מלכודת השכירות
"האינפלציה נמצאת בסביבה המרסנת", כך אמר נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, ביום שני בשבוע שעבר, כאשר החליט לראשונה מזה שנה וחצי להשאיר את רמת הריבית הנוכחית כפי שהיא (4.75%). אך דווקא כאשר האינפלציה לכאורה "מרוסנת", ולמרות שבנק ישראל מכריז שהוא רואה אותה מתקרבת אל יעדה (3%), גובר החשש למהמורות ב"קילומטר האחרון".
● מדד המחירים לצרכן מפתיע לטובה ביוני; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
● ההמלצות של מנכ"לית בית ההשקעות: "זה לא דומה לדברים אחרים שראינו"
במבט אל מדד המחירים לצרכן של חודש יוני ניתן לראות כי קצב האינפלציה בישראל ירד בקצב מהיר, כאשר ב-12 חודשים האחרונים קצב האינפלציה השנתי ירד מ-4.6% ל-4.2%. נזכיר כי גם במדד חודש מאי נרשמה ירידה חדה בקצב האינפלציה כאשר בחודשיים האחרונים קצב האינפלציה השנתי בישראל ירד מ-5% ל-4.2%. במבט קדימה, נשאלת השאלה האם נמשיך לראות את הירידה החדה בקצב האינפלציה גם בחודשים הבאים?
הנגיד בעצמו אמר את זה: "כמו בדיאטה: הורדת חמשת הקילוגרמים האחרונים היא לפעמים הקשה ביותר. כלומר, יותר קל להוריד את האינפלציה מאזור 9%־10% ל־5%, מאשר מ־5% ל־2%". גם בבנק לאומי מעריכים כי "השלבים האחרונים בהורדת האינפלציה יהיו המאתגרים ביותר". כלכלני הבנק מציינים, שהצעדים האחרונים של בנק ישראל יהיו חייבים להיות מגובים בשיתוף פעולה גם מצד הממשלה - "ועד כמה היא תתמוך בהורדת האינפלציה".
הסעיף שמטריד את הכלכלנים
בראש ובראשונה, סעיף הדיור נמצא בעוכריה של האינפלציה - דווקא בגלל הדיבורים על ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, מה שאמור לכאורה לבשר על המשך התקררות האינפלציה. זאת, מאחר ו־26% מהמדד מורכב מסעיף שירותי הדיור - המודד את השינויים בשוק השכירות ולא את השינויים בשוק המכירה (בעיקר בגלל ההנחה שרכישת דירה כוללת גם מרכיב ספקולטיבי של השקעה, והיא אינה משקפת רק את מחיר הצריכה).
אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי בבית ההשקעות מיטב, מזכיר שהשפעת הריבית על סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן היא הפוכה מאשר על הסעיפים האחרים במדד. לדבריו, "עליות הריבית של בנק ישראל מורידות את הביקושים לדירות בבעלות. הרוכשים הפוטנציאליים מצפים לירידה במחירי הדירות, ובינתיים נשארים לגור בשכירות. בכך הביקוש לשכירות עולה והיא מעלה שכר דירה. במקביל, עליית הריבית גורמת לעלייה בהחזר המשכנתאות של המשקיעים בדירות - ואלה מנסים לגלגל אותה על השוכרים ומעלים את שכר דירה".\
ראיה לכך נמצאת במדד המחירים של חודש יוני, שם סעיף שכר דירה ללא שכירות ציבורית אמנם עלה ב-0.5%, אך בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של 3.9% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 9.8%.
במילים אחרות: האינפלציה, ולא פחות מכך הצפי ל"ריסונה" ולירידות מחירים שיגיעו בהמשך, משכנעים יותר ויותר ישראלים להמשיך לשכור דירה, מה שדוחף את האינפלציה עוד יותר כלפי מעלה. כך, מדגיש זבז'ינסקי, נוצר מצב מסוכן של מעגל היזון חוזר לאינפלציה. עד יוני 2023, עלה סעיף הדיור בתוך שנה ב־6.6%, יותר מאשר כל סעיף אחר במדד.
"הגורמים העיקריים להאצת מחירי השכירות בישראל מגיעים גם מצד ההיצע וגם מצד הביקוש", מציינים ד"ר גיל בפמן ואלון קול קרייז, כלכלני בנק לאומי. בעלי הדירות העלו כאמור מחירים, "בעקבות סביבה האינפלציה הגבוהה". במקביל, הביקוש לשכירות עלה בעקבות השינוי בשוק הדיור, הירידה בקצב רכישת הדירות והתחזיות לתפנית במחירי הדירות. מעבר לכך, הם אומרים, "גם הגידול בכמות מיזמי התחדשות עירונית הגבירה את הביקוש, מאחר ואלה מצריכים יותר ויותר פתרונות דיור זמניים לדיירים הוותיקים (שיחזרו לדירות חדשות, א"כ)".
גם בצד ההיצע, מוסיפים בלאומי, היעדר המדיניות של הממשלה החריף את המצוקה, מאחר ואין באמת פתרון ארוך טווח ומשמעותי ליצירת דיור להשכרה בכמות גדולה. וכפי שאומרים בלאומי: "המחסור בהיצע ארוך טווח ואי־הסדרת 'כללי משחק' בשוק עשויים להוביל לכך שמחירי השכירות ימשיכו לעלות מהר יותר מיתר רכיבי המדד - והמדיניות המוניטרית תצטרך לשאת את נטל ההתמודדות עם האינפלציה".
השכר תורם לספירלה אינפלציונית
לא רק שמחירי השכירות העולים מתגלגלים חזרה לאינפלציה, הם עלולים להניע עוד סעיפים במדד המחירים לייצר אפקט דומה. זבז'ינסקי מסביר כי "מחירי השכירות משפיעים על האינפלציה גם בדרכים אחרות. עליית מחירי השכירות, כמו שאר המחירים, מורידה הכנסה פנויה וגורמת לעובדים לדרוש העלאות שכר. מצב זה מגביר את הסיכון של הספירלה האינפלציונית - שבה עליית שכר מובילה לעליית מחירים וחוזר חלילה".
לדבריו, תופעת לחצי השכר יוצרת אפקט כפול: היא גם מאפשרת את המשך עליית מדד שכירויות - בשכירות, להבדיל למשל מרכישת דירה המגובה במשכנתאות, ליכולת לשלם את המחיר המבוקש יש מתאם ברור עם המשכורת החודשית של השוכרים. בנוסף, היא מתדלקת סעיפי אינפלציה נוספים, שלל שירותים שצריכתם תלויה בגובה המשכורת שאנחנו מרוויחים בכל חודש.
מעבר לכך, הוא מדגיש, "האופן שבו מחירי השכירות משפיעים על מדד המחירים הוא איטי הרבה יותר מאשר בסעיפים אחרים של מדד המחירים. גם אם מחר תחול ירידה בשכר דירה במשק, תעבור שנה עד שכל השוכרים יחדשו את חוזה השכירות שלהם והשינוי יבוא לידי ביטוי בצורה מלאה במדד המחירים". מנגד, זבז'ינסקי מזכיר שלהעלאת הריבית יש גם אפקט מצנן על מחירי השכירות - על אף שהיא מגדילה כאמור את הביקוש לשכירות. "העלאת ריבית מורידה ביקושים וגורמת לעלייה באבטלה. משכירי הדירות יצטרכו להתאים שכר דירה ליכולת הכלכלית של השוכרים, ושכר דירה יתחיל להתמתן".
בעיית חוזי השכירות החדשים
עם זאת, פרופ' מישל סטרבצ'ינסקי מהאוניברסיטה העברית, לשעבר חבר הוועדה המוניטרית של בנק ישראל וראש חטיבת המחקר של הבנק, סבור שלעליית מחירי השכירות כרגע ישנה השפעה מוגבלת על האינפלציה.
"חשוב לשים לב שכאשר מדברים על מדד השכירות בתוך מדד המחירים לצרכן, מדובר בחלק קטן מאותו סעיף שמעלה את רמות האינפלציה", הוא אומר.
סטרבצ'ינסקי מזכיר שהשוכרים שחותמים על חוזה חדש הם הגורם המשמעותי ביותר לעלייה של המחירים בשוק. כך, בסעיף שכר הדירה החודשי במדד המחירים הקודם, שוכרים שנכנסו לדירה חדשה שילמו 8.6% יותר מהמחיר הקודם, לעומת שוכרים שרק חידשו חוזה, שספגו עלייה של 3.6% לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. "לכן, האפקט של השכירות על האינפלציה הוא מוגבל", הוא מדגיש. "בסופו של דבר, האלמנט המהותי הוא כמה חוזים חדשים מתבצעים, שכן הם החלק במדד שעולה מהותית".
מציאות של אינפלציה גבוהה יכולה לשכנע יותר ויותר ישראלים לא להחליף דירה בשכירות (וישראלים אחרים להמשיך לגור את ההורים ולא לשכור דירה), מה שעשוי להוריד את משקל החוזים החדשים וממילא למתן את ההשפעה על האינפלציה. מעבר לכך, סטרבצ'ינסקי מציין שגם כשהאינפלציה יורדת לוקח לה זמן להגיע למחירי השכירות, בגלל קצב חידוש החוזים. "ברגע שהאינפלציה יורדת, גם אם מחירי השכירות עדיין גבוהים, נוצר שינוי בשוק. לבעלי הדירות אין 'תירוץ' להעלאת המחירים והשוק נוטה יותר לכיוון השוכרים - בשל חוסר היכולת של בעלי הדירות להעלות מחירים".
ובכל מקרה, אנחנו כמובן עוד לא שם. לפי שעה, בבנק ישראל מביטים על שוק השכירות בדאגה גדולה. בשנה שעברה למשל, כ־50% מהשוכרים חידשו חוזה או האריכו חוזה קיים בחודשים יולי־ספטמבר, מה שעלול להוסיף אתגר לא קטן במסגרת המלחמה הקשה להורדת האינפלציה.