלה שאפשר להגיד עליה "מפחידה". האם נראה פה לדעתכם קריסה של חברה יזמית גדולה?
דרור: "לדעתי זה יקרה בוודאות. הזיכרון שלנו קצר - ב-15 השנים האחרונות גם אם עשית טעויות עליות המחירים כיפרו על זה בקלות. איכשהו המחירים תיקנו את הכול. תחום הנדל"ן לפני הכול - לפני בטון וברזלים - זה תחום של פיננסים וחובות כדי לבנות אפילו בניין של 80 דירות בגבעתיים. יזם לא מביא מהבית".

ונזכיר שיזמים נטלו בשנים האחרונות הלוואות בשיעור של 90% וגם 95% מערך הקרקע בכדי לממן את הרכישות.
דרור: "נכון. ותראה היום את הריביות כמה הן התייקרו להם".

אריק: "אני מסכים לחלוטין עם דרור. אם אנחנו הולכים 20 שנה לאחור לגל הירידות הקשה שפקד אותנו החל מסוף שנות ה-90 עד 2007 הרבה מאוד חברות נפלו אז ואנחנו פשוט שוכחים".

אולי כדאי דווקא כעת להמתין לשעת כושר

כחלק מהפרק המיוחד של 'כסף בקיר' נגענו גם בסוגיות רבות נוספות כמו הקיטון בהיקף העסקאות שנרשם בשוק השקעות הנדל"ן, והאם המגמה תימשך גם בהמשך השנה. האם המצב יביא דווקא לגידול בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ואולי כדאי דווקא כעת להמתין לשעת כושר ולרכוש נכסים בישראל במחיר נמוך.

וגם: חזית מפתיעה ודי קודרת שהציגו מירובסקי ומרמור בנוגע להמשך ההתפתחות של אחד מענפי הנדל"ן החשובים כיום.