פרויקט Brookhollow Central של הרץ פרופרטיס בטקסס / צילום: מצגת החברה
התחזית העגומה לגל הסדרי חוב של חברות הנדל"ן מארה"ב שהנפיקו אג"ח בבורסה בתל אביב הולכת ומתממשת. בתחילת חודש ספטמבר דיווחה אחת מהוותיקות שבין החברות הללו, דה זראסאי שבבעלות ג'ואל וינר, כי בכוונתה לנהל מגעים עם נושיה לגיבוש הסדר בהיקף של קרוב למיליארד שקל. כעת מצטרפות אליה שתי חברות נוספות שהנפיקו אג"ח למשקיעים בתל אביב לנוכח הרעה בעסקיהן - דלשה קפיטל והרץ פרופרטיס, בגין חוב שהיקפו המצרפי קרוב ל-600 מיליון שקל.
● "נתקעה בקיר בטון": מה הוביל את חברת הנדל"ן הוותיקה מניו יורק לבקש הסדר חוב מהמשקיעים בתל אביב
● "הכי צעירים בשוק": מנכ"ל בית ההשקעות שמספר איך עקף את המתחרים ומייעץ היכן להשקיע
דלשה קפיטל דיווחה ביום חמישי האחרון, באיחור, על תוצאותיה העסקיות לרבעון השני בהן הציגה הפסדים כבדים, הערת "עסק חי" של רואי החשבון ועדכון לפיו היא מנהלת מו"מ עם הנאמן לאג"ח (מסדרה ב') במטרה להגיע להסדר לצורך עמידה בהתחייבויות שלה. בעקבותיה הודיעה חברת הרץ פרופרטיס על ביטול עסקה שהרעה את מצבה הכספי ומקשה על יכולתה לעמוד בתשלומי האג"ח.
דיווח על הפסד של 75 מיליון דולר
דלשה, שבבעלות מייקל שאה, מחזיקה בנכסי משרדים ומסחר במנהטן. לחברה יש סדרת אג"ח בודדה (ב') שנסחרת בבורסה בתשואת זבל תלת-ספרתית של 348%. היקף הסדרה נאמד ב-63 מיליון דולר (כ-240 מיליון שקל). החברה דיווחה על הפסד של 75 מיליון דולר בחצי הראשון של השנה. זאת בין השאר עקב ירידה של כ-41.9 מיליון דולר בשווי נדל"ן להשקעה בנכסי החברה.
רואי החשבון הפנו את תשומת הלב לכך שהחברה אמורה לפרוע את הקרן והריבית של האג"ח באוקטובר הקרוב, ואת תוכניות הדירקטוריון לניהול משא ומתן למכירת נכס ברחוב גנסוורט 55 בניו יורק. גורמים אשר לדברי רואי החשבון, "מעוררים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כ'עסק חי'". בחודש שעבר חתכה חברת מידרוג את הדירוג של דלשה מ-Baa1 ל-B3 (שקול לירידה מ-BB פלוס בסולם S&P לדירוג B מינוס) ואופק הדירוג שונה ל"כיוון לא ודאי". זאת בשל הסבירות שפחתה להשגת מלוא התמורה מהנכס שהחברה מנסה למכור.
במקביל דיווחה כאמור חברת הרץ פרופרטיס, בניהולו של וויליאם הרץ, המחזיקה בנכסים מניבים בתחום המשרדים בארה"ב, כי בוטל עסקה למכירת נכס שלה בשם קפיטל וואן טאואר (לייק צ'ארלס, לואיזיאנה), וכי הביטול "משפיע לרעה על יכולת החברה לעמוד בתשלום מלוא קרן אג"ח סדרה א' אשר צפוי לחול ב-15 בינואר 2024". החברה הניחה כי העסקה תפיק לה תזרים עודף של 9.8 מיליון דולרים, מה שהפך לבלתי אפשרי בשלב הזה לדבריה.
להרץ פרופרטיס שתי סדרות אג"ח (א' ו-ב') שנסחרת כיום בתשואות לפדיון של 209% (חוב של כ-328 מיליון שקל) ו-20% בהתאמה. עסקי הרץ נמצאים בהתדרדרות מזה תקופה, כאשר בחודש שעבר פתחה החברה במגעים במטרה להגיע להסדר חוב. הרץ סיכמה את המחצית הראשונה של השנה עם הפסד של 108 מיליון דולר, מול הפסד של 7.9 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. רואי החשבון הצמידו לדוחות הערת עסק חי. ובשבוע שעבר זימנה החברה אספות של מחזיקי האג"ח ליום חמישי השבוע במטרה להתייעץ "בדבר קיומה של עילה להעמדת האג"ח לפירעון מיידי".
מוקדם יותר החודש, ב-2 בספטמבר, חתכה מידרוג את הדירוג של הסדרה הלא מובטחת (א') של הרץ פרופרטיס ב-11 מדרגות בבת אחת. מדירוג Baa2 (המקביל ל-BBB של S&P), לדירוג Ca, גבוה דרגה אחת מעל חדלות פירעון.
החשש בשוק מפני גל של הסדרי חוב
כפי שנכתב בגלובס, לאחרונה הלכו והתרבו איתותי האזהרה באשר ליכולתן של חלק ממנפיקות האג"ח האמריקאיות לעמוד בהתחייבויותיהן, ונראה כי כעת הסיכונים מתחילים להתממש. החשש בשוק הוא מפני גל של הסדרי חוב בקרב החברות המדוברות, על רקע הקשיים שמאפיינים כיום את שוק הנדל"ן המניב בארה"ב שבו הן פועלות, ומצוקת הנזילות ממנה הן סובלות בשל עליית הריבית, שמקשה עליהן לגייס חוב חדש ולעמוד בהתחייבויותיהן הקיימות.
הסדרי החוב שמקדמות דה זראסאי, דלשה והרץ צפוי להקפיץ את מספרם של סך כל ההסדרים באג"ח שהנפיקו חברות הנדל"ן מארה"ב לשבע. קדמו להן ארבע חברות שקרסו תוך שהותירו הפסדי עתק למשקיעים המקומיים: אורבנקורפ הקנדית, ברוקלנד שיזמה פרויקטים למגורים בברוקלין, חברת הקניונים סטרווד ווסט וחברת הדיור אול־יר.