כשאיטן בירן היה רק בן 6, הוא כבר הביא לבית הספר סוכריות בכדי למכור אותן לחבריו. יצר היזמות, כך הוא מעיד על עצמו, תמיד בער בו, וגם היווה סוג של בית ספר פרטי להצלחות ולכישלונות.
● עסקת הנדל"ן של השנה: וילה בשכונה היקרה ביותר בהרצליה במעל 170 מיליון שקל
● המכרז המרתק שייסגר, ומדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מה צפוי השבוע בנדל"ן?
● המדינות שסוגרות את שוק הנדל"ן לזרים: "בתים לאנשים, לא למשקיעים"
את איטן פגשנו במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - לשיחה יוצאת דופן בהחלט. איטן הוא משקיע מסוג אחר. הוא פחות פועל על בסיס אקסלים וחקר שוק, ובדרך כלל לא יורד לפרטים, אלא פועל "מהבטן". לכן ההשקעות שלו - הרבה פעמים - הן תוצאה של ניסוי וטעייה. הוא לוקח סיכונים רבים בהשקעותיו, שהן לא רק השקעות נדל"ן, ומוכן לשלם על כך "שכר לימוד גבוה"
איטן בירן (32)
אישי: נשוי + 1, מתגורר באבן יהודה
מקצועי: מנכ"ל חברת השמת העובדים My Next Worker
עוד משהו: מעיד על עצמו שהוא יזם כבר מגיל 6, נשוי לסוכנת הדוגמניות רותם גור
בשנת 2016 הוא הקים חברה, שלפחות עד שהגיעה הקורונה נחשבה לסיפור הצלחה, ושסיפקה מזון לחברות הייטק. שם גם "הריח" כדבריו הזדמנות לפתח נישה חדשה - מעין רשת של חדרי ישיבות לחברות הייטק. השנה הייתה 2019, ולדבריו הוא ראה כמה משרדים במרכז הארץ, אך הוא מודה שמהר וללא בדיקות מעמיקות התביית על משרד במגדל הזוהר בפתח תקווה, סמוך לקניון הגדול.
כמה עלה המשרד ומה היה שטחו?
"השטח עמד על 161 מ"ר, והמחיר היה 9,700 שקל למ"ר ברמת מעטפת. רכשנו גם חניה שעלתה עוד 85 אלף שקל". בירן מספר שאת הלקח למד כשביקש להשלים את בניית המשרד. "קבלנים הציעו לי הצעות הזויות של חצי מיליון, 600 אלף. אז אמרתי שאעשה את זה לבד. היה קצת בלגן עם זה. שילמתי שכר לימוד יפה יפה, למשל כשקבלן הפסיק את העבודה באמצע. אבל בסוף, אחרי הרבה עבודה קשה והרבה למידה, העמדנו משרד בובה".
בימים אלה החברה של בירן מוכרת את המשרדים, שלבסוף לא הושכרו כחללי עבודה לחברות הייטק, אלא לחברת הנדסה. לדבריו הם אמנם עומדים לרשום רווח מסוים מהמכירה, אבל גם הוא מתקשה להגדיר את העסקה הזו כמוצלחת במיוחד.
הרפתקת הנדל"ן במקסיקו שנגמרה מהר
בחודשים האחרונים פעילותם של משקיעי הנדל"ן הקלאסיים - אלה שרוכשים דירות למגורים בישראל - הולכת ומצטמצמת, כך לפי נתוני האוצר. אבל אנשי המקצוע בתחום אומרים שהמוטיבציה לבצע השקעות נדל"ן לא שככה, והיא צפויה להסיט כסף לאלטרנטיבות אחרות: אם אלה השקעות בנכסים מסחריים, או בנכסים בחו"ל.
הוא התחכך בשנים האחרונות עם כמה סוגי השקעות, אחת מהן הייתה רכישת זוג דירות Airbnb במקסיקו - לוקיישן מאוד לא שגרתי לישראלים. זה קרה כשבירן ואשתו הגיעו לעיר טולום לשהות קצרה באמצע 2020. הם לנו בבית מלון, אך מהר מאוד הבינו שישלמו מחיר נמוך משמעותית עבור לינה בדירת Airbnb. כעבור זמן קצר החלו לברר לגבי דירות לרכישה באזור, וגילו שבבניין שבו הם שוהים מוצעות למכירה שתי דירות שכאלה - ורכשו את שתיהן, ללא בדיקות מעמיקות. הם ראו בצעד הזה הזדמנות טובה.
חלק מהכספים זולגים להשקעות בחו"ל | אריק מירובסקי, פרשנות
האם משקיעי נדל"ן יעזבו את המדינה בגלל המסים? ללא ספק. אם ב־2015, לפני שהועלה מס הרכישה על משקיעים בפעם הראשונה, נרכשו 2,500 דירות להשקעה בחודש, ב־2016 המס עלה והמספר ירד ל־1,900. היום המס גם גבוה וגם הריבית גבוהה, ומספר הדירות להשקעה בישראל מגיע ל־1,400 בחודש. זו ירידה רצינית ואפשר להניח שחלק מהכספים שלא מושקעים ברכישות בישראל - זולגים החוצה.
שמענו על ישראלים שפונים ליוון, לגרמניה, לקפריסין, ושמענו גם סיפורים די מטרידים. אני מציע בראש וראשונה להיזהר. גם בנדל"ן בישראל אתה יכול ליפול, ועל אחת כמה וכמה בשווקים שאתה לא דובר את שפתם, שהחוק שלהם שונה, שהרגולציה שונה, ושהנורמות שונות.
הסיסמה הקבועה שלנו בנושא הזה היא שאין מציאות - אם המחיר נמוך אז כנראה שהנכס לא שווה הרבה, והשאלה היא למה הוא נמוך. צריך לעשות שיעורי בית ולבדוק מה התשואה האמיתית ולא מה שמספרים לך אינטרסנטים וחברות שמנסות לארגן משקיעים. אתה צורך עו"ד מטעמך ואדם מטעמך שינהל את הנכס.
במקומות כמו מקסיקו לדוגמה, ובהשכרות לטווחים קצרים זה עוד יותר חשוב, כי אתה מחליף כל הזמן שוכרים, ואתה צריך שיהיו לך אנשים שינהלו את הנכס, וצריך גם לעקוב אחרי הרגולציה כי יש ממשלות שמשנות את כללי המשחק בהקשר של Airbnb.
"פתאום אנחנו רואים מספרים שמגיעים לתשואה של 25%", הוא אומר, אך מודה שגם במקרה הזה אולי היה מוטב להכיר מעט טוב יותר את השוק וגם את ההליך. ראשית, הוא שילם 6% על הכסף שעבר מישראל, דבר שייקר משמעותית את העסקה. שנית, הוא מודה שכאשר רכשו את הדירות, האזור היה אטרקטיבי במיוחד בשל סגרי קורונה, ושמדובר באזור שהמשיכה אליו מאוד תלויה בעונות השנה. לדבריו גם לא ניתן לבנות על עליית הערך באזור. כיום בירן נמצא בשלבים סופיים למכירת הדירות מכיוון שלדבריו יש אלטרנטיבות השקעה טובות יותר, ומודה שבדיעבד היה מוותר על ההשקעה במקסיקו.
המדינה נותנת מתנה בנהריה, לא ניקח?
בין לבין רכשו בירן ואשתו בשנים האחרונות גם דירה בנהריה. זו אמנם דירתם הראשונה בארץ, ולכן לפי ההגדרות היבשות היא לא נחשבת כדירה להשקעה, אך עבור בני הזוג - שלא מתכוונים להתגורר בה - זוהי השקעה לכל דבר, וגם כזו שעשתה עד כה את ה"רווח" הטוב ביותר, לפחות על הנייר. מדובר בדירת גן גדולה במיוחד ("נעזרנו בכסף מהחתונה ובסבתות") שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן בעלות של 1.42 מיליון שקל. לדבריו כיום היא שווה כמיליון שקלים יותר, אם כי כזכור, לפי הכללים לא ניתן למכור אותה במשך חמש שנים.
ההתנסות בסוגי ההשקעות השונים הביאו את בירן למסקנה שבתחום הנדל"ן ההשקעות הנכונות יותר, לפחות עבורו, הן בתחום המגורים, שם לדבריו ההשקעות רווחיות ופשוטות יותר, אך מעל הכל - הדמוגרפיה בישראל כמעט מבטיחה ביקושים קשיחים. "האוכלוסייה פה כל הזמן גדלה, אנשים צריכים לגור איפשהו, וכשמחברים את זה לעובדה שישראלים רוצים לגור בדירה בבעלותם - זה אולי הפרמטר החשוב מכול".
עם זאת, במצב הנוכחי, עדיף להמתין עם הרכישות ולהמתין עם כסף בצד להזדמנויות שלהערכתו יגיעו ב־2024, ולאו דווקא בתחום הנדל"ן - אולי, ואולי אפילו יותר לדבריו - בשוק ההון, וזו אחת הסיבות שהוא מוכר כיום את הנכסים. "ב־2023 לא תהיה צמיחה, וב־2024 אני מאמין שיהיו השקעות טובות כי השוק יירד, ולכן אני מוכר כיום נכסים. ההזדמנויות יגיעו".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
