דיור ציבורי בטירת הכרמל. ביקורת רבה על רמת התחזוקה של הפרויקטים / צילום: Shutterstock
כמה דירות נמצאות היום במלאי הדיור הציבורי? כמה מהן לא מאוכלסות, וכמה מאוכלסות באופן חלקי? ומהי תרומתה של ההתחדשות העירונית למלאי? משרד הבינוי והשיכון מפרסם לראשונה את "דוח הדיור הציבורי" לשנת 2022 ובו סקירה נרחבת, ראשונה מסוגה, של תחום הדיור הציבורי על כלל ההיבטים הנוגעים לו.
● ניתוח |תתכוננו, פקקים חדשים בדרך: בדקנו תכנון של שלוש שכונות חדשות, והמסקנות מטרידות
● הסיפור שמאחורי צריחי הבטון בכיכר המדינה: כל הבניינים נבנים בבת אחת וכל הדירות יימסרו יחד
בראש ובראשונה מציג הדוח את המשך צמצום מלאי הדירות בדיור הציבורי. נתונים שפורסמו בעבר הראו כי בין 2011 ל־2022 קטן מלאי הדירות לדיור הציבורי בכמעט 20%, מ־61 אלף דירות ב־2011 ל־49,100 דירות בסוף 2022.
נתונים שהגיעו לידי גלובס מראים כי המגמה נמשכת גם בשנת 2023: מלאי הדירות בדיור הציבורי עומד כיום על 48,186 דירות, זאת בעקבות מכירת 1,408 דירות מתחילת השנה, אל מול 475 דירות שנרכשו לטובת מלאי הדיור הציבורי.
עם זאת, קצב הרכישה של הדירות עולה, כך נראה, אחרי שנים של דשדוש: 475 דירות בשמונת החודשים הראשונים של השנה משקפות קצב רכישה של כשתי דירות ביום, וכ־712 דירות בכל השנה. כבר כעת מדובר על המספר הגבוה ביותר מאז שנת 2018: בשנת 2022 נרכשו 234 דירות, בשנת 2021 נרכשו 48 דירות בלבד, בשנת 2020 נרכשו 178 דירות ובשנת 2019 נרכשו 336 דירות. נציין כי בימים אלו ממתינות להחלטה עוד כ־3,700 בקשות לרכישה באמצעות חוק הדיור הציבורי, שהוגשו טרם פקיעתו אך הטיפול בהן טרם הושלם.
נזכיר כי התור לדירות ארוך. נכון לחודש מרץ האחרון, היו 5,590 ממתינים, מהם 4,230 חסרי דירה ו־1,360 ממתינים להחלפת דירה.
"מערך ההנחות במסגרת החוק נדיב"
הדוח מקדיש פרק שלם מתוכו לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), שנכנס לתוקף בשנת 2014 ופקע בתחילת השנה, בפברואר 2023, ורואה בו גורם המרכזי לצמצום מלאי הדירות. "הסיבה העיקרית לצמצום מלאי הדיור הציבורי היא מכירת דירות לזכאים במסגרת חוק הדיור הציבורי", נכתב שם.
הדוח משקף כי בשנות קיומו של החוק, על כל דירה שנקנתה נמכרו 4.7 דירות, וכי 13,319 דירות נמכרו לזכאים במסגרתו, לעומת 939 יח"ד בלבד שלא במסגרת החוק. היקף ההנחות שניתנו לזכאים במסגרת החוק, בין 2014 ל־2022, מסתכם בכ־5.5 מיליארד שקל, על פי נתוני הדוח.
"עשינו לאחרונה כמה פעולות משמעותיות, בעיקר בשיתוף חברת עמידר, כדי להגביר קצב הרכישות לטובת מלאי הדירות בדיור הציבורי", אומר נתנאל לפידות, מנהל אגף בכיר נכסים וחברות במשרד הבינוי והשיכון, אשר אמון על גיבוש הדוח. "עברנו ממספר דירות בודדות לקצב גבוה משמעותית ממה שהתרגלנו אליו בשנים האחרונות, גם ביחס למספרים של המגזר הפרטי.
"בשנים האחרונות נמכרו יותר דירות מאשר נרכשו, באופן קבוע, משום שכאשר מערך ההנחות במסגרת החוק נדיב כל כך, נוצר פער גדול בין שווי הנכס שנמכר לבין התקבולים שנכנסים. בימים אלו אנחנו פועלים בדרכים אחרות לטובת הגדלת רכש הדירות - דרך קידום ומימוש מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, ודרך פיתוח עסקי, גם בדיור הציבורי וגם בדיור המוגן, על ידי מימוש נכסים".
יותר מ־1,000 דירות בתהליכי פינוי בינוי
תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום גדל והולך בהיבט של הדיור הציבורי, כשם שהוא הולך וגדל בענף הנדל"ן כולו. בשנים האחרונות קידמה המדינה כמה צעדים בנושא, וביניהם קידום ומכירה של פרויקטי התחדשות עירונית במתחמים שבהם קיים דיור ציבורי.
עד כה כבר נמכרו כמה פרויקטים כאלו על ידי חברת עמידר, ביניהם ברמת גן, ברעננה ובהוד השרון, בסכום כולל של כ־27 מיליון שקל. בימים אלו ממתינה חברת הדיור הממשלתית לבחירת הזוכה בפרויקט הפינוי בינוי בגילה שבירושלים, שאמור להכניס לה סכומי כסף גדולים שכן מדובר במתחם שבו מתוכננות להיבנות כ־1,300 יחידות דיור חדשות.
הדוח הציבורי לשנת 2022 מגלה כי בשנה שעברה היו 164 פרויקטים עם דיור ציבורי שנמצאים אחרי חתימת חוזה, בדרך להתחדשות עירונית, ובהם 891 יחידות דיור. מדובר בעלייה לעומת שנת 2021, אז היו 104 פרויקטים כאלו, עם 366 יחידות דיור.
במשרד הבינוי והשיכון צופים שבשנת 2023 יהיו יותר מ־1,000 יחידות דיור ציבורי שיהיו אחרי שלב החתימות בפרויקטים להתחדשות עירונית. גם ההכנסות מהפרשי שווי תמורות (כספים שמעביר היזם למדינה תמורת "עודפי" שטחי מגורים מהדיור הציבורי בפרויקטים אלו) עלו, והסתכמו ב־5.6 מיליון שקל ב־2022, לעומת 2.7 מיליון שקל ב־2021.
עם זאת יש לציין כי בשנת 2022 רק 63 דירות חזרו למלאי הדיור הציבורי לאחר שעברו התחדשות עירונית, וב־2021 67 בלבד. בדוח נכתב בהקשר זה כי "בשנים הקרובות צפוי גידול משמעותי בקבלת דירות חזרה למלאי, בהתאם לפרויקטים שנמצאים כעת בשלב הביצוע".
בעניין זה מוסיף לפידות ואומר כי "מלאי הדירות והפרויקטים המיועד להתחדשות עירונית מורכב מ־91% בנייה רוויה, מרביתו באזורי הביקוש - אבל לא מעט גם בפריפריה, בייחוד באזורים המועדים לרעידות אדמה. מדובר בפוטנציאל גדול מאוד להתחדשות עירונית, עם שווי כלכלי אדיר".
אלפי דירות 3 חדרים שבהן רק דייר אחד
עוד סוגיה מהותית באשר למלאי הדיור הציבורי נוגעת לאכלוס הדירות ולמיצוי מקסימלי של פוטנציאל המגורים בהן. הדוח מציין כי בשנת 2022 אחוז אכלוס דירות הדיור הציבורי היה 97.7%, וכי היו רק 1,558 דירות לא מאוכלסות (כלומר ריקות יותר משלושה חודשים). בבאר שבע הכמות הגבוהה ביותר של דירות לא מאוכלסות, 246 דירות, ובדימונה 229.
44% מהדירות הללו הן דירות ללא ביקוש (שהמשרד פועל למכור), ו־56% מהדירות הנותרות לא מאוכלסות בעיקר בשל יציאתן הצפויה להתחדשות עירונית, או בשל איסור אכלוס עקב מצבן ההנדסי.
מעניין לבדוק עד כמה הדירות מנוצלות לאכלוס מקסימלי. כך, הדוח מראה כי דירות שלושה חדרים ודירות שני חדרים מהוות את רוב הדירות במלאי, כ־78%. מדובר ב־23,825 דירות שלושה חדרים, וב־14,754 דירות שני חדרים. דירות ארבעה חדרים מהוות רק כ־14% מהמלאי, 6,994 דירות בסך הכול. מלאי הדיור הציבורי כולל גם 2,730 דירות בנות חדר אחד, ועוד 790 דירות בנות חמישה חדרים ויותר.
האם אותן דירות מאוכלסות באופן מלא? מתברר שלא: 6,616 דירות שלושה חדרים ממלאי הדיור הציבורי מאוכלסות בדייר אחד בלבד, וכך גם 1,153 דירות בנות ארבעה חדרים. ישנן עוד 1,233 דירות ארבעה חדרים עם שני דיירים, 77 דירות חמישה חדרים עם דייר אחד ו־21 דירות שישה חדרים עם דייר אחד.
מצב זה מתרחש משום שמרגע מתן הזכאות לדירה לדייר זכאי, זכות זו אינה משתנה או פגה. כך שאם לדוגמה הדייר קיבל זכאות לדירת חמישה חדרים, זו תמשיך לעמוד לו, גם אם לאחר שנים מתגוררות בבית רק שתי נפשות. למעשה, כל משפחה יכולה להגיש בקשה לשינוי זכאותה לדירה, בהתאם לשינוי בגודל המשפחה, אך בעוד רבות עושות זאת מתוך רצון לקבל נכס גדול יותר, המקרה ההפוך כמעט אינו קורה, באופן טבעי.
בימים אלו אמורה לסיים את עבודתה הוועדה הציבורית לבחינת אמות המידה לזכאות לדיור הציבורי, היא ועדת הכהן בראשות עו"ד פרופ' אביעד הכהן, אשר בין היתר אמורה להגיש לשר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף את מסקנותיה לגבי שינויים - גם במתווה הזכאות אשר מביא למצבים רבים שבהם דירות אינן מותאמות בגודלן לגודל המשפחה המתגוררת בהן.
"בסיס תקציב התחזוקה נמצא בנסיגה"
דוח הדיור הציבורי מציין כי תקציב ניהול ותחזוקת הדיור הציבורי הסתכם בשנת 2022 בכ־399 מיליון שקל, לעומת כ־380 מיליון שקל ב־2021, ולעומת כ־444 מיליון שקל בשנת 2018. בדוח נכתב כי "בסיס תקציב תחזוקת הדיור הציבורי בחוק התקציב נמצא בנסיגה בשנים האחרונות וירד מ־24 מיליון שקל בשנת 2018 ל־21.5 מיליון שקל בשנת 2022. בתקופת היעדר תקציב מדינה מאושר, כפי שהיה בשנים 2020־2021, ניכרת ירידה משמעותית בפעולות האחזקה אשר מותנות בקבלת תקציב והעברתו לחברות".
דברים אלו מקבלים משנה תוקף דרך עלויות השיפוץ: על פי הדוח, שווי עבודות שיפוץ לאכלוס חוזר - שיפוץ לאחר אכלוס מחדש של דירת דיור ציבורי - עלה ב־35% מ־2018, ושווי שיפוץ פנים דירתי עלה ב־51%.
בהקשר זה יש לציין את התוספת התקציבית שניתנה לעניין זה ספציפית, בסכום של 180 מיליון שקל, במסגרת תקציב 2023־2024. על רקע הטענות למצבן הרעוע של דירות הדיור הציבורי אומר לפידות: "המדינה מבצעת שיפוצים משמעותיים ביותר מ־3,000 דירות בשנה, ובשנים עברו התקציב היה פשוט נגמר במהלך השנה. התקציב שאושר כעת מאפשר לנו לייצר פתרונות שיפוץ להרבה מאוד דירות, ואני יודע אישית שהשר גולדקנופף ומנכ"ל המשרד, יהודה מורגנשטרן, התאמצו מאוד להביא את התוספת הזו. מדובר בתוספת משמעותית מאוד".
פרסום הדוח המסכם של שנת 2022 הוא חלק ממהלך כולל של משרד הבינוי והשיכון, על רקע הביקורת הרבה שנשמעת כלפיו בפרט וכלפי המדינה בכלל בכל הנוגע לניהול מלאי הדיור הציבורי, לתחזוקה ולשיפוץ הדירות, ולטיפול באלפי הזכאים הממתינים לדירות. מבחינה זו, הדוח הוא מעין "יישור קו" לצורך מענה לביקורת הרבה שנשמעה בשנים האחרונות. כחלק מכך יפורסם מעתה הדוח אחת לשנה, ויכלולו בו נתונים שונים ועדכניים על דירות הדיור הציבורי.
"עד היום לא היה פרסום מסודר של הנתונים ושל הפעילות בתחום, ואנחנו מפרסמים את הדוח הזה כדי לשקף את העשייה ואת הרצון של הממשלה לתת פתרונות ראויים באמצעות כלים איכותיים, הסתכלות מקצועית וניהול מתקדם", אומר לפידות. "הנכסים שייכים בסופו של דבר למדינת ישראל, לציבור, אנחנו לא מסתירים ממנו כלום וראוי שהציבור כולו ידע מה קורה בתחום הזה.
"אנחנו עובדים קשה כדי לייצר את הפתרונות הראויים ביותר ולהתנהל בצורה הכי מקצועית שיש, ומקדמים פתרונות ברמה המתקדמת ביותר שקיימת היום בעולם החוץ ממשלתי, במגזר הפרטי. הדוח יאפשר לנו, ולשוק כולו, להסתמך על בסיס נתונים יציב ורחב, שיתעדכן מדי שנה".