איור: גיל ג'יבלי
דירה היא הוצאה עצומה. כל כך גדולה, עד שקל לשכוח שהמחיר שלה הוא רק חלק אחד מהעלות הכוללת של הרכישה. למעשה, אני ספרתי עוד 8 הוצאות שמצטרפות למחיר. מחלקן הצלחנו להתחמק, אבל על אחרות שילמנו לא מעט. יחד, הוצאות אלו מוסיפות לא מעט למחיר, וזה דבר שקריטי לזכור כשבאים לקנות דירה. העלות המלאה והאמיתית שלה יכולה להיות עשרות אחוזים יותר מ"מחיר המדף" שאותו יקבלו המוכרים.
● שוק הנדל"ן במשבר, ואלו הסיבות שדווקא עכשיו אני רוצה לקנות דירה | טור ראשון
● מבית פרטי בירוחם לדירת 4 חדרים בירושלים: איך בוחרים איפה לגור? | טור שני
● שבוע אינטנסיבי בירושלים, אינספור מתווכים וחוזה אחד חתום: כך מצאנו את דירת החלומות, כמעט | טור שלישי
● אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתה, אבל זה לא כל כך פשוט | טור רביעי
● 5 דברים שגיליתי שכדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתה | טור חמישי
● חתמתם על חוזה לרכישת דירה? הפרטים הקטנים שכדאי לוודא | טור שישי
1 חיפוש הדירה
העלות הראשונה הייתה בכלל עקיפה - לחפש דירה זה זמן ומאמץ. זו עלות שקשה מאוד לכמת, אך עשינו כל שביכולתנו כדי לצמצם אותה: כל הדירות שראינו רוכזו לשבוע אחד מתיש במיוחד בירושלים, במהלכו לנו אצל חברה שעשתה מילואים. הצלחנו לסוב את ציון, להקיפה ולספור מגדליה במהלך שעות אחר הצהריים, אך אחרים במקומנו בוודאי היו צריכים לקחת כמה ימי חופש מהעבודה. גם ביום החתימה נדרשנו לצאת מוקדם, ובמהלך המעבר עצמו בוודאי שניקח ימי חופש. אובדן ימי העבודה האלה, כמו הזמן והמאמץ עצמו, אינם בחינם וגם הם חלק מעלות הרכישה.
2תיווך
אחרי שראינו את הדירות, הבנו שכולן מלבד אחת עם תיווך, וזו אחת הסיבות שבחרנו דווקא בה, וכך התחמקנו מעלות אדירה. בדרך כלל מתווך לוקח 2% (פלוס מע"מ) מכל אחד מהצדדים, כלומר עשרות אלפי שקלים. הדירות עם התיווך היו זולות יותר מזו שלקחנו, אבל העלות הסופית שלהן הייתה יכולה להיות יקרה יותר.
3 ליווי של עורך דין
אחרי שניהלנו משא ומתן על המחיר, הגיע הזמן לנסח חוזה ולחתום עליו. וזה דורש עורך דין: הוא גבה מאיתנו חצי אחוז משווי הדירה (פלוס מע"מ) עם הנחה קטנה של היכרות קודמת. כמובן, ניתן לבצע עסקה בלי עורך דין, אבל זה לא מומלץ: עורך הדין בודק ורושם את הזכויות המשפטיות בנכס, המצב התכנוני, חריגות בנייה, חובות, בוחן את המיסוי ומדווח עליו וכמובן עורך את החוזה. אפילו אם אתם יודעים לעשות את כל זה, האלטרנטיבה היא השקעת זמן ומאמצים נוספים על חשבון העבודה - וזה לא בחינם.
4 הסכם זוגיות
אחרי שחתמנו על חוזה הדירה, ביקשנו מעורך הדין שלנו לסייע לנו בדבר נוסף - הסכם זוגיות: חוזה שיסדיר מה יקרה עם הנכס המשמעותי שאנחנו רוכשים יחד, במקרה שדרכינו יתפצלו ברמה הזוגית. העלות שלו היא כמה אלפי שקלים, וכרגע אנחנו כמובן לא רואים צפי לכך (אחרת לא היינו רוכשים), אך אי אפשר לדעת מה יביא העתיד.
בנוסף, ההון לרכישת הדירה לא מגיע רק מהנכסים שצברנו ביחד אלא גם גיוס הון מהמשפחות שלנו. מאחר שמדובר בסכומים משמעותיים, גם לטובת יחסי משפחה תקינים כדאי להסדיר את זה. במיוחד אם יש הבדל בסכומים שכל צד מביא.
כך, בשביל הסיכוי הנמוך שמשהו ישתבש - עדיף שיהיה מסמך משפטי מסודר שיהווה עוגן וימנע קושי משפטי בינינו או בין המשפחות שלנו. העלות של דבר כזה בוודאות תהיה גבוהה יותר.
5 יועץ משכנתה והריבית לבנק
לאחר שטיפלנו בנושאים המשפטיים, הגיע הזמן להתמנף ולקחת משכנתה מאחד הבנקים. זה מוביל אותנו להוצאה החיצונית הגדולה ביותר: הריבית על המשכנתה. במיוחד היום, כשהריבית במשק גבוהה במיוחד, מדובר בהוצאה אדירה שמרתיעה רבים מלרכוש נדל"ן בתקופה הנוכחית. משכנתה ארוכה במיוחד ל-30 שנה טומנת בחובה ריבית שיכולה להגיע ל-100% מגובה המשכנתה. כלומר, עשרות אחוזים משווי הדירה עצמה. מדובר בהוצאה בשווי מאות אלפי שקלים, ואפילו חיסכון מינורי בה משתלם מאוד.
לכן, הוצאנו עוד כמה אלפי שקלים כדי לשכור יועץ משכנתה שיסייע לנו באופטימיזציה. זו כמובן הוצאה שנועדה לחסוך כסף, אך גם זו הוצאה שצריך לזכור שקיימת. יועץ המשכנתה גם מסייע לנו לבנות את תמהיל המשכנתה האופטימלי, ככה שנוכל להחזיר אותה הכי מהר שאפשר בלי לחנוק את עצמנו כלכלית.
6 מסים
לאחר שסיימנו לשלם על שירותים שאנחנו משלמים באופן וולנטרי, הגיע הזמן לתשלום הכפוי: מסים. כרוכשי דירה ראשונה אנחנו נדרשים לשלם יחסית מעט, אבל גם להם יש עלות לא מבוטלת. כיום, על דירות ששוות פחות מ-1.9 מיליון שקל אין צורך בתשלום מס רכישה כלל. בירושלים הדירות לרוב יקרות בהרבה, מה שאומר שגם על דירה ראשונה משלמים מס רכישה. בין 1.9 מיליון ל-2.3 מיליון משלמים 3.5% מס על השווי, על החלק שבין זה לבין 5.8 מיליון שקלים המס עומד על 5%. על דירה נוספת התשלום גבוה בהרבה, ומתחיל ב-8%. במונחים אבסולוטיים זה יכול להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים.
7 שיפוץ ועיצוב הבית
כל הדירות שראינו דרשו שיפוץ ברמה כזו או אחרת, וחלקן דרשו עבודה מאסיבית שהייתה עולה בוודאות מעל 100 אלף שקל. הדירה שבחרנו כבר עברה בעבר פרויקט שיקום שכונות ושיפוץ, והייתה בנויה ומחלוקת פנימית בצורה מצוינת שחסכה מאיתנו לגמרי את הצורך בכך.
אך גם היא עדיין צריכה עיצוב פנים או "הלבשת בית". כלומר, רכישת פריטי נוי וסידורם בצורה נעימה ואסתטית שתהפוך את השהות בבית לנעימה ונוחה. בהתחשב בכך שגם אשתי וגם אני עובדים בעיקר מרחוק, איכות המרחב הביתי הופכת לחשובה אפילו יותר ודורשת השקעה. העלות יכולה להגיע לכ-10,000 שקל ולעיתים אף יותר.
8 הובלה
עד היום, כשנדדנו בין מקום למקום, העברנו את כל רכושנו על הרכב ונענו קלי-רגליים בין מקומות בישראל. אבל כעת כשאנחנו עוברים לדירה בבעלותנו, כבר יש לנו ציוד כבד בהרבה: מקרר, ספה, מכונת כביסה וחפצים שישבו עד עתה במחסנים. זו תהיה, בתקווה, ההוצאה האחרונה שלנו: מובילים שיסייעו לנו להעביר את הציוד שלנו מירוחם לירושלים, ובכך נעבור רשמית לגור במקום החדש.
תודה שהשתתפתם במסע שלנו לרכישת דירה ראשונה. זו החלטה ופעולה גדולה, שדורשת מאמץ והשקעה עצומה בזמן ובכסף. אני מקווה שהתיעוד יסייע גם לכם לקבל את ההחלטה הזאת בצורה נכונה ומושכלת, תוך שאתם מודעים לכל השלבים שצריך לעבור והבורות שניתן ליפול אליהם.